沒買房的笑了！2018年，徐州房價不會「大跌」吧？

我不知道大家有沒有發現，徐州樓市的市場雖然看起來很美好，依舊錶現的很火熱，中海、保利的搶房事件讓大家很理所當然的認為「房子很難買！」，但事實真的如此嗎？也許個別樓盤因為特殊的地理位置而備受追捧，但近來樓市的種種表現卻些許的透露了2018年的樓市並不好過！

整個樓市來講，2018城市調控會出現極大的兩級分化，一二線繼續降溫，三四線一段時間依然會上揚的趨勢，並逐漸的開始趨向降溫。從徐州來講，徐州區域間的兩極分化也開始表現出來，東區、南區因為城市發展走向的定位，讓一時間這2大區域成為買房人追捧的熱門區域，「一房難求」成為這片區域的代名詞；

而西區、北區又表現的不盡相同，西三環周邊在2017年末的時候出讓了大量的土地，可以說還算小有名氣和期待；而北區卻遭遇「土地流拍」的跡象，雖北區現今在售的房源也不算很多，但房企卻不願意冒這個險繼續在北區拿地，出於什麼原因？因為如今的徐州房產市場已經不再是隨便買買買的時代，更多的購房者買房的趨向已經發生了改變，加上「房住不炒」的大基調以及部分銀行對於「停止開發貸」的舉措，讓房企不得不考慮該不該繼續單槍匹馬的拿地？我們來根據目前出現的一些現象來做個大膽的幾大猜想：

猜想一：

2018年徐州樓市將會出現降溫的趨勢

市場好不好？完全取決於消費者！你的產品再好，沒人買也無濟於事。而恰恰不妙的是，2018年消費者對於買不買房開始有所動搖，觀望或者放棄買房的人越來越多！

出於什麼原因呢？

徐州高昂的「新房價格」和倒掛的二手房價。據中國房價行情網最新數據統計，2018年2月初，徐州整體的房價依然處於上漲的態勢，主城區平均單價竟然沒有低於9000元/㎡的區域，全部區域單價在9000+元/㎡以上，泉山區和雲龍區單價已經過「萬」；且其中賈汪區的房價漲幅較大，環比上月上漲了21.20%，賈汪不愧是個「好地方！」，不僅景好，房價也是蹭蹭的漲啊！

數據來源：中國房價行情網 整理：徐州極房網

樓盤漲價的風聲其實在上個月已經顯現了，部分樓盤已經在原有基礎上上漲了500-1000元/㎡，至於哪個樓盤漲價，小編在這就不做統計了。

至於二手房市場，一二手出現倒掛在徐州的各個區域都出現了，既然買不上新房，買二手房也好啊，可惜的是，二手房價格也讓購房者望而卻步！

這是一張最新徐州二手房的房價走勢圖

房價一直在漲，難免會讓很多消費者因為買房而特別的痛苦，高昂的房價已經阻擊了很多的剛需置業者，加上部分樓盤「搶房」的緊張感，市場的購房熱度難免受到影響，2018年估計很多人會放棄買房的想法，選擇觀望。

這還不是主要原因，更重要的是2018年買房的成本必定增加。

2018年以來，一線城市除上海外首套房貸利率執行基準上浮5%-10%已成主流；不過部分二線城市漲勢更為兇猛，南京、蘇州、武漢、天津等多城首套房貸利率已普遍上浮15%。

根據最新的統計，徐州首套房的貸款利率上浮15%的逐漸增加，這意味著今年年初首次貸款買房貸款100萬元，要比去年年初累計多支付約20萬的利息。

在2018年嚴防金融風險、金融去槓桿的政策基調下，預計2018年整體按揭額度仍偏緊，同時2017年作為居民首付重要資金來源的消費貸等將受到嚴格管控，房貸利率預計將繼續上行。

就目前來看，資金層面亦未表現出寬鬆的趨勢，貨幣政策仍為穩健型，長效機制未完全發力。因此2018年度，房貸利率變化趨勢出現「急剎車」和「猛加油」現象的可能性小，將會繼續保持目前狀態呈小幅低速上漲。

貸款利息足足多出了幾十萬，這對於普通家庭來講可是個不小的數目，種種不利因素結合起來，2018年徐州的購房熱度估計會持續下降！

猜想二：

商品房成交量會出現下降的趨勢

根據最新數據顯示，2018年1月監測的主要城市成交面積環比下降18.09%，超八成城市環比下降，同比則上升19.22%。月內，一線及二三線代表城市成交量環比呈現不同程度回落態勢，政策效果持續顯現。

據極房網數據中心統計，2018年1月份，徐州商品房共計成交11543套（6天數據缺失），日成交461套，環比12月份日成交下降了10.14%。

數據來源：徐州房地產信息網

如果，2018年市場熱度繼續降溫，加上貨源的短缺，徐州商品房成交下滑幾乎成了必然的事件！

猜想三：

2018年會是房企最難過的一年

1月29日，恆豐銀行暫停新增房地產授信，也就是說，暫停了開發商的開發貸。

1月30日，全國範圍內已經有多家銀行下發相關文件，暫停開發貸，對房地產的融資收緊或暫停。

一個不爭的事實已經出現——開發商的主要資金來源之一——開發貸被暫停了！

被暫停的不止開發貸，如今的開發商已被僅僅扼住了喉嚨。

對於開發商來說，主要的融資渠道有下面幾種——信託、基金通道、委託貸款、開發貸。

2016年，銀監會就下發了聞風喪膽的55號文——不得將信託資金違規投向房地產、地方政府融資平台、股票市場、產能過剩等限制或禁止領域。

2018年，信託去槓桿仍將持續發力。

2017年2月13日，中基協發布4號文。私募資產管理計劃投資於房地產價格上漲過快的16個熱點城市住宅地產項目的，暫不予備案。這16個熱點城市，具體包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州等地。

開發商最重要的資金來源之一也被堵上了口子。

1月6日，監管機構要求「集合資產管理計劃不得投向委託貸款資產或信貸資產」，也就是說監管層叫停了銀行的委託貸款業務。

目前開發商的委託貸款通道基本上也被封上。

最後就是剛剛被叫停的開發貸。

開發商四個最主要的融資渠道均被監管，甚至是堵死。作為一個資金密集型行業，開發商的拓張一直都帶著高槓桿運營的邏輯。截至2017年9月底，136家上市房企的平均資產負債率為79.45%，其中有36家房企負債率超過80%紅線。

這也就意味著房企手裡8成的錢都是借來的。

開發商在寬鬆的貨幣環境下，拿著8成的借貸資金，在併購市場、土地市場上大殺四方。甚至個別房企，比如萬達老王還兜著錢，一竿子跑到了國外……

如今資金監管的大刀一刀又一刀的斬在了這些開發商的脖頸之上。

混，遲早要還的。

這種種對於房企融資的不利，已經讓房企倍感壓力，2018年將會是房企最難捱的一年，這就不難理解為啥到了本該舒舒服服等著過年的房企，卻在這段時間加緊推盤的計劃。

據極房網統計，12月份從20號後，僅僅12天時間，18次推盤，其中一周開盤次數竟然達到了10次；12月份是房企衝刺年終業績的階段，緊急上市也在情理之中。

而到了1月份，這種加推的現象依然存在，據極房網不完全統計，僅僅從26號到今日，就開盤了8次，推盤的節奏還真是快哈！

為什麼加快節奏？因為缺唄....

最可怕的是，2018年如果在房企融資貸款方面不放鬆，很可能會出現部分房企「倒閉」的可能，甚至會出現拋售的可能！

最後，用一句話結束我今天文案：「唯有愛與用戶不可辜負」！

文章來源「徐州極房」微信公眾號

http://weixin.qq.com/r/w0jN1e3EMrBNram29x3R (二維碼自動識別)