買房人，怎麼了

今年，或許你可以理解為房地產最溫和的一年，這一年你也可以理解為地產變化最大的一年，任何角度都看你怎麼理解

而我想和大家說的，是這一年，買房人變化最大的一年

所謂的變化，其實是來自很多個維度，而大量維度交叉下的滲透，也讓這樣的變化變得徹底且驚人

而這一切的影響，很大程度上都是來自外界環境

1、巨大的購買力轉移

當下買房人最大的變化，本質上來自於購買力的提升，目前整個城市發展給到個人巨大的政策性紅利

伴隨著城市化的改變，貨幣越來越多的通貨舊城改造，棚改，土地徵收等形式轉移到個人手上

城鎮化的速度越來越快，貨幣化安置的比例越來越高，個體因此獲得的購買力也變得空前的旺盛

對於購買力，很多人很長一段時間停留在工資收入領域，所以經常會得出個人收入跟不上城市發展的言論，但是從實際情況來看，資產性收入已經佔到家庭收入的重要一部分，而拆遷安置已經成為資產收入的一次性補償

這個節奏對於不同城市不同的人可能會有不同，但是本質上已經最大程度的惠及所有個體，這個趨勢的改變很大程度上改變了用戶的購買力，也改變了用戶的收入結構模式

所以，未來的消費模式也很有可能會因此改變，願意儲蓄未來一定會調整為願意投資，這個很長一段時間被認為中國人的良好習慣但也一定程度上影響經濟發展的儲蓄特徵，正在慢慢被消磨

消磨的同時，背後換來的依然是購買力的提升

這個趨勢，比我們想像中的要強

2、制度影響了用戶的購買模式

另外一個環節，對於買房人來說，他們購買房子的模式也在發生變化

過去購買地產，大多數人的支付結構是，一部分現金+相對比較高的槓桿。這樣的結構也非常正常，第一房子當初還可以拿到8成的貸款，首付款相對較低且大家都是第一次買房

而如今，這個模式在當下幾乎不存在，整體的支付結構變為置換+低槓桿的模式。低杠杠是政策性的調整，買房拿出來的首付越來越高，銀行已經越來越難做到高槓桿。

但是用戶的購買力沒有削弱，因為經歷了房地產十多年的發展，第一批人已經完成第一輪的置業周期，當初拿出現金變成了如今賣掉房子換房子的格局。

資產置換導致了用戶的首付款依然充裕

但是這個調整對於用戶來說整體購買力沒有發生改變，但是購買心態已經徹底不同。當初的高槓桿模式本質上就是以小博大的炒房邏輯，很多人都會希望短時間內達到最大程度的投入產出比

而當首付款逐步攀升，在銀行實現不了高槓桿借貸，且是賣房後買房的狀態，這個時候用戶的購買心理是資產配置，不希望樓市出現較大的波動和變化，願意更加時間的持有房產

所以說實話，這個趨勢下，樓市裡短線投資者變得越來越少，投機性購買幾乎消失殆盡

所以這個時候大家可能更加容易理解為什麼我們的社會主要矛盾已經發生了變化，從房地產角度來說，從制度上已經不讓你有暴富的可能性發生

3、購房需求外溢本質上是人口流動

在上海周邊城市做項目的操盤手可能都會發現，環滬周邊城市的去化越來越依賴上海這個城市的人口外溢。過去很多人都會覺得這個方向都是靠騙靠忽悠，但是在當下已經越來越可行

很多人在當下把原因歸結為價格差或者一線城市限購，但是本質上我認為這是人口流動的驅動

當下中國經濟發展最大的特色就是

城市群的發展

這和之前一二線城市單個點狀發展完全不同，採用的是核心帶動周邊的模式，所以我們很容易理解為什麼一線城市嚴控常住人口數的同時突然發現武漢、成都、南京這樣的城市突然落地大量的人才引入計劃，目的就是希望人去

然後你再對比來看一線城市清一色限購二線周邊城市清一色限售，目的就是希望一個不容易進，一個別輕易走

然後再看高鐵股價的鋪設，目前上海和蘇州的高鐵來往，密集到5分鐘間隔就有一班車

這樣的城市間聯動效應自然而然會帶來城市之間的人口流動。因為人口流動，跨城置業的可能性也越來越大

城市群周邊的城市，未來只要做到生活品質足夠好或者服務一線城市的補充性產業夠靈活，這樣的城市群能夠激發的活力可以說是驚人的

4、地產鄙視鏈的顛倒

我們都知道，房地產因為土地的強勢，所以有個天生的鄙視鏈，買房的要求著開發商賣房子給他，開發商會想盡辦法和地方政府保持良好的關係可以拿到土地

這個產業鄙視鏈存在很久了

但是現在我想說的是，可能這個結構已經發生了顛倒

我在易居沃頓上課的時候，我的導師朱靖雷和我們分享的這張圖有點意思

除了之前和大家提到過的消費者視角角色改變後，本質上地產和地方政府的角色也開始變了

開發商過去的核心是追求去化，通過快速開發的模式實現高周轉，但是如今要求持有和運營一個項目

而地方政府過去的調控重點是管理土地，管理財政和管理稅收，本質是錢。但是在當下變成了需要管理開發商和管理買房人這兩個維度，本質是人

所以換句話來說，未來的開發商和地方政府的日子都會越來越難，而相比較而言用戶變得越來越得到尊重

尊重來自於購買力增強，尊重也同樣來自於選擇餘地也開始變多，租售並舉同樣也是讓地方政府開發商很難受但是卻惠及百姓的一個政策手段

所以不知道各位能否站在一個比較大的格局下來看待當下的地產行業，為什麼說如今的樓市讓地產人很不適應，本質上是現在受到的局促因素比較多，很多動作不能隨性所欲的開展。但是換個維度上來看，對普通用戶，潛在購房者，租賃者，在當下已經得到越來越大的制度紅利，整個政策影響極度的傾斜給普通購房者

這是一個大趨勢

我的老師陳凱導師曾經和我們說過，當下的樓市不是市場經濟也不是計劃經濟，如今是管理經濟。通過制度引導行業往更好的方向發展

大概率上來說，這也是一個大趨勢

對於這個趨勢，其實沒必要討論到底好不好，嘗試在既定的模式下尋找個人最好的生存模式才是必須

買房人崛起是必然，不論是購買力，還是購買慾，甚至未來的選擇也會越來越多。至於地產人，我一朋友在百曉生里說的一句話我覺得挺靠譜，他是這麼說的

「有個項目做做不錯了，挑啥挑啊」