亞洲第一神盤的造城邏輯

亞洲第一神盤的造城邏輯

來自專欄 城市奇觀

「我已在曼哈頓度過十八個春秋。

房東很好，但正在變壞。

實際是，一個卑鄙蟲。此人，我恨他。

金錢是長青的，但像血一般流動。」

——約瑟夫·布羅茨基《布魯斯》

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春節過後的早春三月，這裡的的天氣潮濕且陰沉，不到下午六點，夜色已經裹著濃重的霧氣降臨人間。司機將車停穩後，殷切地從汽車後備箱中取出大包小包的行李，堆放在路邊人行道上。恍惚了半分鐘後，料峭的春寒讓我打了個冷戰——我必須要進房間暖和一下了。

旅館所在的樓並不難找，就在街對面，但是要從這棟樓外數百個霓虹燈中精確地找到那間廉價旅館著實是個眼力活。在圍著大樓轉悠了二十分鐘後，我總算尋到了旅館的入口。雖然廉價，但是旅館的陳設並不馬虎，也許原因是這裡激烈的同行競爭，不過對一個住客來說總歸是讓人高興的。

放罷行李，在床上稍躺片刻，拉開窗帘，高聳的雙子塔上部已經被掩蓋在濃重的雲霧裡，屋頂的高空障礙燈時不時穿過濃霧，提醒著過往的航班和行人雙子塔那俯瞰城市的傲人高度。樓下裝飾華麗的巴洛克城堡風格的大樓此刻已經亮起了燈，與街上熙熙攘攘的人流、車流相比，那座酷似中世紀城堡的大樓安靜得彷彿不食人間煙火。

看到這裡，你可能會以為筆者在描寫上世紀的曼哈頓街景，是在緬懷911之前的紐約。實際上，筆者此刻身處中國西南省份貴州的省會貴陽，面前的這片建築是這座城市的一個居住小區——實際上，將之稱作小區並不合適，你見過哪個城市有能容納五十萬人的小區？

筆者所住的這棟樓是當地的「地標」，因其外牆密密麻麻的酒店招牌，被網友戲稱為「炮樓」。不少人專程來此，就是為了一睹它的風采。密布的酒店招牌，是這片名為花果園的全國最大樓盤的一個縮影。

與美國東海岸相比，花果園呈現出曼哈頓光景的時段，比人們想像得要短得多。在八年前，這裡還只是成片的「棚戶區」。

亞洲第一神盤

如果要說西南省份貴州的省會貴陽有什麼世界之最，房地產絕對是這個城市的一絕。無論從火車站還是機場，坐車進入城市，道路兩旁琳琅滿目的房地產廣告，絕對會讓你感嘆漢語遣詞造句的博大精深。當然，在飛速發展的中國城市，這種情景隨處可見，但請相信我，沒有哪座城市能比肩貴陽。而在貴陽的房地產這座王冠上，花果園絕對是最耀眼的那一顆明珠。

2010年，貴陽啟動了全市最大的棚戶區改造工程，改造區域包括彭家灣和五里沖片區。貴州本地開發商宏立城集團承接了這個項目。僅憑這一個項目，宏立城就擠進了2012年的全國樓市銷售10強，超過老牌房地產開發商華潤和世茂。

花果園全稱為「宏立城·花果園」。據宏立城官網顯示，其總建築面積達到驚人的1830萬平方米，規劃居住人口35萬人，預計建成後將擁有50萬常住人口。2010年10月開盤以來，單盤銷量連續23個月踞全國之首，花果園因此被稱為「亞洲第一神盤」。

乾巴巴的數據也許沒有足夠的說服力，我們不妨做一個橫向比較。在花果園之前，亞洲最大的居住小區，是被戲稱為「天通苑公國」的北京天通苑，但天通苑的建築面積只有600萬平方米，僅為花果園的三分之一。

被稱為「亞洲第一神盤」的另一個原因，是花果園的容積率。雖然建築面積達1830萬平方米，但是花果園的用地面積僅有6000畝，約合4平方公里，這讓整個花果園的容積率達到了驚人的6.4。這個僅占貴陽城區面積1%的超級樓盤，將容納貴陽總人口的十分之一。

貴陽的造城之道

如果以上帝視角俯視貴陽，你會發現，這幾乎是一個靠超級樓盤拼起來的城市。

花果園在貴陽不是孤例。據統計，貴陽已建成和在建的建築面積超過200萬平方米的樓盤有近二十個，其中位於貴陽東郊的中天未來方舟達720萬平米、位於金陽新區的世紀城項目也超過600萬平米。

貴州曾經在相當長一段時間裡是全國經濟最為落後的省份之一。以2010年為例，貴陽的財政收入剛剛邁過300億元的門檻，僅為鄰省雲南省會昆明的一半。在這種情況下，政府無力承擔龐大的市政基礎設施建設，轉而以超級大盤的方式，將道路、學校等公共基礎設施的建設交給開發商，從而在短時間內完成老城區的棚戶區改造和市政設施的升級，實現經濟的快速增長。

開放商代替政府建設城市的後果，就是目前的花果園——開發商付出高額的拆遷成本、基礎設施建設成本後，只能以提高樓盤容積率、擴大可售賣面積來收回自己的成本。在花果園項目中，宏立城集團負責修建區內12條道路、十多所學校、25萬平方米購物中心和6大主題公園。據當地媒體公開報道，在花果園項目的彭家灣和五里沖片區改造項目中，宏立城共投入了900億元。

媒體2012年的一篇報道指出了這種超級大盤的核心推動力——土地出讓模式。貴陽當地政府一般會規划出千畝以上的大地塊，然後尋找有實力的開發商，將此地塊上的土地徵用、拆遷整治、安置房建設和市政配套工程等本該由政府承擔的土地一級開發，交由開發商完成。當土地整治完成，地塊「招拍掛」（招標、拍賣、掛牌）時，政府確保該開發商獲得對此地塊的二級開發資格。這種模式被稱為「土地一、二級捆綁聯動」。

這篇報道以「窮人家的辦法」為題，揭示了貴陽的這種城市建設的核心。利用開發商的資金運營城市，曾是貴陽城市建設的一條捷徑。

不能承受的高密度代價

在花果園的規劃里，除了供50萬人居住的塔樓外，還有三層立體交通及有軌電車環繞通行、16萬平米濕地生態公園、260米60層雙塔甲級辦公大樓、25萬平米大型購物中心、22萬平米時尚商業街、60萬平米辦公、60萬平米商業、五星級療養院、巨幕影院等。

在這些開發商許諾的美好願景中，兩座酷似世貿雙子塔的辦公樓是花果園的地標。在2018年的今天，原本應該於2015年竣工的雙塔，仍被施工圍擋擋住，只有傲人的高度顯示著這座地標的存在。

施工停滯是花果園商業大量空置的結果。除了購物中心，花果園並沒有形成開發商許諾的商業願景。包括網紅「炮樓」，也是將酒店大量開進寫字樓的成果。

當社區內部無法提供就業崗位，這裡也就成了一個大規模的「睡城」。如果你在百度以「花果園+堵車」為關鍵詞進行搜索，大概能得到62300個結果。相比貴陽其他地方，花果園的擁堵來得格外早。早上七點，擁堵就已經開始，從花果園去往中心城區的幾個主要出口，車輛排起了長龍；晚上6點後，下班回家的人同樣要堵著進入花果園的幾條主幹道。

對於出行，身居花果園的居民還有一項全國其他城市很少有的獨特體驗。

在花果園，計程車可以忽略不計。這裡的居民出行靠的是公交車和海量「黑車」——甚至在滴滴大行其道的今天。黑車的泛濫讓花果園呈現出一種非典型的擁堵：部分道路雙向六車道的兩側停滿了拉客的私家車，通行的車輛只能在中間緩緩挪動。甚至會有黑車故意放慢速度，對著行人吆喝拉客。

花果園的黑車幾乎已經到了全民參與的級別。如果你想從花果園去貴陽其他地方，只要往路邊一站，甚至不需要抬手，立刻就有一輛私家車停在你面前，然後司機搖下車窗問你：「KE（去）哪點」。

「貴陽夢」

身居此處的人如何看待對花果園這種超級大盤的批評？有人用了一個比喻：快餓死的乞丐在路邊撿到一塊餅，慶幸可以活下去了，旁邊路過的富人看見了驚呼，那餅髒了不能吃，一把奪過乞丐的餅，走了！乞丐餓死了，富人覺得自己日行一善。

「地無三里平，人無三分銀」，形容的是貴州的交通狀況和經濟狀況。在高鐵時代之前，貴州是全國人均GDP最低的省份，全省城鎮化率僅為20%。對於貴州其他地州市的居民來說，如果要走出大山，周邊的昆明、長沙、成都、重慶等城市，不論在經濟還是文化方面，都比貴陽更具吸引力。高鐵時代來臨之後，便捷的交通讓貴州人才流失的速度變得更快。

貴陽急需提高自身吸引力，避免成為成渝和珠三角的後花園。

在花果園開盤前，貴陽在全國已屬於房價最低的省會城市之一。所以，當2010年花果園殺進貴陽的樓市後，以其3980元/平米的超低售價，將這個城市的居住成本進一步拉低。

對從各地州市來到貴陽的第一代省內移民而言，花果園提供了一個低價、有尊嚴的居住環境。正是這種吸引力，支撐著貴州以超過10%的經濟增長率成為2017年全中國經濟增長最快的省份。

不論老貴陽人還是新貴陽人，對花果園都有著複雜的情感。

老貴陽人認為，花果園這類項目拖了這個城市的後腿，打壓了貴陽的房價，讓本不順暢的交通更加擁堵。他們分不清花果園是這座城市的驕傲還是難以啟齒的傷疤；新貴陽人認為花果園是他們短時間內可以承擔的一個居所，是他們在貴陽生根立足的基礎。讓他們能夠不用再背井離鄉，尋找出路。

這種說法像極了百年前的紐約。面對蜂擁而來的第一代、第二代外國移民，曼哈頓建造了大量握手摩天樓群。

紐約是「地獄」，那裡骯髒、擁擠、住滿了經濟上不富裕的移民，社會問題、治安問題眾多，黑社會滋生；

但也可以是「天堂」，因為對移民們來說，紐約代表著希望。

原發表於澎湃市政廳

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