買房投資不靠賭，16%投資客會選擇曼谷這些地段，坐享升值

來自專欄 海房網泰國買房

儘管曼谷中央商務區（Central Business District）的土地價格已非常昂貴，地價仍有望繼續上漲。

去年，曼谷中央商務區的地價平均上漲了6.4%；2015年最貴的土地交易價格已高達191萬泰銖/平方哇（註：1平方哇 = 4平方米）。

世界房地產五大行高力國際（Colliers International Thailand）研究部副總監Surachet Kongcheep表示，輕軌Siam站至Asoke站主幹道沿線上的地塊越來越稀缺，因此驅動地價超過200萬泰銖/平方哇。

他說：「自去年以來，輕軌Siam站至Asoke站（包括：Siam、Chidlom、Ploenchit、Nana、Asoke）主幹道沿線沒有任何一個地主開出低於200萬泰銖/平方哇的地價。其中Ploenchit路創下記錄的地價甚至高達250萬泰銖/平方哇。」

然而，在2015年單價為191萬泰銖/平方哇的天價土地交易之後，暫時還沒有地價超過200萬泰銖/平方哇的土地交易成交。

於2015年買下這塊「地王」的是泰國十大上市開發商SC Asset，地塊位於Chidlom路上Central Chidlom購物商場斜對面。SC Asset已於去年底預售了一個超奢華檔次（super luxury）豪宅公寓，均價高達35萬泰銖/平方米，儘管售價很高，但由於地塊位於土地稀缺的超頂級地段上，目前公寓中售價最昂貴的頂樓大平層和三房已全部售罄，僅剩一房和兩房在售。

Surachet先生說：「開發商在頂級地段購買土地的預算是有上限的。一旦開發商認為在特定地段上開發的公寓能賣出高價，縱使地價昂貴，他們也仍會拿地。」

開發商們將繼續在這些頂級地段推出高價位的公寓，這些開發商包括SC Asset、Sansiri和Ananda Development。如果開發商們繼續在這些地段拿地，這就意味著現有的土地供應將被消耗。

根據泰國房地產事務處（AREA）介紹，今年大曼谷（Greater Bangkok）範圍內的地價比去年同期上漲了4%。2016年上漲了4%，2015年上漲了3.2%，2014年上漲了3.5%，2013年上漲了4.6%。

據海房網泰國公眾號報道，2016年，大曼谷範圍內地價上漲最迅猛的地段是位於Sukhumvit片區的Asoke主幹道，地價達到了140萬泰銖/平方哇，同比漲幅高達27%，這是由於Asoke主幹道上可用於房地產開發的地塊已超級稀缺。（猛戳閱讀Asoke主幹道公寓：後工業時代超摩登復古傑作——The Lofts Asoke）

截至2016年底，大曼谷範圍內地價最貴的地段仍在Siam Square（暹羅廣場）、Chidlom（Chidlom路和Langsuan路）和Ploenchit（Ploenchit路和Wireless路），高達200萬泰銖/平方哇，預計將於2017年底上漲至213萬泰銖/平方哇，漲幅為6.5%。

根據泰國財政部的評估，2016年至2019年間，這些地段的評估價為90萬泰銖/平方哇，僅次於評估價為100萬泰銖/平方哇的Silom路。

Rama IV路與Sathorn路至Sam Yan路的交叉口將成為房地產開發的新興區域，至少將有兩個大型樓盤開盤在即。目前，Rama IV路的地價約為40萬 - 50萬泰銖/平方哇，一旦介於Rama III和Watcharaphol之間的灰色單軌線（monorail）開始動工，地價預計將升至100萬泰銖/平方哇。

根據上市酒店集團Dusit Thani向證券交易所提交的報告，Dusit Thani Hotel（都喜天麗曼谷酒店）在Rama IV和Silom路口拐角處的23.5萊（註：1萊 = 1600平方米）地塊為30年租賃權（非永久產權），租價為733億泰銖，單價為78萬泰銖/平方哇。

大曼谷範圍內地價最低的地區是Lam Luk Ka區域，單價僅為2,600泰銖/平方哇，因為附近沒有任何基建設施吸引新的房地產投資。

儘管有些地段的地價昂貴，增幅也較為穩定，甚至還很受泰國本地人的青睞，比如Yaowarat（唐人街）、Phaya Thai、Victory Monument（勝利紀念碑），但由於這些區域並非是外國人聚居的區域，所以租賃市場遠不及Sukhumvit片區，所以僅適合炒短線——轉售給泰國人。

就地段的綜合實力（升值轉售+長期租賃）來說，仍是超級市中心Central Lumpini、高端住宅區Sukhumvit和老牌中央商務區Silom/Sathorn獨佔鰲頭。如下圖：

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