馬來西亞60年來首度「變天」，中國炒房客該何去何從？
馬來西亞最新大選中，前總理馬哈蒂爾領導的反對黨陣營贏得國會下議院過半數席位，獲得組閣權。這是馬來西亞反對黨60年來首次贏得大選，現年92歲的馬哈蒂爾也將成為全球最高齡的民選領導人。
馬來西亞人以選票推動變革，把執政61年的國陣政治聯盟趕下台，迎來史無前例的政黨輪替。而對於海外投資而言，一個國家的政局和經濟是最不可忽視的兩個宏觀因素。無論哪一個出現比較大的波動，都有可能會對投資收益帶來致命的創傷。
作為海外華人的聚集地之一，馬來西亞的大選能幫助我們更好的理解，一個國家的政權變動，究竟如何影響外國投資者。
一、塵埃落定 投資者將何去何從
馬來西亞本屆大選充滿著戲劇性，它被稱為馬來西亞史上最難預測的一次大選，也是一場歷史性的政治變更。
貨幣是資本市場信心最直觀的映射，就連馬來西亞的貨幣林吉特，在5月9日大選投票這一天，也是上躥下跳摸不著頭腦。林吉特兌美元一個月無本金交割遠期外匯(NDF)跌超2%，創自特朗普當選以來最大跌幅。
▲馬來西亞貨幣大選當天波動較大
92歲的前總理馬哈蒂爾領導的反對黨陣營聯盟戰勝了他從前的門徒、總理納吉布。馬哈蒂爾在1981年至2003年期間曾擔任總理，那是一個強勁增長的時期，隨後出現了亞洲金融危機，馬來西亞在放棄緊縮政策後，從危機中復甦。
輿論反應，這標誌馬來西亞自1957年獨立以來首次實現民主過渡，將政權移交反對黨，馬哈蒂爾亦成為世上最年長的國家領導人。
輿論普遍認為，「國民陣線」此次敗選的一個主要原因，是首相納吉布在任內爆出貪污醜聞。
馬哈蒂爾宣誓就職，承諾振興經濟、穩定貨幣、削減國家債務，並將追回主權財富基金一馬發展有限公司（1MDB）被侵吞的數十億美元。曾於1981年至2003年擔任總理22年的馬哈蒂爾，以強勢的政治風格聞名：出身平民、棄醫從政。
中國在馬來西亞的投資，是影響本次大選的關鍵因素之一。其實熟悉東南亞局勢的投資者都知道，在很多東南亞國家包括馬來西亞投資最大的不確定性，不在經濟，而在政治。
事實上，馬哈蒂爾早期執政時較親近中國。但今年4月份馬哈蒂爾曾向媒體表示，馬國公眾「沒在中國投資中受益」，質疑開放中資投資基礎建設、房地產會有損國家主權，還將在勝選後仔細「核查」中國投資。
馬哈蒂爾還舉了斯里蘭卡的例子，他說，斯里蘭卡政府因無力償還所欠中國公司的債務，去年底將戰略港口移交給中共。
我國國家層面，2005-2016年主要投資國家為馬來西亞（23.53%）、新加坡（20.85%）、印度尼西亞（18.26%）、越南（8.52%）、緬甸（7.53%）、蒙古（6.23%）、寮國（6.00%）、柬埔寨（4.34%）、汶萊（3.82%）。
其中，對馬來西亞和新加坡的投資額之和占對東亞投資額的44.8%。2005-2016年，中國在世界範圍內的直接投資規模為8580.7億美元，其中對一帶一路64個國家的直接投資為2047億美元，佔比23.9%。
我國對一帶一路國家投資主要集中的東亞和西亞地區。前五名為：俄羅斯（13.72%）、哈薩克（8.82%）、馬來西亞（8.42%）、新加坡（7.46%）和印度尼西亞（6.53%）。排名前十位中，除伊拉克和以色列是中東地區外，其他均為東亞、西亞地區。第11-20名主要為中東、北非地區，只有匈牙利和以色列（歐）為歐洲地區。
2016年，中國對一帶一路國家的直接投資金額中，馬來西亞排第三，為18.3億美元，僅次於新加坡和以色列。
隨著馬哈蒂爾的當選，馬來西亞與中國的關係也被打上了問號。而最令中國炒房客憂心的是：這位新總理大選前所說的「嚴格審查中國資產」到底會不會真正落實執行？馬來西亞的房產還能買嗎？
二、新官上任三把火 燒向中企？
在新總理馬哈蒂爾看來，中國投資者在馬來西亞乾的事情，無非就是買地、蓋樓、賣樓，賣的還都是普通馬來西亞人買不起的樓，對馬來西亞毫無益處。
他甚至在大選前發誓：如果自己成功當選，必將嚴查中國投資者。以馬哈蒂爾競選前的表態來看，在馬來西亞的中資地產商，很有可能最先受到波及。
「如果從中國對馬投資中什麼也得不到，那我們就不歡迎他們。」
中國投資者之所以那麼不討馬哈蒂爾歡心，主要還是中國投資者並沒有帶給馬來西亞想要的就業、資金和技術。
「如果中國公司將運營放在馬來西亞、僱傭當地人、同時帶來資金和技術，那他們就會受到歡迎。」
很顯然，中國投資者很難滿足馬哈蒂爾的要求。畢竟，以馬來西亞工人的工作效率，交房時間可不得再拖個三五年的。
從2013年開始，過去三年時間裡，馬來西亞人見證了中國投資者的「有錢又任性」。在當地報紙版面，中國房企的面孔正在被馬來西亞人所熟悉，碧桂園、富力、雅居樂、新華聯、綠地等前赴後繼的到大馬圈地蓋樓。
這個散落在太平洋上的島國正在以開放的姿態歡迎中國的到來，據馬來西亞投資發展局官方數據顯示，中國對馬來西亞的投資在過去七年內的增長率高達22%，僅2015年一年，中國對馬來西亞非金融類直接投資同比增長237%，投資項目達17個，是馬來西亞第四大外資來源地。近年來，中資企業參與馬來西亞的項目可以說是信手拈來，像彭亨州關丹工業園、柔佛伊斯干達的城市森林、馬六甲的皇京港等等。
在「一帶一路」建設的大環境下，越來越多的中國地產商掘金馬來西亞，意欲將大馬打造成為他們在東盟國家立足的橋頭堡，中國企業去年在大馬併購、聯營及投資項目接近1千億馬幣，中國房企的入駐也給馬來西亞帶來了新的發展契機。
房地產的銷售業績也進一步證明了，馬來西亞確實是房企掘金的熱土。這一步一步不間斷的投資，無不顯示國內房產商對於新山這片投資熱土的巨大信心。
碧桂園不算是國內最早進軍馬來西亞的房地產商，但絕對是最有勇氣最大手筆的那一個。
「森林城市」這個項目，碧桂園持股60%，柔佛市官方投資公司持股40%，這40%中有70%是由柔佛蘇丹持股的，30%由當地政府持有。
相對於碧桂園在新山的「造城贏未來」，更看重吉隆坡現有的資源聚集效應。作為國際化大都市，吉隆坡無論投資收益還是配套設施都很誘人。當然，碧桂園在馬來西亞的項目，並不止「森林城市」一個。光在新山，就還有另外兩個項目，最近兩年又開闢了吉隆坡兩個項目。
不斷疊加的投資，無不顯示碧桂園為首的中資開發商對於馬來西亞房地產市場的巨大信心。畢竟之前領導人納吉布一直把中資視為友好合作夥伴。
然而，在新總理馬哈蒂爾看來，「森林城市」項目每套均價在100萬林吉特（約合人民幣160萬），但2016年馬來西亞年人均收入的中位數才62736林吉特。
本地人接不了盤，就只能吸引更多資金雄厚的外地人接盤，碧桂園的「森林城市」，正是馬哈蒂爾一直心存芥蒂的一個項目。「槍打出頭鳥」說的一點沒錯。
綠地在新山有兩大地標項目，並參建了吉隆坡「大馬城」和周邊的高速公路。截止2016年，綠地在新山的房地產投資額達120億林吉特（約合人民幣200億元），接近綠地2015年10%的銷售額。
富力早在2013年12月份的時候，就砸金85億元，在新山買下6幅地塊，用來開發住宅和商業物業。據穆迪的統計，富力當年在馬來西亞的土地佔富力地產截至2013年6月總資產的7.3%。
中資房企雅居樂則去了吉隆坡，並於2014年在吉隆坡滿家樂開幕了第一個項目。據稱雅居樂項目是當時整個滿家樂區域的銷售冠軍，在全吉隆坡排行第二。
儘管中國房地產開放商在馬來西亞有著少則幾百億，多則上千億的投資，但在這一次的政黨更替面前，更像是帆船遇到了海嘯。
除了特別點名批評中資房地產投資，中資參與的基建和製造業，也是被重點審查的對象。馬哈蒂爾所在的政黨「希盟」就曾放話，一旦執政，將重新審查甚至可能取消新隆高鐵和東海岸鐵道計劃等中資項目。
在製造業的併購方面，2017年，吉利收購了寶騰汽車（Proton）49.9%的股份以及豪華跑車品牌路特斯（Lotus）51%的股份，尤其引人矚目。寶騰是馬來西亞最大的汽車公司，也是目前東南亞地區唯一成熟的整車製造商。
吉利集團董事長李書福稱寶騰為馬來西亞的國寶級品牌，是馬來西亞工業精神的象徵。在他看來，併購使吉利獲得了進入東盟市場的機會。
這個相當於中國紅旗轎車的寶騰，自品牌成立以來首次由外國人負責，因此引起了馬哈蒂爾政黨的不滿，他們指責納吉布政府準備隨時放棄寶騰。
2017年3月，阿里巴巴宣布將在吉隆坡設立區域物流中心，並與馬來西亞政府合作建設「數字自由貿易區」（DFTZ），該中心預計在2019年底啟用。
馬來西亞交通部長廖中萊指出，數字自由貿易區將會是一個特別的貿易區，旨在促進電子商務的發展，借力互聯網經濟的指數式發展，「讓馬來西亞成為東盟消費者的區域電子實業樞紐（e-fulfilment hub）。」
三、馬來西亞房產市場前景
馬哈蒂爾上台了，這一次，伴隨著其選前對中國不滿的言論，是否意味著中國在馬來西亞的投資之路就此終結？
雖然新領導人對中資投資的態度並不友好，但具體到針對投資者的政策，還是由各個州的執政黨說了算。
目前馬來西亞接納外國房產投資較多的州是雪蘭莪（吉隆坡所在地）、柔佛（新山所在地）和沙巴。根據新加坡《聯合早報》5月10日公布的統計結果，新領導人所在的希盟僅贏得了前兩個州，我們認為短期內，中資企業在馬來西亞的日子可能會不太好過，無論是在項目進展還是政策法規上，或許都會受到新政府的一些刁難。即使有更嚴厲的打擊措施出台，也是首先在這兩個州實行。
對於個人投資者而言，還談不上巨變。畢竟，在新領導人上台之前，馬來西亞對外國買家的限制就已經有了趨嚴的傾向，很難會有更壞的結果產生。面對這場突如其來的這場「政治動蕩」，中國投資者應該避免的是短期的投機操作，並盡量避開馬來西亞中國開發商的項目，避免交付出現波折。
這次大選顯然加劇了馬來西亞的政治不確定性，如果對馬來西亞的投資信心出現了動搖，可以考慮轉投東南亞其他國家，比如泰國曼谷房產。
了解海外房產市場的人必然清楚，當前曼谷房產異常緊俏，不少投資者認為曼谷市場可能會成為十年前的北京。
作為泰國首都，曼谷是泰國的政治文化經濟教育中心，經濟占泰國總量的44%，城市化進程速度很快。
2017年曼谷總人口約1200萬人，每年以30萬人口速度遞增。受此影響，曼谷地區的房價漲幅、租金漲幅也十分可觀。
據統計，曼谷平均租金回報率達5.13%，遠超中國大陸2.66%、中國香港2.82%和中國台北1.57%。而近三年，曼谷房價漲幅早已超過30%。
如果擔心馬來西亞的政治不確定性會對當地房產市場造成影響，那麼同處東南亞的泰國或許能夠為你帶來更多的投資收益。
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