房價觸目驚心：人才落戶救樓市！去庫存房價大漲！

來自專欄 劉全戰略研究中心

民眾歷來重視住宅，安居樂業是一種根文化和家文化傳統觀念。如果沒有房子只能是居無定所，房子對每個人都是必需品或遲早都要買房。房產居住屬性在生活中不可或缺，房產投資價值也倍受民眾廣泛認可。劉全分析認為，投資樓市和股市本身並沒有區別，市場有漲或有跌也是正常變化。房地產市場是實體經濟及社會稀缺資源，房地產市場不會出現房價短期頻繁震蕩。全國土地價格上漲及通貨膨脹上升和城市化發展長期推進，所以形成房價上漲非常快速，而房價下跌周期比較慢長。房地產市場即使房價出現小幅回落，會很快被大幅上漲的高房價所覆蓋，高房價、高投資收益促使大量資本投向房地產市場推動房價上漲。

2018年，全國大中城市密集出台放開戶籍落戶新政策，是在戶籍改革制度框架內全面實施，是推進供給結構性改革的重要舉措。全國大中城市集中放開人才落戶政策需要維持很長時間。劉全分析認為，在全國很多放開人才落戶政策的城市中，西安是最具有代表性城市之一，放開人才落戶政策推動房價上漲非常明顯。第一季度西安落戶24萬人，2018年西安預計推向市場房源共計23萬套，放開人才落戶導致西安市樓盤熱銷「一房難求」。放開人才落戶大量人口湧入對本地房地產市場和政府是利好政策，房價上漲直接推動土地價格大幅升高。此舉對廣大購房者是沉重經濟負擔，西安房價大幅上漲「幕後推手」是放開人才落戶政策。西安房價和一年前相比購房者已經是全款變首付，首付變成車庫了。

劉全分析認為，土地制度決定了地方在土地市場定價方面具有主導地位，土地出讓金是地方財政主要收入來源，房地產市場去庫存主要是迎合了土地財政收入需要。房地產市場去庫存政策出台先是在一線城市、二線城市、三四五線城市輪番使用，是促進房價大幅上漲的利好工具。房地產市場發展特點決定了房地產去庫存只能是短期權宜之計，不宜長期頻繁使用，現在應該退出房地產市場。強調房地產去庫存不知道哪些城市還有多少庫存？與其說房地產去庫存，還不如說是為「去土地庫存」更貼切。城市追求社會經濟更高更快發展，是真正為了讓民眾幸福嗎？

?劉全分析認為，全國大中城市放開人才落戶政策此舉無疑是變相救樓市快速發展，多地城市以去庫存為名實質上促進房價大幅上漲。高房價帶動高土地價格主要受土地財政收入影響，房地產市場受政府政策行為，貨幣超發、剛性需求、改善需求、投資炒房等共同推動房價走高。購房者受房地產市場買漲不買跌消費習慣影響，房地產市場調控政策越限制，購房者越是瘋狂逆市搶購。2018年，全國第一季度房地產市場調控共出台150多項，多地城市房價並沒有實質下降，反而房價卻大幅上漲。人才落戶救樓市，去庫存房價大漲，也許要的就是這種結果。

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.5.13