為什麼越調控房價越漲

來自專欄 小熊財經

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房價一路高歌了近二十年，期間進行了數次調控，結果卻是越調控，房價漲得越猛。政府從來就沒打算讓房價跌過，過去很長時間，中國經濟增長的主動力都是「城鎮化+大基建+房地產」。

政府對房地產的調控措施主要是限購、限貸、不供地，限購和限購只是壓制了短期需求，一旦政策放開，被集中的需求就會被瞬間釋放，市場供給跟不上，極易導致恐慌性搶房，房價飆升，一次又一次的事實證明了這一判斷；政府不供地的理由讓我覺得可笑，不供地居然是為了防止出現「新地王」，「地王」確實對區域房價有很強的示範效應，可能短期內提高市場對房價的預期，但從長期來看，房地產不可能違背供求關係決定價格的原理，地王不斷出現的原因恰恰是政府縮減住房土地供給和暗箱操作。

調控措施一面打壓需求，另一面縮減供給，結果就是整個市場的交易驟停，價格維持高位，難怪有人戲稱「政府的房地產調控措施是為了保住勝利的果實」。等到經濟增長乏力，需要房地產再次登場托市時，政府便會悄悄放開調控措施，然後被集中的需求被瞬間釋放，而住房供給卻很難在短時間內跟上，從土地供給到住房入市，即使開發商不捂盤，最起碼得1-2年。長期調控被放開的結果就是供需完全不平衡，市場出現恐慌性搶房，開發商和房產中介趁機炒作，抬高市場交易價格，二手房賣主也坐地起價，導致房價暴漲。此時政府會趁勢多供地，多製造地王，提高市場對房價的預期，多賺取土地出讓金，還美其名曰「多供地是為了壓低房價」，房價暴漲時供的地不可能解決當時的供求不平衡矛盾，要改善供求關係，壓低房價，早幹嘛去了，為什麼不在調控期間多供地，反而在房價、地價暴漲期間供地造「地王」。

當房價漲起來了，政府收了土地出讓金，房地產投資和消費也火熱起來了之後，為了平息民怨、防止泡沫過大，政府會再次開始調控，如此周而復始，結果就是房價屢創新高。所謂的「調控措施」表面上是要「保障居民基本住房需求，打擊房地產投機」，實質上是為了保住房地產帶來的經濟繁榮，保住勝利的果實，調控措施從來都沒有對炒房者形成真正的打擊。

何為有效的調控措施，第一、政府要供地。通過擴大供給來解決供求不平衡的問題，從根本上避免恐慌性搶房，即使是北上這樣的特大城市，也還留有大量未開發的土地，只是政府暫時不願意開發而已。如果供求平衡，房價不上漲，逐利的資本自然會退去。第二、降低房地產的流動性和槓桿率，規定住房購買後2-5年之內不得出售，炒房者除了收益，他們還很看重流動性；另一方面，銀行不得為三套以上住房提供貸款，以此降低炒房者的購房能力。第三、提高炒房者的房屋持有成本，對三套以上住房持有者徵收重稅。以上三條核心調控措施完全不會傷害到普通民眾，卻能有效打擊炒房者，我想政府的智囊們應該比我聰明，這些政策措施他們完全可以想到，沒有執行的原因是規則的制定者就是房地產的既得利益者，他們即充當裁判員，又充當運動員。

我們總會發現，政策的制定者就是既得利益者，比如最近不動產統一登記全國聯網不可以「以人查房」，「以人查房」從技術上來說是完全可以實現的，只要根據授權進行查詢，也不會存在信息泄露的問題，原有的房產證沒有進行不動產統一登記就更不可能成為障礙了，問題的關鍵在於政策制定者願不願意推動這件事，想做到什麼程度。「以人查房」到底動了誰的利益，想必大家都清楚。

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