海南買徐聞，朝鮮買丹東？

來自專欄 力哥說理財

最近不斷有粉絲問我：徐聞房子能買嗎？

力哥自認為地理學得還不錯，但我只知道徐州，還真沒聽說過徐聞是什麼鬼……

上網一查才知道，徐聞是湛江下面的一個小縣城，位於雷州半島最南端，對岸就是海口。

我在這兒

原來是因為4月22日以後，海南房子全部封殺不許炒了，於是秉承著「炒房溢出效應」原理，就有不少人打起了海峽對岸離海南最近的徐聞的主意……

誰叫徐聞是距離海南最近的城市。

但徐聞城市體量畢竟太小，於是還有不少人看上了更遠的湛江，更遠的北海，甚至和海南八竿子打不到一塊兒的西雙版納……

看到這個消息，力哥內心是很崩潰的……

作為理財師，力哥不主張炒房，現在政府更是在拚命遏制炒房，如果要上綱上線，炒房行為會加大當地普通百姓買自住房的成本和難度，降低當地人的生活幸福感，道德上也站不住腳。

但炒房畢竟不是違法犯罪行為，所以上面這些都不是最重要的。

最重要的是啥？

是你不要傻乎乎地不把自己的錢當錢，聽風就是雨，一股腦胡亂炒作啊！

房地產的溢出效應的確是世界各國普遍存在的。

比如因為留學移民需求強勁，過去幾年溫哥華房價持續飛漲，當地民怨四起，於是溫哥華市區不得不限購加稅，於是大溫哥華地區的周邊郊縣房價開始上漲，這個邏輯是成立的。

溫哥華

要炒房，炒大溫哥華地區可以，但如果要去炒隔壁的阿爾伯塔省或曼尼托巴省的房子，那腦子肯定秀逗了。

再比如北京房子限購/買不起，就去買廊坊、北三縣；上海房子限購/買不起，就去買嘉興、崑山；深圳房子限購/買不起，就去買東莞、惠州，沒毛病。

因為這些毗鄰一線城市的二三線城市，未來一定會持續受益於一線城市的資本、產業、人才的溢出效應。

但海南是什麼地方？

力哥曾寫過兩篇文章專門講這個問題——

海南房子來一套，度假養老還升值！？

朝鮮看平壤，中國看海南

說難聽點，海南就是個靠海吃海，急功近利，不思進取的阿斗。

得天獨厚，我怕啥

海口永遠不可能成為一線城市，就算在二線城市裡也是偏弱的，現在是，將來也還是。

至於三亞，就是個徹徹底底的旅遊城市，怎麼可能產生溢出效應呢？難道遊客會因為三亞房子限購，就跑去徐聞旅遊嗎？

那請問海南限購後，你去炒隔壁徐聞的房子，底層邏輯何在？

有人會說，現在大陸人對海南投資度假養老的需求那麼強勁，每年過年瓊州海峽的汽車輪渡都大排長龍，未來一定會建瓊州海峽大橋，到時徐聞就成了大陸人開車去海南的必經之路，所以房價一定會漲。

然而瓊州海峽又不是台灣海峽，雷州半島到海口的最窄處只有20公里，建大橋完全沒有技術難度，中國已建成的杭州灣跨海大橋和港珠澳跨海大橋都比在瓊州海峽上建大橋難度更高，請問為啥一直不建呢？

網上有各種觀點，什麼怕打仗時成為戰略攻擊目標啊，會增加航運成本啊，萬一和越南打仗，我們的航母無法通過瓊州海峽啊，這裡颱風太多，地震太多，海底地質環境複雜啊……

全特么是扯淡！

海南颱風多，廣東浙江颱風就少了？

怕大船無法通過，造隧道不就好了，或者把橋墩提高不就行了，珠江口航運那麼繁忙，港珠澳大橋不一樣造起來了？

神奇的港珠澳大橋

至於什麼怕被敵國打擊，就更扯淡了，這又不是三峽大壩，一炸就會釀成巨大自然災害，殃及長江中游上億百姓生命安全。真要打仗了，中國沿海那麼多巨型橋樑，也不差多炸你這一座啊？

所以歸根到底就一個原因：不划算。

2008年建成通車的杭州灣大橋，運營10年，至今虧本，收回成本遙遙無期。

要知道，這座大橋連接的是中國最富庶的江南地區的兩座最富裕的城市，上海和寧波。

至於今年剛通車的港珠澳大橋，更是給中央送給港澳的政治任務，形象工程，幾千億的投資額，不知道等到猴年馬月才能收回來。

中國最重要的兩大世界級城市群，長三角和珠三角的跨海大橋尚且要虧本，你說要在只有蓋房炒房和旅遊坑人這兩大支柱產業的海南，和基本沒啥存在感的雷州半島之間造跨海大橋？

喂，醒醒，天亮了，別睡了。

千錯萬錯，虧本生意沒人做啊。

好，退一萬步說，就算中央為了發展海南，不把納稅的人錢當錢，把瓊州海峽大橋當成政治任務建起來了，又如何？

2015年，力哥就開始建議大家快買中山和南通的房子，尤其是靠近深中通道和滬通大橋的區域。

因為深中通道和滬通大橋，一邊連接的是中國最有活力的一線城市深圳和上海（蘇州），另一邊連接的也不是鳥不拉稀的不毛之地。

深圳對岸是中山，周邊還有珠海、江門，把深圳和經濟同樣不弱的珠三角西岸連接起來，這才是有價值的連接。

上海對岸是南通，背後還有泰州、揚州等其他蘇中城市，還能進一步輻射整個蘇北地區，這才是有價值的連接。

但海南是深圳上海嗎？徐聞是中山南通嗎？徐聞背後有什麼廣闊腹地嗎？

由於中國現在錢太多，中國人賭性太重，大家一窩蜂去買徐聞房子，短時間內供不應求，徐聞房價自然是會大漲，但徐聞房價上漲完全是因為消息炒作，沒有任何實質需求支撐，等這陣風過了，就很尷尬了。

徐聞不缺地，你手裡的二手房到時找誰接盤呢？

被爆炒的徐聞

但最近比徐聞更熱的，是丹東，聽說丹東房價這兩周也大漲了。

因為昨天還劍拔弩張，巴不得馬上和美國幹起來的朝鮮，今天突然說要改革開放了……

很多人說，胖子啊，趕快開放中國人買房吧，平壤房價趕上首爾不是夢。

這當然是笑話。

然而真有人跑去丹東買房了。

理由很簡單，朝鮮改革開放後，毗鄰朝鮮的東北城市一定最先受益。

其中丹東直接對接朝鮮經濟特區新義州，有現成鐵路公路橋直連，而且丹東扼守鴨綠江入海口，陸路海路交通都是最便捷的， 所以朝鮮改革開放後，丹東一定是受益最大的中國城市，房價必漲。

這套邏輯乍一看挺像回事的，可實際上完全經不起推敲。

首先，2018年的朝鮮，是不是真要像1979年的中國那樣真心實意搞改革開放， 現在還是未知數。

1979年的中國，太祖已逝，中國已經沒有一個能Hold住全場，說一不二的大佬，需要中央領導集體一起商量，國家的大政方針就不太可能完全憑著一個人的性子，說變就變。

但今天的朝鮮依然是胖子一人說了算，他想怎樣就怎樣，他如果像小孩一樣說話不算數，躺在地上撒潑打滾耍無賴，你能拿他怎麼樣？

這種一會哭，一會笑的情況，在朝鮮身上，我們見識的還少嗎？

其次，就算胖子真心實意要搞改革開放，國際社會也不一定買賬。

別忘了，朝鮮已是擁核國家，國際社會能否接受這一事實呢？

現在真的很難說。

國際社會，特別是美國對朝鮮的要求就是必須徹底棄核。

當年小布希把朝鮮和伊朗、伊拉克並稱為「邪惡軸心」，沒有核武護國的薩達姆直接給幹掉了，美國給出的開戰理由是薩達姆藏有「大規模殺傷性武器」，結果屁沒找到，這特么就是赤果果的霸權主義。

朝鮮和伊朗一樣，算是看明白了，哦，原來我沒核武器，你美國只要哪天想搞我了，隨時就能把我弄死啊。

當然，迫於經濟制裁和國際社會壓力，中間肯定會有反覆，不會一條道走到黑，談談懟懟，懟懟談談。

只不過朝鮮比伊朗更厚黑，更無賴，一邊拿國際援助，一邊繼續研發核武，最後還是成功把自己變成擁核國家。

過去十多年，朝鮮嘗盡了核訛詐帶來的好處，經過千辛萬苦，如今總算鑄成了尚方寶劍，要再自毀長城？

不存在的。

所以別看胖子和文在寅相談甚歡，和特朗普也馬上要會談了，朝鮮的根本問題並沒有解決。

朝鮮不棄核或假裝棄核的情況下搞開放，只有韓國肯定還是會各種援助投資，畢竟是自家弟弟，被反覆訛詐也沒辦法，這是命。

中美日就很難說了。

尤其對日本來說，如果國際社會最終還是默認了朝鮮擁核這一事實，那日本就會進一步向右翼傾斜，和平憲法必然會被突破，日本一定會努力謀求成為擁核國家。

但這是中韓絕對無法接受的。

結果反過來又會倒逼地區局勢緊張。

所以國際社會很可能會繼續給朝鮮壓力。

最後胖子可能又會耍無賴，重新把國門關起來……

第三，退一萬步說，就算胖子真心搞改革開放，國際社會最終默認了朝鮮擁核，或者朝鮮最終迫於壓力棄核，總之一切順利，朝鮮成功copy中國，譜寫春天的故事，也不見得有多大的投資發財機會。

當年中國改革開放找的四塊試驗田是深圳、珠海、廈門和汕頭。

因為方便對接比中國大陸更有錢更發達的地區。

深圳對接香港，珠海對接澳門，廈門對接台灣，汕頭則是由於海外華僑中有大量潮汕人，可以藉機鼓勵華僑歸國投資。

窮國要開放，借勢上位，得借牛逼的勢。

南邊的韓國和北邊的中國東北，哪邊的勢更容易借？

韓國是人均GDP已接近3萬美元的標準發達國家。

而東北呢？大家都懂的……

所以改革開放後，朝鮮經濟最先起來的一定是朝韓邊境的開城和位於大同江入海口的平壤衛星城南浦，而非中朝邊境的新義州。

開城工業區

首爾到板門店和開城工業區才30公里，開城就在漢江北岸，航運便捷，位置在朝鮮半島正中間，是高麗時代（中國宋元時期）朝鮮古都，背後有相對廣闊的平原腹地，發展起來後，能和大首爾都市圈連成一片。

請問丹東能和首爾比嗎？

這是從朝鮮視角對外看的結果。

換個角度，從外國投資者視角看朝鮮，會發現更多問題。

朝鮮面積只有12萬平方公里，比韓國大一點，但平原比韓國還少，尤其是東北部全是長白山脈伸向朝鮮半島的支脈，開發起來並不容易。

朝鮮人口只有2000多萬，相當於韓國的一半，這樣的國土面積和人口體量，和中國完全不能比。

中國之所以能持續創造經濟奇蹟，很重要的原因是中國本身夠大，有充足的國內市場，導致中國公司做任何產業，都能產生強大的規模效應，做大了之後，就很容易走出中國，走向世界。

這就是為什麼中國的微信有機會統治全球，而韓國的Line和kakao卻不可能。

更不要說，韓國壓根不可能產生支付寶這樣的公司。

對韓國公司來說，最苦惱的就是國內市場太狹小，什麼產業都必須依靠海外市場，無數中國遊客去韓國買買買，才能把韓國經濟托起來。

這次我在泰國3C商場看到，泰國手機市場基本是華為、小米、vivo和oppo的天下，地鐵里全是泰版李易峰的vivo廣告，三星已被拉下神壇，和中國手機品牌相比，沒啥優勢了。

曼谷地鐵站台

用了60年時間，好不容易把自己從鳥不拉稀的窮國變成發達國家的韓國尚且如此，地理環境和人口體量還不如韓國的朝鮮，就算現在開始改革開放，30年後，充其量也就是現在半個韓國的經濟體量而已。

注意，那還是30年後的事，你炒丹東房子，能等30年？

最後，一旦國門開放，社會上出現明顯的貧富差距，腐敗問題加劇，各種思潮統統進入朝鮮，睜眼看到世界真相的老百姓難免會產生不滿情緒，胖子是否還能Hold住這個國家，沒人知道。

別忘了，我們改革開放10年後發生的事。

我們是有驚無險，安然過關了， 胖子就難說了。

所以對於朝鮮宣稱的改革開放，目前看，風險要比機遇更大。

真的，炒房也是一門技術活，不懂別瞎炒啊。