加拿大留學生如何在加拿大買房

加拿大買房重中之重的環節——產權查詢

　　在加拿大買房前，買方要首先了解房屋的所有權，通常會通過地產經紀或律師從地產局查清楚產權是否有問題，這就是我們所說的「產權查詢」(TitleSearch)。產權查詢主要包括以下內容：

　　1、擁有人資料：有多少人共有這份產業?需注意offer上賣家姓名必須與此相符合，若為多人共有，所有共有人都必須在offer上簽名，缺一不可。一般兩人以上的多人共同擁有物業有兩種：Tenancy in Common為有些是因資金不夠充裕而合買，或因分攤風險而合買，或合資成立購屋基金而合買。另一種為夫妻聯名或子女父母聯名的Joint Tenancy，這是不可分割的，直到一方死亡時，物業自然由另一方繼承。

　　2、法定標示：包括地號(P.I.D.)、法定描述及地址，這三項是產權查詢的關鍵。

　　3、抵押設定：若屋主有房屋貸款，在產權查詢時會出現貸款銀行及貸款號碼，律師於交易時，優先還清貸款，方將餘額付給賣家。

　　4、通行權(Statutory Right-of-Way)： 最常見的有煤氣或電力公司擁有通行權進入您的土地內工作或做維修。買房子時可查清楚通行權可通行的正確位置。

　　5、地役權(Easement)：與通行權類似，但範圍較廣。就是認可讓人使用或經過您的部份土地，例如共享車道等，或新公路將經過、或有人必須經過房屋的土地內再進入他自己的土地等。地役權往往會降低建屋容積率，甚至影響房價。

　　6、契約/合同(Covenant) ：範圍更廣，包含各種契約文件，大多是已過時效的文件，但一直未申請註銷，這些文件仍會一直伴隨著所有權，需查清之前屋主曾與相關單位簽立的所有合同。

　　7、假扣押/訴訟：例如建築商未能取回其建築貸款，建築商會透過法院申請假扣押;又如離婚訴訟中，有一方可能會申請假扣押，當產權登記時遇到假扣押的情況，賣家必須先行解除方可過戶。

　　8、證照：有些屋主為防屋子被盜賣，會到土地局領取權狀，一旦房子要再過戶，必須先交回權狀方可。

　　所有權狀況的查詢是安全購屋的保證，可以保護買家的權益。在加拿大買房屋過戶前，一定要透過律師審慎查詢、處理，買家才可放心。

　　非加拿大居民能否在加拿大買房? 答案「YES!」

　　如果不是加拿大居民，能不能在加拿大境內買房?

　　這是不少中國人的疑問。答案是可以的!而且買房賣房的程序和加拿大居民差不多，除了如下兩點：

　　1. 貸款

　　非加拿大居民在加拿大境內買房同樣也可以貸款(目前房貸利率在2.5-4%之間)，但是，銀行對非加拿大居民的首付一般要求在35%以上。

　　2. 賣房

　　加拿大居民賣掉自住屋，所得利潤無需繳納增值稅，但是非自住屋也要繳納增值稅。非加拿大居民出售在加拿大境內的房產均需繳納增值稅。

　　一般銀行要求在房貸合同的簽署過程中，本人必須到場。而律師行對於簽署購房合同時，認可通過傳真方式簽署文件或者授權委託代理人(POA)代為簽署買房合同。也就是說，如果你需要貸款，那麼在簽署房貸合同時要在場，如果你無需貸款，那麼人都不用露面，這裡的專業人士(地產經紀、律師)加上你的委託人，可以完成所有的程序。

　　加拿大買房流程

　　1、明確所需，做好預算;

　　2、選好經紀，挑好房子;

　　3、起草合同，談判後簽訂合同並交定金;

　　4、驗房，貸款，房屋保險;

　　5、付首付，經最後檢查後交房。

　　驗屋注意事項

　　大多數的驗屋過程和驗屋報告中所涉及的內容相當一部分是關於各類小問題以及房屋使用保養的建議等。了解這些當然有好處。但是其實作為購房者，你真正應該關注的事大約可以歸為以下四類:

　　1. 房屋主要問題缺陷(Major defects)，如結構(Structure)問題等。

　　2. 潛在會導致房屋主要問題缺陷的「小問題」，如擋水板(Flashing)等。

　　3. 房屋存在的安全隱患，如配電箱(ServicePanel)問題等。

　　4. 會影響你正常的銀行按揭，入住或買房屋保險的問題。

　　任何可歸入這四個門類的問題都應該引起足夠的重視。如果發現及時，一個嚴重的問題往往可以不用花費大量的金錢就可以避免，尤其是第二和第三類的問題。把主要精力集中在這四類問題上會讓你在購房過程中能夠處於更為主動的位置。沒有任何一個房子是完美的，驗屋/驗房總會發現問題。關鍵在於要分清問題的大小主次，這樣就不會買到真正有問題的房子，也不會因為些無關緊要的小問題而錯過一筆好的房地產交易。

　　專業房屋檢驗根據加拿大驗屋行業標準對房屋進行檢查。驗屋師會指出房屋已經存在的問題和相關潛在的問題隱患;會在驗屋報告里明確指出問題的性質、危害、和處理辦法建議，幫助您對所買房屋的現狀有更全面的了解。

　　想要換房，在此過程中的貸款怎麼安排?

　　在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。下面我們就換房過程中一些常見的財務問題王莉老師給您簡單介紹一下。

　　1、買和賣房產的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是「portable」的，即，「可攜帶式」，借款人可以將原有房產的按揭貸款餘額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

　　2、如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作為首付款用於買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前

　　3、如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要掛牌出售的房產，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房產「視作」出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

　　4、如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高於按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房產之後結餘較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋凈值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

　　5、換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。