2018年實體店即將走向暴富

來自專欄 上海商鋪投資分析及建議

十年前，淘寶革了百貨的命，京東革了電器賣場的命，三年前，天貓超市革了賣場的命！而近期，關於實體店逆襲崛起的案例越來越多... 實體行業、電商行業迎來大地震！

2018年，實體店即將走向暴富

電商的成本越來越高。電商已經突飛猛進地發展了很多年，現在的電商成本之高已不低於實體店：人工11%、天貓扣點5.5%、推廣成本15%、快遞12%、售後2%、財務成本2%、水電房租2%，加上稅務，如果沒有50%以上的毛利率，電商根本沒有辦法持續經營。每引來一位顧客的成本大概在80元上下，但是很多商品的售價都不到80元！電商行業大魚吃小魚的現象，正在快速上演！

不只是傳統電商大戶，垂直領域的電商更是在經歷大逃亡，2016已有40多家電商倒閉。

電商的運營成本在大幅增加，但反觀實體商業，降租早已是共識，這兩年，連地標性的購物中心都在順應趨勢，給商家更多折讓，不乏恆隆、華潤、瑞安這樣的頂級商場。

電商是用「價格」逆襲的實體店，現在實體店需要用「服務」扳回一局！日本也曾有過實體店衰退期，但幾年的調整後，重新穩定崛起，當下的中國正如同當年的日本。

雖然電商的衝擊給實體店造成了一定的壓力，這是不可迴避的現實問題。但是最壞的時代一定是最好的時代，實體店不會消亡，未來的贏家最終還是實體店。

為什麼實體店不會消亡？

① 人是社交型動物，需要交流。

什麼是社交？我們必須透過某種方式和工具，來傳遞思想、交流信息和意識，當今時代，經濟和社會環境的變化使得人與人之間的交往顯得更加重要。因為我們只有不斷地與各類型的人進行交往和信息溝通，才能不斷地豐富自己、發展自己、擴充自己的知識庫。

② 經濟需要循環再生。

今天你去剪個頭髮，中午髮型師在樓下吃頓好的，晚上帶著新的女朋友去看電影，電影院的老闆有錢了，又帶著女朋友去逛街，經濟就是這麼循環再生的。

③ Shoppingmall要承載餐廳的集中經營。

我們因為吃東西去逛Shoppingmall，吃完飯還得去看電影，KTV、按摩等娛樂。Shoppingmall不只有餐廳，還要有電影院、美容院、咖啡館、服裝店。這不就是實體店嗎？

所以，多元化的實體店永遠不會消亡，只會轉變成實體店＋網路相結合的經營形態出現。（比如髮型屋在33樓，買衣服在28樓，這些都是因為網路世界而轉變的存在方式。有人會說實體店無法生存的原因，因為鋪租太貴。一樓、二樓鋪租貴，就往樓上走。）

實體店的體驗功能是電商無法替代的！未來，商業爭奪的是出生於80、90年代的消費群，這群人生下來就不缺物質、不缺產品，他們需要的是一種「體驗」與「關懷」，這種關懷更需要面對面的交流與觸覺才能體現。

而這恰恰就是「實體店」最大的機會！如果給我一個籌碼，我一定賭實體店會贏。

而這25個信號，證明實體店會是未來發展的一大趨勢。

轉折一

政府推動創業潮，支撐實體店崛起

近兩年來，一系列關於支持「雙創」的政策陸續出台，大大激發了民間的創業熱潮。據統計，2015年中國平均每天新登記註冊的企業達到11600戶，平均每分鐘誕生8家公司，這也許是人類歷史上最大的創業潮了。而其中很大一部分選擇了經營實體店起步。2016年創業浪潮大熱不減，而2017年創業浪潮會繼續，因為本就是大勢所趨。

如今開店的流程及政府審批在簡化,有粉絲及影響力的實體店品牌更容易能獲得各路資本支撐，協助做大。

很多零售高管及經理人在這輪創業浪潮下選擇開店創業，甚至剛畢業走上社會的年輕人都能眾籌投資開咖啡館。商業地產創業潮正默默改變競爭及遊戲規則，顛覆中更見商機。

轉折二

工匠精神、場景化、越來越成為實體店崛起標籤

移動互聯的時代，消費者的消費喜好及追求，都體現在實打實的點擊率上。今年實體店最熱門的轉型方向，就是日本式的工匠精神，或趣味或情懷的場景體驗，滿足大眾需求的快時尚，以及細節及服務。

這些元素被越來越多地運用到實體店開發體系中去，如今已成逆襲標籤。

轉折三

線上線下洗牌已接近尾聲

強調全球視野的大背景下，能學的標杆太多，已逆襲的也太多。日本也曾有過實體店衰退期，但幾年的調整後，網點布局合理，價格透明，服務到位病重新穩定崛起，消費者對電商的需求自然不強。

而這些恰恰是中國電商基本滿足，現下實體店無法滿足的。當下的中國正如同當年的日本。

中國六年的實體店洗牌正接近尾聲，關店的高潮期已過。連中國百貨都已逆襲崛起，紅遍中國的百盛優客城市廣場就是轉折點。

轉折四

商業地產商的競爭加劇

更多品牌發展商願意為好品牌為人流降租金。

中國商業地產,30多家外資商業地產發展商及40多家內資商業地產發展商已有成熟運作的商管團隊，這十年更是群雄並起的時代。

僅從2015年的數據看，全年商場有據考察的供應近3500萬方，如今，越來越多的發展商在選擇商家時，願意用商家的人流帶動效應及影響力換租金，以獲得長遠的商場成長空間及整體估值。

2018年，實體店即將走向暴富

轉折五

線下商鋪的展示價值愈加被本土商家看重

實體店的展示體驗的價值越來越被看重，已成為品牌突破發展瓶頸的有利武器。有商家直接開出體驗店，只為培養下一代品牌消費及情感溝通，甚至有商家直接租下店面打造體驗式的線下試衣體驗店。

天貓大戶、三隻松鼠、噹噹，都要開實體店，核心就是讓消費者體驗更多的新產品，以促進線上銷售。

噹噹的書店首店長沙1200方，計劃3年開1000家。甚至，三隻松鼠的總裁表示，未來三隻松鼠的實體店將達到1000+，並坦言實體店比網上店鋪賺錢。這可能對電商來說，線上客戶增長很可能已達瓶頸，再不拼實體店市場，就真要落後了。

2018年，實體店即將走向暴富

轉折六

好品牌正集團化崛起

如今在中國，內資餐飲集團化已成實體店崛起新勢力。比如，小南國的6家副牌，外婆家的11家副牌，推出的各具特色的餐飲副牌已打開市場，逐步贏得未來。

零售領域諸多快時尚品牌，比如Inditex(ZARA母公司)的9個副牌、H&M的6個副牌、針對細分市場的副牌也已打開局面，跨界合作贊更多人氣，通過主品牌的渠道及影響力同樣能獲得更好發展契機。

轉折七

實體店發展的最好時期來臨

根據萬達集團2016年主要工作安排，2016年萬達將基本實現企業轉型，成為世界首家大型房地產企業成功轉型為服務業企業的樣板。而這個轉型是否成功，只能敬請等待萬達集團2016的簡報了。

萬達一年就開業了26個場子，而今年要暴增至55家，更是深入三四線城市。譬如上海，2015年開業近30個商場，而今年預計開業的量達到了88家。這是商業地產全面爆發增長的時代。

政府愛扎堆運作商圈，如今商場越來越多，商家的選擇餘地就多，當然租金成本更有運作空間。

轉折八

外賣模式讓實體店大大增收

移動互聯外賣模式正幫商家史無前例地增收，原本的店鋪輻射範圍大大擴大，業務量大增，甚至單店幾倍增長。無論是路邊小店，還是商場大牌，都站在同一起跑線，點擊量就是口碑值。

如今甚至有的商家70%的利潤來自移動外賣訂單，譬如黃太吉。如今騎電車的外賣哥都滿布各大城市，做的好的能有上萬元月收入，可想而知，商家的利潤增長。

2018年，實體店即將走向暴富

轉折九

90、00後消費大時代開啟

舒適的家庭環境讓中國年輕一代金錢概念偏弱，偏好超前消費，新興事物接受能力強，更加適應移動互聯消費模式。

衣：追求品牌個性，高度互聯網化。

食：注重特色和體驗，偏向快時尚消費。

行：外觀與質量並重，具有品牌意識。

游：嚮往自由，消費能力有限但熱愛旅遊。

娛：超強娛樂能力，樂於接受新型娛樂方式。

如今的90後、00後，消費的喜好及習慣已大大不同，正是當下實體店逆襲崛起的最好時機。

2018年，實體店即將走向暴富

30.5%的90後認為自己很宅，62%的90後最喜歡的休閑娛樂方式為宅在家裡上網，位列90後自我評價中前三的還有獨立和奮鬥。

轉折十

新中產時代，文化、創新、體驗和情懷與價格同樣重要

價格優勢一直是電商逆襲實體店的核心，但如今中產的家庭越來越多，互聯網鏈接全球，曾經刷黃金的中國大媽都開始組圖出國遊了，消費者早已潛移默化巨變。

這兩年商業地產最熱門的是太古里、新光天地、誠品及大悅城系列，之後華潤在鄭州萬象城整出了「9?站台」，用文創、手作、潮服、潮飾、滑板、動漫、趣玩的小店吸引年輕人。

路勁又一城的黑桃皇后街讓人心潮澎湃，福州陽光天地整出了個小清新氣質1萬方的樂境，連天虹都開出了家文藝范的商場深圳君商3019。

如今的實體商業玩的就是人文、創新、體驗及情懷，這才是當下消費者真正需要的。

轉折十一

馬雲一年八次加碼實體商業

馬雲這次已經是鐵了心加碼實體商業，一年六次加碼，從海淘超市，到O2O的生鮮超市，到開咖啡店，到聯手鵬欣開體驗式商場，再到買下肯德基。

2018年，實體店即將走向暴富

提出新零售概念後，馬雲立馬開出了家屬於天貓的新零售實體店：就試試衣間，整個門店所佔面積近2000平，天貓100個熱銷服飾、鞋、包、化妝品品牌，設計出來5大高顏值主題區。

去年年末又拿下區域級商超霸主的三江購物，最近正要和一兆韋德加深合作。或許，馬雲對實體商業的加碼，僅僅只是開始。

轉折十二

實體店場景革命已至

還記得，台北那家性冷淡風亮瞎眼的吉野家嗎？

還記得，麥當勞為了抹掉垃圾食品四個字，在廣州整出的五星級料理嗎？

還記得，拍出蔬菜森林及肉山的小肥羊嗎？

還記得，刷出包子店新顏值，玩出情懷的桃園眷村和甘其食嗎？

還記得，那家江南風+文藝范+小清新的KFC「Original+」概念餐廳嗎？

在全球範圍內，餐飲正在掀起一場綠色、場景、情懷、極簡的新革命。

轉折十三

國家頒布「關於推動實體零售創新轉型的意見」

國家也在推動零售改革升級，新零售的時代撲面而來，是機會也是挑戰。正引導傳統銷售場所向社交體驗、家庭消費、時尚消費、文化消費中心等轉變。培育線上線下融合發展的新型市場主體。

以市場化方式盤活現有商業設施資源，減少公有產權商鋪轉租行為，有效降低商鋪租金。放寬對臨街店鋪裝潢裝修限制，取消不必要的店內裝修改造審批程序。同時，營造線上線下企業公平競爭的稅收環境。

轉折十四

全球都在轉型實體

去年亞馬遜就開出了首家實體店，位於美國西雅圖的購物中心University Village，佔地約511方，擺放5000-6000本圖書，這是20年來的首次。也是未來人氣電商的大勢所趨。

2018年，實體店即將走向暴富

如今，歐美幾大靠電商崛起的人氣電商都在轉型開實體店。美國的Nasty Gal、ModCloth、Warby Parker和Bonobos都在線上積累完口碑及原始積累後在線下鋪開實體體驗店發展大戰略。英倫諸多高街品牌電商同樣如此。

轉折十五

同款同價的全新商業模式

實體經濟不是被電商打敗的，而是敗給了自己。傳統的一打品牌，線上銷售越好，線下關店越狠。價格優勢就是關鍵因素，所以，只要做不到線上線下同價，實體商家就會被自己打敗。

如今線上線下同款同價的成功案例越來越多。還是優衣庫，如果說2014年優衣庫在天貓的火爆促使一打快時尚進駐天貓，那2015年優衣庫的線上線下同價的O2O模式，將在明年被更多實體店商家採納，促使實體零售商業模式轉型。2016年優衣庫更是成為天貓雙11唯一所有商品分類賣到售空的實體商家！

2018年，實體店即將走向暴富

轉折十六

更多國際品牌進入中國的各大商場

就拿國際快時尚品牌來說， 起步02年，逐步改變國人價值觀、積累口碑，0708年一大波來襲，逐步成顛覆行業式。真正大爆發是在11-13年，快速下沉二三線城市，海量開店佔領市場。

近幾年進入的高競爭力的快時尚品牌，A&F、SPAO、Forever21、TOPSHOP、Old Navy正發力。全球諸多粉絲的bebe、&Other Stories、Urban Outfitters、Victorias Secrect Pink、Miss Selfridge也正打算攻入大陸市場。

轉折十七

大批量關店背後，是本土新品牌的強勢崛起

眾所周知，某幾個老品牌在2015年關了過10000家店，2016年互聯網更多的給出了給創業公司掃墓等內容。但要知道，在關店的背後，則是更多新興品牌正強勢崛起。

零售這塊，本土快時尚熱風、UR、MJstyle在大舉逆襲。本土的設計師品牌及新興潮牌，同樣吸引眼球，在不斷擠占更多市場份額。

餐飲這塊，這幾年是本土快時尚餐廳及明星店崛起之年，外婆家、小南國、蘇浙匯、盤古餐飲、57度湘、海底撈等十幾家未來有機會成為百勝般的全球餐飲集團。

都說誠品牛掰，但其實，方所、西西弗、貓的天空之城、初見書房、新華書店、單向街、字裡行間等本土體驗式書店都在深跨界情懷式大逆襲。

2018年，實體店即將走向暴富

轉折十八

實體店跨界新玩法，推動崛起

在樂購推出中國，家樂福勢不如前，大潤發開啟關店模式的背景下，有一家中國本土超市，永輝2016整整開了231家店，正全面開啟逆襲模式，靠的，就是跨界新玩法。

永輝目前孵化的8個創新項目：鮭魚工坊、波龍工坊、盒牛工坊、麥子工坊、詠悅匯、生活廚房、健康生活有機館、靜候花開花藝館。

永輝正打造「超市+餐廳」跨界混搭成吸客利，就連今日資本都以4.6億投資了永輝旗下這家玩跨界的子公司。

轉折十九

實體店的黑科技時代來臨

亞馬遜最新推出黑科技便利店，直接拿了就能走，不用排隊，只需手機啟動 Amazon Go app，你拿的所有物品都會自動添加到你的虛擬購物車裡，在顧客購物離店後，感測器會自動通知系統，對帶走的商品自動計價後支付。

2018年，實體店即將走向暴富

阿迪達斯就和英特爾攜手，推出了數子貨架——虛擬鞋牆，通過設計一台帶觸控屏和3D渲染效果的設備，得以在有限的門店空間內顯示2000多款鞋子，不僅可以選擇，還能直接下單。

全球最大的美妝實體零售商絲芙蘭也在北美門店使用了大量「黑科技」來增加店鋪體驗感。

12個工坊區分別安裝Wifi、USB介面、iPad等電子設備，可供消費者現場觀看美妝教學視頻，在短時間內找到心儀商品。還有絲芙蘭獨家感測器方便顧客自行體驗18種香水氣味。

轉折二十

實體店正在改變，競爭激烈，不進則退

星巴克曾經一度被COSTA和一打主題咖啡館逆襲過，但改變就在當下，設計全面變革，更情懷式更體驗的主題店模式推出，漸漸重新獲得認可。

名創優品更是不到兩年，已開出1100家門店，去年營收達50億。

看看如今的永輝精品超市Bravo TH，陳列夠顏值，嚴格物流管控下的價格優勢，外場的食代廣場眾餐飲商家不掉價，萬達、龍湖及正大都大愛，已逆襲一打老牌不上進的賣場。

轉折二十一

實體的新玩法，正重新贏回消費者

越來越多的商場，正開啟顛覆體驗的運營新玩法。去年秋天，上海K11開啟了麥田模式。在這裡，不僅有讓人回味的藝術創新，還能找回曾經那最純真的記憶、最淳樸的那種感受。

不只是外資商業地產商，內資的也學會了。最近，重慶萬象城，就把江南搬進了購物中心，用黑瓦 · 白牆 · 青磚 · 木構演繹經典。

太多體驗款的活動推出，正讓如今的商場重新迎來當下新一代注重情懷的消費者。

轉折二十二

越來越多的明星轉戰實體店

韓寒的很高興遇見你餐廳、任泉開的四川香天下火鍋、Angelabably開的baby cafe咖啡店、舒淇開的KIKI餐廳、高圓圓開的蜜桃餐廳、薛之謙開的上上謙串串香、周杰倫開的法式、日料、西北風餐廳...正顛覆餐飲行業。

陳冠希開的潮牌JUICE、五月天開的STAYREAL、周杰倫開的PHANTACI、羅志祥開的STAGE、林俊傑開的SMG、李晨及潘瑋柏開的NPC、張震岳開的WNP...正顛覆傳統潮流服裝店。

這些年明星開的實體店正崛起商業地產界，上百位明星創業投資的店鋪正在大陸強勢崛起，成為商場重要聚客利器。

轉折二十三

消費習慣大洗牌，新興品牌崛起

隨著購物中心主力消費者轉移至80、90後，消費習慣大不同，而以往被視為購物中心引流利器的KTV業態已基本出局，影院與電玩也早就不新。如今新一代消費者，轉而對體驗業態開啟了更為極致的追求。新科技的出現更是使得娛樂業態迎來大洗牌。

風靡多年的KTV慢慢地淡出了舞台，即將結束它的「黃金年代」。運動館、主題樂園、VR、密室、海洋館、大型遊樂、飛行體驗館、動物園、演藝劇場、鬼屋已興起，商場娛樂業態正經歷大洗牌。

轉折二十四

三隻松鼠的實體店比電商更賺錢

連靠電商崛起的三隻松鼠都在默默發力實體店，而且已爆出實體店其實比電商更賺錢。目前安徽蕪湖的這家店日均銷售額最高達到了15萬元，一周5萬人進店

一個300平方米的零食店，不強調買賣的功能，強調體驗和互動，入店內便還能聽到二次元歌手洛天依的投食歌，森林主題內裝，店內還有1/3的區域設置了休閑座椅和吧台，還放置了大樹、木屋等充滿森林氣息的元素，陳列產品主打線上店鋪常見的堅果、肉鋪等產品。跟其他零食店不同的是，每一個系列的包裝都有一個小松鼠的故事。

目前三隻松鼠計劃2017年要開出100家實體店，正開啟全新的線下體驗式逆襲模式。

轉折二十五

國家發力內需新戰略

國家多項文件表示，2017年就是調結構，去庫存，擴內需的一年。推進保障體系，外需轉內需、投資轉消費成為發展核心，立志要構建起增加創新驅動和消費拉動力的增長新模式。

二胎政策、適度減稅、新農村戰略都是擴內需的思路，這樣的政策在2016會越來越多，有利家庭消費蛋糕做大。

如今，太多實體店之所以還在徘徊，是因為他們還沒有醒來。一直在拼價格、拼門面優勢。他們不知道的是：未來那些同質化的產品將越來越沒有競爭力，最終只能出局，唯有那些能為用戶提供獨有體驗的實體店，將脫穎而出，成為這輪實體店改革的最大受益者。

在這個大趨勢下，很多電商將被倒逼著從線上走到線下，開設實體店為消費者提供一個體驗的場所，彌補自己的短板。

麥肯錫在《2016年中國消費者調查報告》總結了未來消費者三大趨勢：

一、越來越多的人開始有意識地尋找新的賺錢門路，時間、空間、智慧、閑置物品等也可以拿出來分享，並且從中獲利。「共享經濟」已逐漸深入人心，並且培養著人們新的消費習慣。

二、追求健康生活，成為越來越多人的共識。消費者越發注重健康飲食，有意識地定期體檢，並且更願意運動。人們更加看重形體美，男性要減肥增肌、女性要減肥塑形。「馬甲線」「人魚線」等健身熱詞頻上熱搜榜，普通民眾的健美意識越來越強，人們更加註重個人形象的塑造。

三、規劃未來、家庭投資越來越受到重視。中國消費者更加重視對未來的家庭規劃，比如，父母會重點投資跟孩子相關的領域。麥肯錫的調查報告指出，有超過三分之二的消費者認為，逛街、吃飯、購物是與家人共度時光的最好方式，去既能購物又能吃飯還能娛樂的購物中心，可以滿足全家人的休閑需求。

作者認為，消費者需求雖然不斷變化，但最終離不開這三個因素：實惠、便利和體驗。

實惠，零售企業存在的根本意義就是要降低商品流通成本，幫助消費者得到優質低價的商品；便利，未來消費者在剛需商品和標準化商品上投入的購物時間和經歷越來越少，幫助消費者節省時間就是幫助他們省錢；體驗，消費升級時代，商品物理層面的品質升級已經沒有潛力，而附加其上的文化、社交、品味等屬性則給消費者帶來更好的消費