商鋪投資

來自專欄 上海商鋪投資分析及建議

導讀：商鋪投資是不動產投資的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投資更有針對性和科學性，是商鋪投資的關鍵，所以您應該慎之又慎。

商鋪投資技巧一：商鋪投資的目的

購買商業用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。

另一類是作為資金保值並升值的手段。考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外，有相當一部分自營性質的經營商，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。

商鋪投資技巧二：租用還是買產權

產權商鋪可以自用轉讓、繼承、出租或用於抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。

這一點在目前天津金街商圈上表現的尤為明顯：金街缺少規模化的產權商鋪，大部分商鋪都是多次轉租，而且租金逐年上漲，所以對於實際經營者而言是苦不堪言，市場期待產權商鋪的呼聲越來越高。

商鋪投資技巧三：商鋪投資方向

根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。

一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業態無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉手或轉租的前景相對暗淡。

住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前天津的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬體設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。

純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。

商鋪投資技巧四：商鋪投資，幾時出手最划算？

一般來講，開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同後，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。

隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業後前景廣闊，開發商是「皇帝的女兒不愁嫁」，到這個時候再購買，付出的就更多。

商鋪投資技巧五：投資怎樣的店鋪

最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；後來出現了單一形式的購物街和專業市場，各種專賣店出現，但專賣店品種單一，無法滿足消費者更多的選擇，於是出現大型百貨商場。目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，已經落後。

商鋪投資技巧六：如何選擇鋪位位置

目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的「地腳」。

實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街，所有的店鋪都已經成為一個整體，關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。

當然，室內步行街交叉處、主入口處和shoppingmall共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權衡。

商鋪投資技巧七：看準你的合作夥伴

商鋪投資非常講究「群羊效應」，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。

同時，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經營業種。shoppingmall提供的是「一站購齊」的消費模式，最講究的是業態覆蓋，因為只有提供全面的物品，消費者才會長時間停留，而小店鋪的業主則可完全分享這些巨頭們的成熟經驗，更重要的是可以分享人氣。

商鋪投資技巧八：選擇有發展前景的商圈

每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這裡的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

上海商鋪投資分析師楊師傅 V:yang328218