上海房價的今生與來世（下）：2016房價暴漲的背後

來自專欄 數據驅動投資上篇，我們以真實數據勾勒出了上海房地產市場的現狀，這篇，我們想嘗試解讀一下房價暴漲背後的邏輯。

回顧一下：上海房價的今生與來世（上）：16區房價都在漲，你家小區排第幾？

影響房價走勢的因素有很多，土地產權政策、貨幣發行情況、金融市場行情、人口與經濟等，其中人口密度和地區經濟水平是兩個最為重要但也最具說服力的影響因素。因此下文，我們先從這兩個最基礎的影響因素來談談。（註：此處我們以人均GDP來代表該地區的水平）

可以看出，黃埔、靜安等高人口密度區域的房價明顯高於松江、青浦、奉賢等區域。經過測算後發現，人口密度和二手房房價相關係數高達0.84。

當然，人均GDP也是很重要的影響因素，二者相關係數為0.64。以虹口區為例，雖然這兒的人口密度高，但人均GDP遠低於黃埔、徐匯等地，因此房價相較這幾個區域還是要更低一些。

接著，我們嘗試用二手房價（z）對人口密度（x）和人均GDP（Y）進行線性多元回歸，可以得到如下線性方程：

Z =1.26X + 0.1Y + 20656

上圖為擬合結果，左軸為人口密度，右軸為人均GDP，上軸為二手房價，綠點為真實房價，紅點為擬合值，紫色面為擬合平面，擬合R2高達0.84。

在上海市未來嚴控城市總人口為2500萬的背景下，各區之間的人口密度變化和經濟發展對於判斷房價的走勢毫無疑問非常重要。不過，這兩大因素是漸變的，影響更為長遠一些，下文，我們將嘗試從政府政策和市場環境這兩個方面，進一步剖析房地產市場。

政府的「有形之手」

1.1 政府的供地意願

研究房價變化時無法忽略的一大因素就是「政府」。

供地、限購、限貸以及其它控制房市節奏的政策昭示了「有形之手」在其中的活躍程度。在這裡，我們先從最為根本的供需關係出發，揭示這隻有形之手到底是如何影響著房地產市場。

我國土地由國家統一調控，政府基本先通過拆遷等手段征地，然後再作為唯一供應方將土地通過拍賣的方式賣給開發商進行開發建房，因此各地政府對土地的供應量具有很強的控制力。

圖4：住宅用地成交面積

考慮到政府在面臨調控壓力時可能會增加一些額外條件而導致拍賣不成功，我們以成交面積來代表政府的真實意圖。

從上圖可以看出，上海自2007年之後，年均成交面積基本在500萬平左右，2016年可能會刷新低值；北京的成交面積也基本在500萬平左右，且近幾年持續縮小，2016年前9個月才44.62萬平，同比下降了77%；深圳的成交面積從2008年最高的95.83萬平降低到了2015年的13.3萬平，2016年同比有上升，但前9個月才18.81萬平。

而房價較為平穩的重慶，在2007到2013年，土地供應持續大增，最高為4500萬平，雖然近三年供應持續下降，但絕對值也不少。在一線城市土地供應下降的同時，成交價格則一路穩步上揚。

圖5：上海住宅用地成交地面均價

算上商辦、工業等其它用地，從全市的總土地成交面積來看，趨勢更為明顯。從圖5可以看到，北京和上海成交總面積明顯下降，其中北京由2010年的最高全年1850.2萬平降低到今年的前9個月共318.78萬平，上海由2007年的最高值2934.93萬平下降到今年前9個月的559.68萬平，深圳則由2010年最高的338.22下降到今年前9個月共112.49萬平。

一線城市供地的下降，土地緊張、耕地紅線限制是重要原因，而另一方面也有政府有意為之的因素。限制土地供應、控制特大城市規模也同最新的政府工作目標一致。

按照正常的商品定價理論，末端價格理應對供給的變化有所反應，然而將上海土地供給同房價進行分析後發現，二者相關性並不是很大，表現出價格對於土地供應的增減並不敏感，呈現單邊上漲趨勢，背後可能有以下兩個原因：

• 一是目前處於房地產大周期的超級繁榮階段，定價機制在短期上會脫離供需關係，更多地受到資金、情緒等因素的影響；

• 另一個則是供給遠不能滿足需求，在供需失衡的情況下，無論供給變多還是變少，價格都會持續上漲；

1.2 去庫存的效果

作為供給側改革的重要部分，房地產去庫存簡直牽動著全國人民的心。

在一線城市中，以上海為例，商品房可售面積從2011年到2015年持續上漲，最高為2014年底的3700多萬平，而在去庫存不到兩年的時間下降到了10月底的2441.34萬平左右，減少了34.2%。

商品住宅情況也是類似，從2014年底最高的1327萬平下降到了10月底的635萬平，減少了52.15%，可以說去庫存的政策是非常成功的，新建住宅消化周期由2015年3月最高點的16.26個月降低到了5個月。

圖7：上海商品房可售面積

圖8：上海商品住宅可售面積

而從全國來看，並不是所有的城市都如上海一樣能夠順利去庫存，從圖7中可以看出像三明、南昌、廣州、呼和浩特等城市在今年8月底的商品房可售面積比2014年底還要高。可見房地產去庫存還得因地制宜。

圖9：商品房可售面積對比

市場的「無形之手」

分析完了政府的「有形之手」後，我們再來看看市場的「無形之手」。

2.1 二手房看房人數

從上海的二手房看房人數來看，二手房看房人數在8月份經過了一次大增，又在9月份末突然迎來激增；但進入10月份後，看房人數逐步下降，從第41周最高的13.33萬人降低到第43周的9.5萬人，下降了28.7%。看房人數下降的持續性，及傳導到市場後，對市場價格的影響還需要一段時間觀察。

圖10：每周二手房看房人數

2.2 新房成交面積

從新房的成交面積來看，2016年中第12周（3.13-3.19）創下今年目前周成交最高值86.64萬平， 10月份基本保持在38萬平左右，環比較為平穩，並未隨著十一期間的密集政策令有明顯改變。

同歷史成交面積進行比較，今年的最大周成交量達到了歷史最高水平，但波動較大，未出現密集高位成交區，同時，在這一波上漲中，成交量放大的持續時間也明顯比之前長。

圖11：商品住宅-周度成交面積

圖12：商品住宅-歷史周度成交,面積

2.3 新房成交套數和分布

從新房成交套數來看，今年4月-9月里，嘉定以25491的成交套數排名第一，其次是松江的18691，排名第三的為南匯的18046，從成交位置來看，分布並沒有明顯的邊緣化特徵，崇明島上也有相當的成交量，說明人們的購房原因不只局限於自住、投資，還逐步擴展到度假、旅遊等，購房原因較為多元化。

圖14：上海新房成交位置分布

2.4 租賃市場的變化

中國百姓思維較為傳統，有了自住房才有安全感，相比於自住房房價，租房價格變化則稍微平穩一點，從上海的數據來看，從2012年1月到2016年9月，一類地段的租金上漲了34.4%， 二類地段上漲了34.5%， 三類地段上漲了42.9%，租金漲幅明顯遠低於商品住房的漲幅（一類地段指城市中心地區，三類地段為城市邊緣地區，剩下為二類地段）。

圖15：租賃住宅價格

從今年的情況來看，1-9月，上海的一類、二類地段自住房價格漲幅明顯高於租房漲幅，但三類地段的租房漲幅已經超過了自住房的漲幅。從租售比來看（租金*12/房價），當前的一類、二類地段在3%左右，三類地段則只有1.5%。與其他投資收益、理財收益率相比，單純的住宅出租收益率並無明顯吸引力。

表1 2016年1-9月自住房和租房價格變化對比

圖16：租售比

對比美國的情況，在2000年之前40年，租售比基本都在5%-6%範圍，2000-2008年，則下降到3%，之後又回到了5%左右。因此中國該指標可能還有較大的上漲空間，在政府保GDP、嚴控土地供應的背景下，假如上海房價保持平穩，則租金價格上漲的概率較大。

我們對房地產市場的研究並非非常深入，目前只是簡單地以數據分析了政策對房地產市場帶來的影響，同時也希望各位能以這些數據為思考源頭，看得更深更透，也歡迎各位與我們討論和分享。

以上所有數據及圖表均來自蘿蔔投研。在蘿蔔投研中，還有更多房地產相關數據：

各地區的土地出讓成交信息

全國各地區的供應與成交統計（宗數、面積、地面均價等）

房屋市場價格（每個城市各類別地產的最高、最低、集中成交價）

房屋租賃價格（每個城市各類別地產的最高、最低、集中成交價）

各城市根據房屋類型分類的的供給和成交情況

各城市/區縣的批准預售項目

全國各地區新房樓盤價格、開發商、物業公司、物業費、位置等

各城市、城市各區的二手房每日掛牌均價、昨日帶看人數、掛牌房源數

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