東京港區的房產投資分析

來自專欄 HIMAWARI日本房產專欄

在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的了解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京「港區」的具體調查方面：

1. 地區特性

2. 人口推移

3. 地價動向

4. 交通利用

5. 未來趨勢

地區特性

港區位於東京23區中央偏南部，是東京最主要的三個區之一。它是擁有最多企業總部的地區，是日本企業的中心。

隨著駐日大使館與外資企業的大量進駐，讓港區的外國人居住者比例非常高。

港區的很多方面都排在東京23區之首。

1. 港區有六本木、虎之門、新橋、田町、品川之類的東京最大的商業地區。白天人口數(877,138人)、機構數、員工人數在東京都排在第1。

2. 港區不僅有作為高級住宅區而聞名的白金、麻布、青山、高輪等地，區內大使館的數量是東京最多的。

3. 港區的平均年收入超過1000萬日元，為日本第1。

4. 港區有六本木hills、赤坂等具有代表性的大型商業設施，不僅是日本，在世界上也有非常有名。

5. 在教育設施方面，港區有慶應大學、明治學院、東海大學、芝浦工大等許多知名學府。

港區內集商業設施、高級公寓、教育機構等多種不動產投資要素為一體，雖然港區地價較東京其他區高，但從保值率角度，港區地價出現下跌的風險遠小於其他地區。

人口推移

歷年數據：

2016年：243,977人

2015年：240,585人

2014年：235,337人

2013年：231,538人

2012年：208,397人

2007年：185,610人

2002年：162,691人

人口推算：

2020年：219,394人

2025年：221,270人

2030年：221,221人

2035年：219,406人

2040年：215,898人

預計2020年人口將會有所減少，但減少率很低。

不必擔心人口減少的問題。

地價動向

港區的地價在東京都內以至全日本都排在第3位。

從2016年的數據，可以看到港區地價多為上升趨勢。

價格最高的是內幸町地區，每坪上漲到3000萬日元以上。

漲幅較大的地區：

1. 乃木坂60%以上

2. 青山、表參道50%以上

3. 虎之門40%以上

港區的平均地價是每坪約1000萬日元。

地價最低的是台場區域，每坪約190萬日元。

泉岳寺、赤羽橋地區與2015年相比下降了5%以上。

總體來看，港區地價較其他地區高。

交通利用

1. JR

山手線、京濱東北線：品川站、新橋站、濱松町站、田町站

東海道本線·橫須賀線：品川站、新橋站

2. 地下鐵

東京地鐵銀座線：新橋站、表參道站、虎諾門站、青山一丁目站、外苑前站、赤坂見附站

丸之內線：赤坂見附站

日比谷線：六本木站、神谷町站、廣尾站

千代田線：赤坂站、表參道站、乃木坂站

半藏門線：表參道站、青山一丁目站

南北線：麻布十號、六本木一丁目站、白金高輪站、白金台站

都營淺草線：新橋站、大門站、三田站、高輪台站、泉岳寺站

都營三田線：御成門站、三田站、芝公園站、白金高輪站、白金台站

都營大江戶線：大門站、六本木站、汐留車站、赤羽橋站、麻布十號站、青山一丁目站

3. 其他

品川站可乘坐東海道新幹線。

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

2020-2040年基本維持現狀。

在維持現狀的20年間，會減少約6000人。從全體的比例來看，僅減少了3%。

與東京的推移相比較，港區人口減少的數值非常低。

隨著東京奧運會的臨近，預計一些企業和外國遊客將大幅增加。

除了住宿需求一定會增加，影響商業設施的經濟效果也會很大。

因此，商業區的地價可能會進一步上漲。

港區有慶應大學、明治學院、東海大學等知名學府，以院校學生為對象的不動產投資也是有效的。

在港區進行房產投資有諸多優點，但整體地價較高。

也就是說，與其他區域比較，購入物件所需的費用會更高。

但考慮到未來資產價值，港區的下跌風險與其他地區相比很低。

總體來看：

港區有日本代表性的商業設施，拔尖的交通狀況，穩定的未來人口，且資產保值率非常高。

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