購租同權深度解析，破冰錘，誅心剪還是黃粱夢？

05-21

轉載請註明出處：阿甘看天下（ACM_KAKA22）

§ⅰ 戶籍制度的淵源

今天的話題，始自前幾天「阿甘看天下」小圈子裡的一個意外，一沒留心在群里逗漏了天下第一禁書——《商君書》。以今天的眼光來看，這本書活脫脫是一具恐怖的精神枷鎖，華夏曆代帝王家的馭民心術，兩千多年來只供皇帝本人御覽或者太傅教授太子的不密之傳。馭民者，愚民弱民疲民辱民貧民五術也。

熟諳國史的人都明白，君王馭民歷來尊崇外儒內法，通俗點講就是滿口儒家的親親仁民，而骨子裡奉行的卻是法家陰損醜陋的嚴刑峻法。是的，國民積弱的真正罪魁並不在儒家而是法家。依據法家思想治理國家，通俗點說就是變著法兒整人。

泛泛說教太過蒼白，沒有對比，難以凸顯出商君專制思想的俾睨天下。舉個栗子。

1513年歐洲文藝復興時期，義大利人馬基雅維利寫了一本臭名昭著的《君主論》，強調君主應該拋棄道德上的考量，用冷酷和陰謀治國，被拿破崙、希特勒和毛子民族那位戴紅領章的哥兒幾個奉若神明。但在民權思想濃厚的西方，這種倒行逆施的理論甫一出爐，就遭到了最廣泛的詰難譴責，馬基雅維利本人被看成了魔鬼的化身，甚至連他的名字本身都成為了欺騙和陰謀的代名詞。然而，

公元前356年商君變法，屈指一算足足比後者早了1800多年。對比兩本書，無論是陰損程度還是決絕力度，《君主論》在《商君書》面前，簡直就是小巫見大巫。為什麼今天歐洲和美洲人受到的專制荼毒輕微，可以任性的追求民主？蓋因他們祖先的集權政治智慧遠遜商君。從這個角度講，國人是幸運還是不幸呢？

商君變法強秦、橫掃六國的耕戰制度，其核心基礎就是戶籍圈禁，而道具與時俱進，發展到今天變成了房產證。沒有房產證，就無法落戶籍，而教育、醫療、養老……一切民生福祉統統都被綁定在了那一紙A4戶籍上。

不幸之幸的是，戶籍堅冰在購租同權的巨錘重擊下，似有裂縫不斷擴展的跡象。

§ⅱ 「購租同權」如雨後春筍

筆者此前撰文一再提及，如果說始自2016年9月30日的北京房市新政只是前哨戰的話，那末2017下半年的持續發力，才是這個國家房地產戰地上下半場的分水嶺。正是7月份以來的一系列房屋租賃新政，讓在黑暗中絕望心死的房奴們看到了一絲希望的亮光，居者有其屋的生存理想又開始蠢動。真的值得期待嗎？

7月20日，住建部等九部委下發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，並選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶12個城市，首批開展住房租賃試點。

其實早在九部委試點文件發布之前， 7月17日廣州就已經率先出台了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，首提「購租同權」這個具有劃時代意義的新概念。毗鄰香港，南洋海風吹拂並滋潤著尚未被閹割殆盡的革新思想，成就了廣州近代史上一系列新生事物發端的橋頭堡地位，住房改革大潮中又一次領先了全國一個身位。前車後轍，短短兩個月，一場由政府主導的全新的租房時代來臨了。

8月17日北京、8月18日南京……相繼出台的租房政策不一一列舉。截止目前全國已有超過8個省份、20個城市，累計超過30個省市出台了有關住房租賃的新政，具體實施措施包括政府低價轉讓租賃住房用地，商業用房改建成租賃用房，鼓勵國企帶頭介入住房租賃業務……等等，但核心只有一個——購租同權。

8月22日，廣東省住建廳、廣東省發改委聯合印發《廣東省新型城鎮化規劃（2016-2020）》，根據定價標準及個人出資數額，確定個人和政府或者個人和有關單位持有住房產權的相應比例產權。同時，廣東將在全省範圍內取消農業、非農業以及其他所有戶口性質劃分，統一登記為廣東省居民戶口，實行城鄉戶籍一元化登記管理。戶籍堅冰開始被購租同權政策重鎚生生砸開了一道裂縫。

順帶說下始自北京的共有產權住房計劃，講的是個人與政府按照出資比例共同擁有房屋產權。撇開浮沫看本質，共有產權住房是政府以分擔房價獲得產權的方式來減輕購房者壓力，其實質是政府幫著房奴背槓桿，紙面意思是不折不扣的良政。問題的關鍵是，這個政策能夠惠及到多少人群？如果只是為不落在別的城市之後做做樣子，大多數人無福消受，這種樣子不做也罷。

小結。房地產穩定發展的長效機制雛形展露，全新的租賃住房時代悄然到來，骨子裡說穿了是對建國以來傳統二元戶籍模式下，對綁縛在住房和戶籍制度上的醫療、養老、教育等公民基本權利的衝擊。

不患貧患不均。同權意味著平等，而平等理應是公民社會的標籤。

§ⅲ 「購租同權」的紮根深度和普及面寬度，決定了它的生命力長久

購租同權，僅從字面理解，購房戶和租房戶的權利應該是完全對等的。從國有土地出讓的角度講，購房戶是一次繳齊70年租金，而租房戶是化整為零按年或者按月繳納而已，本質上並無區別，因此購租同權也完全合乎法理。但真正做起來似乎並沒那麼簡單。照例從第一個吃螃蟹的廣州說起。

所謂租購同權，其中最重要的一項權利就是允許滿足條件的租房戶子女入就讀義務教育學校，這也是購租同權的里程碑意義之所在。國人為什麼一根筋都想著買房？當然不只是為居者有其屋，最大的痛點是不買房子就落不了戶，落不了戶就無法讓孩子上學。而租購同權讓租房上學成為可能。

但是仔細研究下廣州的購租同權紅頭文後不難發現，符合這項政策需要三個非常苛刻的前置條件——要麼具有本市戶籍，要麼是人才綠卡的持有者，要麼是廣州人員隨遷子女。三個篩子一過濾，符合條件的人群數量銳減，這是其一。

其二，購租同權新規只是單方面放大了對學區房的需求，而並沒有從根本上解決優質教育資源稀缺這一核心問題，並沒有增加供給。僧多粥少的根本問題一日得不到解決，購租同權就只能停留在小範圍甚至是象徵意義之上，具體實施時要麼權力尋租，要麼讓購房戶子女優先就學，這是閉上眼睛都能想得到的結果。

對比下西方發達國家，購租同權那是不打任何折扣、不設置任何附加條件的。父母只需要拿著房屋租賃合同，甚至只是交水電費的單子，就可以讓孩子在所在區域上公立學校，學校不得以任何理由拒絕。這點在美國尤為誇張，即使父母是非法移民，只要辦理了租房手續，孩子照樣可以在所在區域的公立學校讀書。教育平等，在一個有關部門拚命抹黑的國度卻得到了最好的詮釋。

談到這裡，小粉紅們大可不必捉雞抬杠，辯解諸如什麼國情、底子薄……云云。教育是原創和技術的根基，是大國未來，有錢發展房地產鐵公基沒錢辦教育，是無論如何也講不過去的，況且幾十年的時間足夠解決基礎教育問題了。唯一的解釋是沒有人希望前人栽樹後人乘涼，相反一不小心，前人撒土迷了後人的眼而已。

不廢話。租售同權真正要落到實處，還有很多不得不面對的實際困難。

§ⅳ「購租同權」真正落地受困於高房價

再來看落實的難度，除了上述的政府追加教育投入，加大優質教育資源供給，最重要的一點還在於房租價格。

本末永遠不可倒置。房奴們之所以選擇租房而不是買房，根本原因還在於囊中羞澀，高聳入雲的凌霄殿真的是買不起呀。那末，買不起就能租得起嗎？筆者8月22日撰文<房地產進入下半場，會是什麼樣子？>中談到——

綜合考量國際租房市場，5%的租金回報率是盈虧平衡線。8月20日智谷趨勢統計數據顯示，最亟需落實租房的北上廣深四個一線城市，租金回報率齊齊達不到2%。租金回報率≈租金/房屋價格，高房價造成的巨大分母，讓高租金下的低回報率相形見絀。

只要高房價的問題解決不了，購租同權就只能停留在美麗但卻膚淺的表面上難以深入。順帶說下最近媒體熱炒的商業用房改建為租賃用房，加大租賃市場房源供應平抑房租價格想法。雖然租賃市場加大了房源供應，但一樣受困於成本價格，只要出租人的收益率達不到預期，制度就從根上失去了生存的土壤。

問題繞了一圈兒，最終回到了原點——房屋售價太高，而刨除建築安裝配套成本、開發成本、稅費等等相對固定的費用之外，高房價這個複變函數的最大自變數其實只有一個——政府土地出讓金。看看這方面。

§ⅴ政府低價轉讓租房用地，上海收穫了人心

對高房價釜底抽薪，在土地出讓優惠方面，全國做得最好的無疑是上海。

7月4日，上海在全國率先推出兩宗「只租不售」地塊運營模式，同時計劃在十三五期間推出70萬套租賃住房，是同期新增商品住房套數的1.5倍有餘。上海此舉可以說直接戳中了高房價的命門，而上海市政府在巨大的土地出讓收入誘惑面前，能做到這一步彌足珍貴！

當時很多地方官大佬嘴上不說心裡一定是酸溜溜的，特么嘩眾取寵做個秀誰還不會嘛，有本事你大面積推開試試？地方財政不吃飯了嗎？這回上海人沒有辜負國人的期望，人家還真不是只要驢糞球外面光的作秀，後續大手筆立馬跟進。

8月23日，上海市掛牌出讓涉及徐匯區、長寧區、浦東新區3個地區共計4幅國有建設用地，4幅地塊分別位於古北、南浦大橋、龍陽路、上海南站，總建築面積接近20萬平米，優質的地塊如果做商品房的話土地市值接近200億，但上海市政府最終選擇將這4幅國有建設用地劃分為租賃住房。

200個億的分量並不算輕，至少比起那些刮地三尺的省份，上海的廉價轉讓租賃房用地，如同廣州率先施行購租同權，讓房奴看到了希望。而任何一種優秀制度落地都不會一蹴而就，良好的開端後會是再接再厲，還是淺嘗輒止？拭目以待。

§ⅵ 購租同權剪刀差，對社會的割裂初探

好了，隨著購租同權政策開始在全國推行，此前一些完全想不到的問題接踵而至。近幾天媒體關於當前「售租並舉，購租同權」新政推行過程中，商品房和公租房、保障房業主之間尖銳矛盾的報道，開始一步步進入公眾視野。

根據各地市不同的《商品房小區配建公租房管理辦法》，尤其是隨著「售租並舉，購租同權」全國大面積推行，商品房配建保障房尤其是公租房會越來越多，而開發商為了保證商品房的高品質，人為將公共配套設施集中集中照顧商品房用戶。這是造成矛盾爆發的客觀根源。

細想之下其實也不意外。商品房客戶始終是開發商的心頭肉，商品房和保障房尤其是公租房，無論是購買價格還是物業費都相去甚遠，大家享受同等的公共服務和設施，商品房業主肯定心裡不舒服。陽明心學講心魔根在人心，沒有任何既得利益者願意將自己辛辛苦苦買到手、體現價值和身份標籤的稀缺資源拿出來與人共饗，這是真實的人性使然。

但是，嚴格界定商品房、保障房和公租房的各自範圍，保證後者不僭越雷池一步，就一定是正確的做法嗎？恐怕也不盡然。西方發達國家就是這麼搞的，表面上看起來付出多少回報多少公平合理，但這卻是產生貧民窟的根源之所在。更深層次講，它人為給社會不同身份的人貼上了刺眼的標籤，像一把鋒利的誅心剪刀，割裂了社會各階層的聯繫，讓貧民窟成為現代文明社會最醒目的傷疤。

問題是，我們始終自我標榜比資本主義先進得多的社會制度，如果照貓畫虎，那不是自己打臉嗎？於是，我們看到了各地方政府各種不同版本的處理措施幾乎雷同，睜一隻眼閉一隻眼，鬧出事兒來再由政府相關部門出面和稀泥。

在這方面可以借鑒下重慶模式。重慶把公租房和商品房嚴格區分，首先保障了高價購買商品房業主的利益，但沒有忘記平等這個初衷，尤其是國民最關注的教育平等。具體做法很簡潔，那就是給公租房專門配備各級學校，保證商品房和公租房井水不犯河水之際，做到讓後者子女能公平入學。

§ⅶ 重新分配財富、劃分階層，是黃粱夢嗎？

有人說，售租並舉、購租同權住房制度改革，會是一個財富重新分配的過程，甚至是打破社會階層固化、重新界定社會身份地位改革，其意義或許並不亞於1978年的三中全會。有那麼邪乎嗎？簡單回顧下歷史。

1949-1978新中國前三十年計劃經濟時代，除了政府高官高居統治階層，被統治的士農工商四民貧富差距極小，對門小張和隔壁老王的社會地位也只是勞動分工不同而已。大家同處在一個社會階層，雖然物質和精神生活極度匱乏，但農民種田工人上班各安其位，日出而作日落而息，只患不均不患貧的社會結構相當穩定。

1978-2003二十五年，是一個波瀾壯闊、昂揚向上的改革開放時代，三中全會制定的包產到戶政策讓農民率先脫貧，而城市經濟體制改革最大程度解放了實業家和商人，巨大的社會財富被創造出來。在此期間，雖然官員們開始利用權力直接攫取財富，導致貧富差距開始顯現，但有頭腦肯賣力的群體率先富起來是令人信服的。關鍵是，國家政策始終服務於實體經濟，這一點從90年代初高層果斷刺破海南房地產泡沫就是明證，政策設計者重實抑虛的發展思路開創了25年盛世。

2003至今的十五個年頭，形勢完全變了。房地產被離奇定位為國民經濟支柱產業，標誌著經濟增長寄生在了對民生產業的掠奪基礎上。伴隨著房地產和金融為代表的虛擬經濟猖獗擴張，被吸干血的實體製造業、服務業步步萎靡。隨著房價被一步步推到畸高，擁有房子的地段和多少，直接決定了人的財富和社會地位。從此，踏踏實實積累財富被鄙視，鑽營投機一夜暴富被推崇，上班一輩子不及北上廣深轉手一套房子賺得多。畸形的分配製度導致了畸形的民眾心理，極端群體事件的頻頻發生，即使傻子也看明白，再這樣下去就要出大問題了。

高層顯然比民眾看得更加清楚，從2016年底的中央經濟工作會議「房子是用來住的不是用來炒的」，到今天的房地產調控一步步加碼，從高位鎖定炒房人群，到一步步推行公租房，再到明天即將推出的房屋持有環節課稅，房地產的長效機制已經雛形盡顯。可以毫不客氣的講，

購租同權一經推開便再無退路，如果屈服於既得利益群體半途而廢，甚至直接打左燈向右轉，結果就是政府公信力徹底淪喪。關於這部分內容，筆者在7月24日撰文<租購同權，政府公信力的自我救贖>中利弊都已闡述明白。但願這次房改不是忽悠民意，畢竟狼來的次數太多了，葬身狼腹的說謊代價太過沉重。

而只要售租並舉、購租同權政策不折不扣推行下去，重新劃分社會階層，至少是重新切割社會財富蛋糕將不再是夢。隨著大量政府低價轉讓的租賃用地被開發成公租房，隨著房屋持有成本越來越高，而且租房價格被公租房逼入死角，可以想像，一大批寄望於房子升值和出租獲益的食利群體，將不得不割肉賣房，從而完成一次壯烈的財富轉移過程。

售租並舉、購租同權制度是高層智囊團們洞悉房地產吸干實體經濟積弊後，結合西方國家尤其是新加坡租房制度的經驗，為經濟脫虛向實開出的一劑藥方。但任何一項制度變革，註定是有人要承擔代價的，那種瞻前顧後、什麼都不想失去、遇到困難就想退縮的『既要……又要……』綏靖思路，則是改革者必須擯棄的。否則，畸高的房租只會成為高房價的下一個變種。如此，將是一場可怕的災難，災難的苦果除了房價變本加厲報復性上漲之外，更可怕的是民心……

§ⅷ 尾聲

彈指間租購同權已經滿月，但蹊蹺的是，那些高調改革的城市卻並沒有更激進的信息傳出來，至少暫時還沒提供出更多的住房和教育資源，更沒有改變戶籍的具體政策。除了憑空燃起了房奴的些許希望，增加了更多的租房和住房需求。

一個非常不好的先兆，但願只是杞人憂天。據南方日報最新報道，7月17日廣州購租同權新政出台後，廣州市九區8月份的房價統計，二手住房和租賃市場的價格環比增長分別為3.9%和2.7%。這無疑是一個令人沮喪的壞消息！

售租並舉、購租同權，聽起來很美的好經，下一步如何念，值得房奴們睜大眼睛關注。再重複一遍擔憂——但願不是一個美麗的畫餅，畢竟類似『道德血液』之類的荒唐結局，我們見識的太多了。

另外，最近常有讀友詢問，怎麼更新慢了？形勢比人強，最近天涯、凱迪等社區論壇的遭遇大家有目共睹。不想違心逢迎，一些稍微那啥的話題，只能在小範圍內討論，而不適合見諸公開場合，這一點尚請見諒。多聞少講，趨吉避凶之道，但願華山論劍之後，可以有所改觀罷。

就此打住，全文完。

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