如何計算商鋪租金回報率

來自專欄 上海商鋪投資分析及建議

投資商鋪，自然就要想到投資回報率的問題，商鋪增值慢、回報率低、投入大於收益都算是投資失敗，不賺錢，要想有個好的投資，必須充分考慮到商鋪的地段、人氣、租金遞增、市政規劃及其他一些不可預測因素，今天小編暫且不議這方面的內容，我們要說的是商鋪投資回報率該如何算？

目前行內對於商鋪投資回報率的演算法有四種：租金回報率法、租金回報率分析法、內部收益法、簡易國際評估法。

一、租金回報率分析法

計算公式：（稅後月租金－每月物業管理費）×12／購買房屋總價，這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。

演算法優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關係，是選擇「績優地產」的簡捷方法。

演算法缺點：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。

二、租金回報率法

計算公式：（稅後月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內的按揭款）。

演算法優點：這種演算法充分考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法範圍廣，可估算資金回收期長短。

演算法缺點：未考慮前期其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題，且由於其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。

三、內部收益率法

計算公式：累計總收益／累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數／（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋傢具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）＝內部收益率。

註：上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期範圍內。

演算法優點：內部收益率法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素。可以與租金回報率結合使用。內部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內部收益率則是按複利計算。

演算法缺點：通過計算內部收益率判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來，而未來租金的漲跌是個未知數。

四、簡易國際評估法

計算公式：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。這是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。

以上四種演算法可以綜合使用，多方面分析，就可以對商鋪做一個全面的評估，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本生意沒人做。那麼小鋪再給大家一個演算法：

計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價

計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價

例如，有一臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個商鋪的周邊，同等商鋪的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下並成功出租，新業主將有可能獲得2萬元的月租金。那麼，它的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：套用上述計算公式：這個物業的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：12％。要是這個投資者轉手放出，並以215萬元成交，那麼它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，我們得出這套物業的投資回報率將是：7.5％

現在，投資回報率計算出來了，那麼，我們該如何判斷這些數值所包含的意義呢？也就是說，哪個數值是表示合理利潤？哪個數值是表示千萬不要沾手？哪個數值是表示它的收益非常好？或者是哪個數值是屬於對方開出的條件太好，自己要審慎考慮才行？

解讀這些數值在行內並非有一個標準答案，可能10個人就會有10個答案。但據小編從事地產行業多年和投資客手中回收的數據顯示，其實這些答案相差無幾，差的也只是小數點以後的數值。

補充一點，在計算投資回報率時，還可以根據自身情況將一些雜費，如水電、物業等計算在內，這樣得出的結果可能更接近實際。

最後小編提示大家：商鋪的回報率能夠上6%的就已經很不錯了。

商鋪投資術語

1、商鋪回報率：

一般出租商鋪回報率：投資回報率=年租金/總房款x100%

一般售出商鋪回報率：投資回報率=（售出價-購入價）/購入價x100%

在實際操作過程中，出租商鋪回報率要考慮到實際收益，比如：進場費、遞增等其它收益綜合。而售出商鋪回報率也要考慮到租金收益和實際支出的持有期間的供樓利息成本和本金收益及進場費等收益和支出。

2、上下水：

上下水就是「給排水」的俗稱，「給水」就是接自來水的管道，「排水」也就是「下水道，接下水道的管道。在裝修時簡稱」上下水「，包括引進和引出的管道設施。

在了解商鋪過程中，說有上下水就是指有給水和排水的管道。有個別情況會出現只有上水沒有下水的情況。具體情況要根據實際了解。

3、排污：

排污，指排除污染；排放有害物質；排放污染物。

在實際了解商鋪過程中，有排污並不是指排水，是有排除污染的管道。下水和排污是有區別的。排污通常設置在有餐飲功能或有衛生間設置的商鋪，有排污的一般也可以排水，有排水卻不一定有排污。

4、煙道：

煙道是廢氣和煙霧排放的管狀裝置，也稱排風道、通風道、排煙管道。

在商鋪實務操作，煙道一般是餐飲功能商鋪的標準配置，也是很多餐飲行業所需的必備條件。

5、增容：

增容（增加配電容量）指原有電力用戶增加用電量的相關業務。有的需要新安裝配電設備及線路，有的只需在變電站調整配電容量。增容還通常指供電公司根據用戶分布情況，自已更新擴大配電設施的工作。

在商鋪的實務操作中，更多的是因為租戶的業務，比如烘焙行業，美髮行業等需要用電量大的行業調整功率。一般商業綜合體的功率在5-8千瓦標準配置。國內電壓分220V和380V。

6、租金遞增：

基本意思是租金的依次增加。

在商業物業出租過程中，因為商業物業租賃時間長，會有租金遞增出現。 在實務操作的表現就是遞增是在前一年的基礎上的租金增加，一般表述為百分比，如每年遞增6%、每兩年遞增6%、從第三年起每年遞增6%等不同的表達方式。也有直接表述為遞增金額的，比如每年遞增1000元、每兩年遞增2000元、從第三年起每年遞增1500元等。具體的遞增點數和金額是以具體的商鋪和市場接受度來定的。

7、轉讓費：

商鋪轉讓費是指租戶在商鋪租期內（未到期）徵得房東同意後將房屋轉租，把和房東之間的租賃剩餘期限，連同租戶的裝修、原來購買的設備、經營的項目（貨物、加盟許可費、其它無形資產）等，一併轉給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應收取房租的費用為轉讓費。

轉讓在商鋪出租實務中會有很多變通的表現方式，具體情況具體分析。

8、進場費：

商鋪進場費是從超市進場費演化而來，超市進場費是商場和超市利用其在市場交易中的相對優勢地位，向供貨商收取的費用。

在商鋪實務操作過程中，是因為商鋪利用其優勢的市場稀缺性和很優勢的地理位置由房東直接向租客收取的費用。一般的商鋪是收取不到進場費的，伴隨進場費一般房東會授給租戶轉讓權，根據具體情況具體分析

9.V: yang328218

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