中國現象：「房價」與「剛需」

一、供需決定價格

按全國平均，早就夠一人一套房了，但鄉下自有房只有過年回去住，自己一家是需住在工作城市。只要該城市內的供不應求，就會漲，中國太大，每個城市都需要分析一遍供需呢。

總體上看，中國的出生人口在91年斷崖式下滑，一路滑到00年，之後也只是平穩，到14年適當放開二孩，刺激下才增量回升。

從上圖，我們可以看到：

人口增長高峰：52-58年、62-74年、82-91年；

人口增長平緩：75-76年、92-97年、16- 今；

人口增長低谷：59-61年、77-81年、02-15年。

人類有史以來，以國為單位，新增人口的巔峰期是中國的1962～1974、1982～1991這兩段！

前者簡稱60後70初，後者簡稱80後90初。後者是當代中國的生力軍，82的男女年滿20歲就該買車、買房、結婚、生娃、賺奶粉錢、尋求教育資源、供養雙方父母 ……，那麼基本上可以說是2002年開始吧。

80後90初無力承擔這一切，沒關係，60後70初正好是他們的父母叔姑舅姨，兩大巔峰人口聯手支撐起今天的中國大發展！

備註：準確的說，82~91年出生人口的父母是56~71年段出生人口，92~97年出生人口的父母是68~76年段出生人口。

此前有報道稱，中國年輕人平均買房年齡為27歲，相比發達國家，提前了差不多有一代。

日本及德國為42歲、台灣地區是36歲、美國亦達30歲以上。

各國平均買房年齡都相對滯後，而中國年輕人平均買房年齡僅27歲，也是年輕人在沒有能力的時候變成房奴，中國年輕人買房平均年齡為全球小的中國在購房能力方面也是極弱的，這也是中國人買房十分苦逼的原因之一。

中國的平均購房年齡27歲，出生人口在86～91年是波峰，那麼2013~2018就是這一波行情了吧，部分人延遲到30歲購房就是2020全面小康建成。接著十年需求整體下滑，再之後的剛需人口一直沒有恢復到98年之前的增量，更比不得82～91年的高峰期。

大致預測，92~97年生人是對沖房價跌勢的最後機會，即19~24年。但是，然而，現在掀起的「搶人大戰」事實上已經在提前把92~97年出生的「剛需」搶來接盤了。

以上是總體，至於局部，還是看單個城市內的供需。

二、剛需都是被逼出來的

衣食住行，這是生活中最基本的四件事：

1. 不穿衣服沒法出門，

2. 不吃飯得餓死，

3. 沒住的不能休整及安全保障，

4. 沒車坐太消耗身體。

但，買名牌衣服、頓頓大餐、買豪華套房、買豪車，對於大多數的國人而言，這絕對不能叫做剛需。這隻能叫做，虛榮心作祟，被收智商稅，被薅羊毛。

穿得得體即可，吃得舒心即可，租房住寬敞即可，坐公交地鐵不擁擠即可，這才是普通人的本分。老幻想著享受「地富反壞」一樣的生活品質，結果就是淪為「地富反壞」的奴隸。

股市相對短期，樓市相對長期。

07年股災、15年股災，也就相隔8年而已。有了做韭菜的經歷，再工作一兩年就有資本入股市，重新做一條好漢。

93年海南樓市泡沫破滅，距今已經25年之久了，而且目前這輪泡沫還沒破。在樓市裡做了韭菜，那可未必能「二十年後又是一條好漢」了。

股市的暴漲暴跌，是主力的入場推動與離場撤退決定的，散戶是無力主導股市的。

樓市的牛市熊市，仍然是主力決定的，所謂「購房剛需」根本無力主導，別把自己群體抬得太高。

對於主力（國家隊、金融機構、大企業富豪）而言，缺房子住嗎？人家入股市、樓市玩耍，是奔著長遠利益而來，散戶、剛需只是陪練，或者說做韭菜而已。

買房需求剛不剛，取決於：

1. 處於什麼階層，「貧下中農」與「地富反壞」對待衣食住行的忍耐度，肯定不一樣。

2. 思想覺悟與貫徹力，對行情的認知是否達到覺悟，對決斷的事是否夠堅定。

按照買房公式：月收入*30% >= 房價*首付比例。

一人住就算一人月收入的30%，情侶住就算兩人月收入的30%，達到首付/平米，可以考慮買房。

剛需，只是主力的廣告詞，房奴的遮羞布。

至於女朋友、丈母娘什麼的逼迫型剛需，本身就說明你們不是一條戰線的人，躲得了初一買房，躲不了十五分家。

第三、貨幣政策與房價估值

自從戊子全球危機以來，中國往往使用的貨幣寬鬆政策。

量化寬鬆的結果，是職工的工資大幅增長，居民消費水平大幅提高，房價大幅高漲，物價穩步向上。

2016年底，「房住不炒」已開始佔據官方輿論陣地。

2017年底，「貨幣穩健」是量化寬鬆的階段性結束。

最後，對最近20年的中國房價走勢（數值不是具體值，只為做出走勢圖），以及未來5年預期，如下圖。

~~~~長話短說~~~~~

1、兩大人口巔峰，是需求方的基礎；

2、政策綁定房子，以及調控用地，是供給方的基礎；

3、供需關係導致價格波動，還有一種操作叫做：漲價去庫存；

4、同時量化寬鬆，存錢是不可能存錢的，只有先買房才能保值這樣子；

5、但虛高必會把泡沫越吹越大，沒人想跟著game over；

6、先擠水GDP，同時租售配套，同時棚改、城鎮化；

7、擠樓市泡沫需要一個過程，需要一批俠之大者；

8、美聯儲在等中方組合拳運作，因為中美利益一體，誰也不能先完蛋；

9、但不會一直等中方，美元加息進入快車道後，人民幣也要隨之加息；

10、表面看是人民幣加息了，樓市冷卻，實質是需求基礎已變。

如果要依據「剛需人口」來研究「中國經濟與樓市走向」，可以再參考