炒完房價炒租金？真的有這個可能嗎？

最近有一個話題特別熱，那就是很多人都提出了疑問，怎麼看待北京這樣的大城市，租房價格上漲，然後再結合萬科那種自有物業租賃住房，15000元一個月。小夥伴們不淡定了，這莫非是炒完房價又要來炒租金吧，如果租金猛漲的話，那麼這日子可就真沒法過了。

炒完房價炒租金？真的有這個可能嗎？

來自：齊俊傑看財經

北京樓市的租房價格確實是在上漲，但我們也看到了租房價格的分化，通常漲價的都是合租房裡的單間價格，或者是那種小一居，原來2000，現在漲到了2500，一看數字漲幅高達20%，確實不小，還有的特別老破小的一間房，原來1000漲到了1500，數字上漲幅更是高達50%，這都挺嚇人的，但你看中高端租房市場，並沒有什麼變化，2居90平米的整租，基本都跟去年價格持平，3居130平米以上的，甚至還比去年水平有所下降。當然個別地區確實整租也漲價了，這主要就是出現在北京外來人口聚集地，比如大興西紅門地區。

這個地方去年燒了一把大火，於是北京市出於安全的考慮，展開了一場安全大清理，清除了大量的違建，這其中也出現過很多爭議，大冬天的，很多人被從違建房中被趕了出來，也拆除了大量隔斷房，很多人甚至住在正經的房子里，就因為隔斷太多，也被要求搬離，這種集中整治，必然引發一個後果，那就是需求集中釋放了出來，違建和違規隔斷都不讓了，這些地區的租賃房供給一下就緊張了，所以有些房東也趁著這股陰風漲價。原來他只能租給一個人，所以就租1000塊錢一間，現在有3-5個人同時來找他租房子，那麼他也順水推舟的漲到了1500，所以反應在數據上，和大家的感受上，就是租金漲了50%，但實際情況是因為特殊的事情造成的局部供應緊張。而影響的主要是低端住房，中高端並不受影響，因為住在違建房裡的人，他們也住不起2居室，努努勁頂多去租個合租房頂天了，所以違建的被擠到了合租房裡，而合租的被擠到了一居室里，這種價格傳導作用，基本就在這停止了。不會影響兩居室的整租。

那麼萬科這個事又該怎麼解釋呢，其實我們第一時間就說了，萬科這是在試水高端租賃，因為對他來說，即使租高價，他也是虧的，租金回報率太低，所以開發商自持物業租賃這條路，乾脆沒有商業模式，所以他就先喊個高價看看反應，如果沒人租，那麼他十有八九也是要把價格降下來的。所以這個事也不用擔心。畢竟這也只是預租賃，還沒到真正入住的時候。看現在輿論反應這麼激烈，十有八九萬科會調整價格。也會有領導找他們談話。

所以綜合來看，炒房價是有途徑的，因為房子在那裡抵押著，你可以從銀行弄出資金，加上槓桿去炒。而且他也是所有權，可以轉讓，通過價差獲利。而租金你還真沒辦法炒，租金他沒有物權，只有使用權，使用權押給銀行，銀行能給你放款嗎？即使放款也是消費貸款，數量和額度也很有限，基本跟你的收入要嚴格掛鉤，所以不會超過一張信用卡的額度。你頂多多辦幾張卡，透支幾個月，然後就沒轍了。所以租金的炒作，壓根就沒有路徑。我們再假設，房東齊心協力推升房租，這種事首先不可能發生，中間肯定有叛徒，他只要降10塊錢，他的房子保證第一個租出去，每個人都是自私自利的，更何況房東這麼大的群體，而且租房要把房子租出去，才能產生收入，你攥在手裡就是機會成本的損失。你要一個月租12000，但空2個月，跟租一個月1萬，全年滿租是一樣的。每浪費掉的一天，都是房東的損失，而且這個時間上的損失，你在未來都沒有機會補回來。

再有，租客們怎麼想，是他們不想花更多的錢租房子嗎？顯然不是，而是租不起，或者說現在租多貴的房子都有，一個月20萬的房子也很多，但為什麼租客不租呢？說白了沒錢，月入1萬，到手不到8000，他頂多租一個4000的房子，你給他漲到5000，他就得餓一個禮拜肚子，所以你只要漲租金，他就會搬到遠一點的地方住，寧可早起晚歸，他也不能一禮拜不吃飯吧。所以不是房東仁慈，不漲房租，甚至他們天天都想著漲房租，因為房租相對於房價簡直太便宜了，之所以沒漲，是因為真心漲不動。你一漲租金他就不租了，我找不到下一個租客，那麼空著的這段時間，不賺就當賠了。

所以這個事其實很明顯，租房沒有產權，無法加槓桿，而房租只跟收入承受能力有關。所以他根本就沒有炒作的基礎。如果房租大幅上漲，那麼首先就得是收入大幅上漲，或者人口大量湧入。前者需要超發貨幣，而且貨幣還得進入消費領域，房租是計入CPI的，所以比如CPI漲到10%以上，就說明房租大漲了，而現在CPI只有1.8%，後者在一些二三線城市是可能的，在一線特大城市，控人已經越來越嚴格了，人口在未來幾年都會是負向流動。所以大家把心放肚子里，房租不會漲的。如果發現你的房租漲了，那隻能說明，你還生活在貧困線以下，你所從事的行業，也屬於特大城市需要清理的產業。