關於做好寫字樓領域的二房東的思考

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這個問題，覺得有必須再形成系統的內容以供分享。

一切不是用自己房子來出租的辦公空間產品，可以簡單的理解為寫字樓二房東，如大家所了解，新開設這樣的產品，都需要從前期市場調查、分析著手，充分了解市場（產品與需求），確定投資方向以及經營模式，然後著手選址、項目設計或改造、招商策略（含交房標準、租賃商務條件、渠道合作商務條件等）、推廣方案以及招商執行、租前租後服務等等的事情。

以下是從原來的答案複製過來，未來找時間調整、完善。

需要注意的事項太多、太專業。

拿一個地區或城市來說，首先，你需要對該區域進行充分的市場調查，用以確定經營方向、投資決策等，這調查需要從兩方面出發：

1，當地可辦公物業情況分析，從已投入使用樓宇和待租辦公物業兩個方向調查，須包含樓宇數量、面積、地理分析、戶型劃分情況、交房標準、使用成本、市場報價、實際成交價（完整租賃條件）等等維度；

2，入駐企業情況分析以及選址企業需求分析，這部分數據獲得難度高，但並非不能獲取，得想得辦法或者說是手段，這也是非常重要的決策依據。

應包含已投入使用辦公樓宇入駐企業的租賃情況，具體到入駐企業名錄、具體的租賃條件；以及待租樓宇的租賃商務條件報價、實際租賃商務條件等。

通過以上兩個維度市場調查，你將會得到一份全面並準確的數據，加以分析後，你可以獲得非常直觀的市場分析，從中尋找市場空白，它可以是某個區域，也可以是某個面積區間，還可以是交房標準上的區別，當然，也有可能是幾個維度共同出現。

相信這樣一份充分的 市場調查報告完成後，你們公司在該區域的投資方向或是經營策略已經完成很大一部分了，剩下的就是具體的執行方案啦。

第二步，選址；

根據第一步得出的分析結論，確定主要幾個選址區域，它可以是產品空白區，也可以是需求量大的區域，不管怎樣，都需要注意以下幾個選址注意事項：

1，選址第一要素：使用成本低，必須確保租金差價有利可圖；這不是說拿房的租賃成本低，還應該包含日常使用及維護成本；拿中央空調說事，我個人不是建議選址帶中央空調的樓宇，不管是聯合辦公、創客空間或者其它形式的二房東，中央空調 的使用成本極其高，這不僅僅是對入駐企業，也是對經營者。自行舉一反三。

2，商務談判；此處內容極為豐富，一個優秀的樓宇租賃談判老手來談，跟新手或是外行的區別可以讓你在未來的經營過程中有著天壤之別；說重點：便宜的租金，至少低於市場成交從30%，是的，這裡說的是市場成交價，其次是至少半年以上的免租期，每年還需要有半個月到一個月的免租期，簽約需要支付的首期款項要低，日後的支付周期也要設計好並須有利於經營者等等。

這樣的商務條件要求並非一般人能談下來的，無論你面對的是機構大業主還是個人小業主，談判難度都非常高，必須充分了解業主需求及訴求，精心設計談判流程、話術以及說辭，充分把控談判節奏。

3，可控的改造投入以及裝修改造注意事項；

項目的選址，不是選擇地址，而是要考慮全方位的基礎條件；從裝修改造角度出發，寧可選擇清水，也不要選擇有一定裝修的物業，你會發現改造成本的區別或是差距會是很大。

同時，裝修以及產品設計需要考慮長遠的使用以及維護成本，不要僅圖眼前投資，長遠的使用考慮也是一個非常重要的維度，特別是洗手間，它不僅僅是日常使用體驗直觀的表現點，還是維護過程中的難點以及盲點，這裡需要嚴重的注意。

當然還有很多可講，此處不再累述。

以上並非胡編亂造，而是經驗以及教訓之談。

第三，招商或者說是營銷策劃策略

你需要在這個環節建立起基於第一步的分析結果出來的客戶群體定位的基礎上，設計屬於該項目的客戶拓展以及所有的流程、標準，它應該包含：

客戶群體分析、產品定位、團隊構建、渠道構建設計、租前流程、租後流程、服務標準、第三方對接或是服務流程以及標準、租賃商務條件（報價、底價以及調價規則）、渠道合作商務條件、推廣方案、營銷費用成本預算、收益測算（多種情況）、基於市場的租賃目標以及執行方案等等等。。。

第四步便是執行演練以及執行

往往各種項目經營團隊忽略了執行演練，無論是銷售還是招商，所有銷售工作都是需要套路的；

首先得從團隊搭建著手，先從工作人員薪酬設計著手，既能為經營者減少支出，也能調動團隊能動性，從而構建一個危機處理能力極強的招商小組以及服務意識超強的租後服務小組，加以各種完美的流程設計、演練以及實操，快速的完成項目的入駐率提升，這才是王道。

到這裡吧，當然，還可以講的實在太多，方法論的東西畢竟是理論，但所有的實際應用都必須建立在理論基礎之上。

多看市場、多分析、多總結、多思考，也並不是那麼困難。