柬埔寨金邊房產是「中美合璧」的優產兒

柬埔寨早上九點的太陽已經開始灼燒皮膚，NagaWorld酒店門口停著前往位於索菲特大酒店參加中柬合作高峰論壇的客車。

車沒開多久，就來到了索菲特大酒店的領地，規整的綠化以及稍顯華麗的大門裝飾讓人耳目一新，在路邊看到的一群坐在大馬路石階上、衣著廉價的年輕人的畫面早拋到腦後。

（索菲特大酒店，圖片來自網路）

索菲特酒店內也是一副金碧輝煌的模樣。但它並不獨霸金邊的核心區，NagaWorld、日本東橫酒店，以及在這兩個酒店之間，由中國開發商承建的香格里拉大酒店，都在附近。在建的和已落成的酒店都在描繪著金邊市中心的繁華制高點。

（香格里拉大酒店的大致位置）

（香格里拉施工現場）

中柬合作高峰論壇從柬埔寨國務秘書、新聞發言人開始，演講圍繞著中柬關係修好以及未來兩國發展潛力無限的主題展開，然後是幾個大佬在舞台上早就安排好的座位上坐下，探討對柬埔寨的發展前景。

Y先生這次的收穫不小。他身著寬鬆的白底T恤、7分休閑褲，穿著個球鞋背著個雙肩包。

他原本還有點猶豫要不要買這個不算非常市中心（靠近獨立碑、王宮的片區）的房產，但參加完會議後，他不再猶豫。

對於他而言，人口增長、落後經濟體的紅利已經在國內印證。他從2013年之後，不再關注國內的房產，轉而對海外資產感興趣。國內的外匯管制、貨幣超發等現象讓他不安。

相反的，柬埔寨沒有外匯限制，並且在2018年大選、洪森當選結果塵埃落定後，再加上金邊擁有全球第三的人口增速，他預計這裡的房價將迎來一輪大漲。對此，他信心滿滿。

和Y先生一樣，主持人預祝「淘金成功」的話音剛落，L女士就跑到交易台前選房。她和Y一樣，一開始並不考慮買，但最終還是買了。

她看到了金邊這幾年來在中國資產湧入之後的高速變化，對柬埔寨直接運用中國的這一套開發系統感到放心。她認為國內的先進技術必會讓金邊的房產受到越來越多人的歡迎。「我在機場還看到一批國內的裝修團隊，如果開發的項目沒有市場，怎麼可能有裝修團隊入駐？」

與這些有一定經濟積累的投資客不同，一同前來的幾個二十幾歲的年輕人們在這次高峰會議上就沒捨得下手，而是坐在自己的座位上，不時地望向交易火熱的桌台方向。

站在中國巨人的肩膀上前行、美元資產，問那些投資客和代理商，為什麼要往柬埔寨跑，中美兩大國的這兩個因素必定是首先提到的。

等於說，只要賭柬埔寨的政局穩定就行。經濟發展靠中國這個先行師父，資產穩定靠全球強勢貨幣美元把持，這樣的組合在目前的全球市場上來看，十分好。也難怪萬事考慮周全的日本人也在金邊投資布局。

風險有的，潛力也是有的。

凡有機會處必有中國人

中國的熱錢正在不斷湧入這個東南亞國家的首都，從你下飛機在俄羅斯大道上途徑的各個施工地就能看出。為了印證觀點，我從柬埔寨政府文件中找到2012-2016年以來投資柬埔寨的國家金額以及佔比：

此前，中國一直佔據第二的位置（柬埔寨本國第一），直到去年，中國超越柬埔寨本國的投資，榮升第一，佔全球投資該國的29.92%。「一帶一路」倡議是推動中國投資落地的一大動力。

與此同時，這一年美國的投資也榜上有名（前幾年上榜名單中都沒有美國的身影）。

在索菲特酒店吃完午飯，我和同事陪同另一組朋友考察除了當地的其他項目。說明一下，我們考察的項目都是購買了土地的開發項目，非租賃土地的項目。

紅星部分就是我們這次了解的項目的具體地點，獨立紀念碑右邊的那顆藍星處，是我們此次居住的酒店。

除了一處是日本開發商所造以外，其他全部是中國的樓盤，這種財大氣粗的一擁而入開發的行為真是哪裡有機會哪裡就有來此掘金的中國人，甚至有些時候是不畏風險地前進。

這些項目分布在四個區域，桑園區（Chamkarmon包括萬景崗1分區）、隆邊區（Daun Penh）、鴨子島（Chroy Changvar水凈華區）以及菩森芷區（Par Sen Chey）。

桑園&隆邊：金邊的中心區

金邊共有12個行政區，其中桑園區是金邊最繁華的區域，也是整個金邊公寓布局最多的區域。

這裡的地價最高，特別是毗鄰獨立紀念碑、王宮和使館的地方。而當地人稱其為BKK的萬景崗分一區也在此，該區有較大的外國人市場。同為中心老區的隆邊區，雖然租金會稍低一些，但也是有核心的地位。

我們在隆邊區和BKK看了兩處房，都是中國開發商建成的。它們共同的特點：都是獨棟式的高樓。但是一個是正在建便開始賣的期房，另一個是已經建成並在出租的現房。

現房會有比較大的優勢，其一，在建的房源只能承諾大概的租金，而現房據了解目前已經全部出租出去，並能保證三年內能有7.5%的租金回報率。

這兩個樓盤，一個更臨近王宮，所以房價稍高，另一個樓盤因為貼在桑園區的邊界上，相對更便宜。文末將會貼上我們考察的不同樓盤的大概價格。

未來將有更多樓盤在金邊桑園區建成，這加大了競爭力，對這兩個房產而言，畢竟選擇了中心地帶，就需要與周邊競爭。

菩森芷區：臨近多個工廠的金邊郊區

之後我們去了臨近機場的菩森芷區的兩處樓盤。一個是由日本的開發商所建，另一個是中國開發商的樓盤。

日本也是柬埔寨的大投資方之一，2016年日本在柬埔寨的投資比重也達到了22.78%。在這裡擁有許多投資項目和工廠，甚至在政府還專門設有日本投資顧問協會，他們為來柬埔寨投資的日本商人提供諮詢服務。

不過這樣一個開發商為什麼選擇在有限高要求的機場邊上開發？

接待我們的是一個中國人，我們暫且叫她C女士。C女士在柬埔寨生活了12年，先生是個柬埔寨人，她說她曾經是金邊NagaWorld的酒店經理，現在幫日本開發商賣房。短髮、一雙漆黑的眼睛又大又圓，微胖，筆挺的鼻樑，穿著白色襯衫、手拿LV手包的C女士跟我們介紹她的樓盤。

這個樓盤也是期房，不過，因為限高、遠離市中心且開發商拿地早的原因，他們擁有大量土地足以蓋多棟樓。所以臨近機場的這個項目多是小區，總共有6棟樓，每樓13層。

C女士告訴我們，這個區的好處是——有潛力，競爭少。我歸納成以下幾點：

1．金邊未來的新城：目前這個地區有好的學校、醫療項目，同時正在建購物中心。雖然現在生活不方便，但未來，金邊的中心區將往西部突進。

2．交通：金邊去西哈努克市唯一的一條高速公路（4號公路）就經過這個樓盤；機場到珍珠島（市中心的一個小島）未來將開設輕軌；去往西哈努克的高鐵火車站也將在附近建成。這些是市中心無法達到的。

3．基建：市中心的土地規劃已經到頂，沒有更多的開發潛力（比如窄小的道路等），但這裡的道路還沒建成，可以建成寬闊的大道。

4．競爭壓力小：2020年交房潮來臨時，老金邊建成的公寓將膨脹，但這個樓盤卻在這裡搶得先機。

5．日本開發商，品質保證：中國開發商的樓盤一般使用標準年限是50年，而這裡的房子的使用年限標準是100年。

6．貼近柬埔寨人選住宅的習慣：房子主要朝向是北和東。相比於國人喜歡朝南的房子，柬埔寨因為一年四季暴晒，所以不喜歡太曬，而朝南的房子日照時間比較長。

7．精準對準工廠的高管作為租賃對象：目前在這個位置往南走，有許多工廠在建或者建成的（主要是成衣製造業），其中50%的投資者是日本企業。他們對準這些工廠的高管，未來等工廠辦起來了，這些高管就會到這裡租房。

這個樓盤擁有一個許多其他考察樓盤沒有的榮譽：柬埔寨房產獎（Cambodia Property Award），也是該區目前規模最大的日資開發住宅項目。

但作為畫大餅的項目之一，所有優勢都在「規劃中」，而相對於其他項目，它的報價驚人地高，甚至有點身價與表面價格不符。這也導致來接盤的代理商很難馬上下定決心為他們代理，賣房的速度較慢。

鄰近日本開發項目的另一個中國樓盤，跟其他中國有錢的開發商相似：精美的售樓處，奢華裝修的樣板房（然而裡面的所有傢具都不配，要配的話額外加收8000美金，日本的項目則傢具都包了）以及超高的傭金。

不過，相比於這位C女士資深的柬埔寨生活經歷，在這個樓盤售樓的中國小弟才來柬埔寨不到半年，對這個樓的價值講解得更簡單、我們幾次發問還把他問倒了。不過，與日本的樓盤相比，這個中式的房價和租金就低許多。

鴨子島：離市中心最近的新區潛力股

紅色圈的地區就是鴨子島。

鴨子島是金邊新開拓的一個區，在2014年才成立，所以整體是落後的。島上有金邊整個市都難見的穆斯林群體，還有穆斯林的清真寺。排屋則少得多，許多隨意搭起來的小棚子就是一個家庭的家。

島上沙塵漫天，如果金邊市中心是國內三線城市的水平的話，那這個島充其量是個未開發的村。

我們在鴨子島上路過一個樓盤名叫Bellevue的日本開發商樓盤，原本打算去了解一下情況，但被固執的日本開發商婉拒了，原因是沒有預約所以只能到第二天才開放參觀。

Bellevue的厲害之處在於，它雖處地理劣勢，但它目前已經滿客，相比之下，已經交房的四星級公寓式酒店索卡酒店的入住率不足四成。根據考察過該樓盤的朋友介紹，Bellevue的亮點就是配套落地、服務好，而且建好時間早搶得了先機，並且一直保持良好口碑。

我們在鴨子島上看了一個中國開發商的項目。它離鴨子島唯一入城的日本友好橋的距離，比Bellevue遠（從下圖中可以看出）。

（三個點從上到下：Bellevue、我們看的項目、索卡酒店）

在這個項目門前有一個輪渡，據負責人介紹一個小時來回一次，從此岸開往桑園區，相關配套都還在「醞釀」中。

這個樓盤總共約30層，據負責人介紹已經賣掉一半，幾乎是來自國內的買家。

它的均價在2500美元/平米，大樓前是他們的售樓處，5層樓高，面臨河海。負責人把我們帶到售樓處的頂樓，一眼望去視野開闊，但是看遍上海黃浦江兩岸高樓林立、廣州珠江彼岸的繁華模樣，從鴨子島看向金邊市中心時，卻是一整片平靜悠閑…

就在這個樓的不遠處，有兩處年份比較久遠的爛尾樓。在金邊，因為外部不可控原因，一些不錯的開發商也出現了資金斷裂的問題。

所以沒蓋好的樓盤都需要注意潛在的爛尾風險。

對於個體投資客而言，沒有準確的消息就去投不確定性高的地區，還不是個好主意。我們雖然一直往未來走，但是開發商所承諾的未來不一定能抵達。

掃雷秘籍：樓盤要有不會受外力影響的獨特之處

與一個一起前來考察市場的朋友聊天，他的一句話讓我印象非常深：

如何選擇樓盤？這個樓盤一定要有不受外力影響（比如大選結果）的獨特之處。

選擇樓盤一定要找到這個樓盤無可取代的特點，全世界通用的法則在金邊一樣可行。而金邊的樓盤也面臨一個與其他熱點投資地不同的狀況：它是個買方市場。

我們前面的文章聊到的CBRE報告，裡面曾提到目前金邊的在建公寓達到空前數量，預計未來成交以後會對市場造成衝擊，供大於求。而對於投資者而言，房子升值是考量，但這期間的投資回報——租金也是重中之重。對於這一點，許多房地產開發商給出了很高的數值。

以下是我們認為，你在選擇金邊這樣的風險房地產投資時需要關注的幾個要點：

• 開發商的特質。是否真正擁有這片土地（是不是靠譜）、財力如何、曾經是否是土地開發商，對金邊的當地市場有多少真正的了解等等。一個開發商的品質優劣決定了他們房屋的優劣。
• 目標接盤的群體是否明確？這個問題是中國開發商普遍的毛病。你能在百度上用這個樓盤的名字搜到此樓盤，但是在谷歌上搜卻連一個英文主頁都沒有。谷歌地圖上更是找不到坐標。沒有Facebook等官方渠道，這樣對接的客戶多半都是咱們中國人。
• 地段是否好。地段說的不是那些看不到的高樓、雙子塔、開發區，而是實實在在的地段好，比如BKK核心區、王宮和領事館區附近的樓盤等等，這些才是真正的地段好，受到外力的影響也相對小，但也會小貴。
• 熟知所青睞的地產周邊的發展情況。一般這類信息都是從銷售員處獲取，可以的話盡量問得細緻一些，如果只是畫大餅的銷售員，遇到具體問題就會不知如何回答。除了銷售渠道獲取的信息，如果可以也應該盡量多地從其他渠道，比如上網讀相關報告，或者到本地的中介地產處了解情況。
• 現房還是期房。考慮了前三點後，再考慮這一塊。目前的金邊賣方多數是拿期房成交，少部分有財力的開發商除外，一些地產商會描繪宏偉的藍圖但最後卻因為資金鏈斷裂而導致在建房爛尾，所以選擇現房還是期房，需做比較。
• 是否有完善的物業管理機制。就算國內優良的開發商也不一定擁有一條龍式的優良服務，畢竟開發商僅負責開發。但是這一部分卻是考驗資產能不能在當地持續產生效益，並可能讓當地人轉而租公寓的重要軟實力，像Mansion 51和Bellevue都是公寓服務業里的翹楚。

第一點的考察可以通過事先摸底，相對簡單。而第二重要的「接盤群體」，考察起來卻比第一點難多了。因為它要求一個人足夠了解當地的租賃市場需求。

對於許多國內的投資客而言，金邊價面上的租金回報率已經十分高。此前，開發商曾帶我們去參觀過位置極佳的Mansion 51酒店式公寓。一經詢問，1700美元/月的單間公寓和2700美元/月的兩床公寓都已客滿。這樣的需求量在開發商給我們展示的情況看來，非常可觀。

但我們還是要回歸現實，以下是金邊的普通排屋的租金回報率情況：

（數據來源：Global Property Guide）

排屋都尚且如此，公寓的租金回報率只會稍高一些。從目前已出租的房地產來看，租金回報率約在7~10%之間，並不會像許多開發商吹的那樣，超過10%。

我們詢問了在金邊投資了較長時間的一位台灣開發商，在桑園區的租金回報率是否能達到10%以上，他告訴我們當地的需求並沒有因為公寓建成而出現井噴式增長，所以短期內，租金會有下跌空間，房價也如此。

不過買房的人既然決定了，就沒有這個擔憂。L女士覺得，最不濟國內的租金回報率、房租價格已經在檯面上了，金邊的租金不會比國內的更低。人們既然已經接受國內的租售比，那麼金邊這裡就算房屋建成後因為租賃市場的要求半價出租，也比國內的情況好太多。

「最後的最後，即使真的不幸虧損了，其實也不會太心疼。就當這50萬作為風險投資投進去了，我還有這個能力承擔這樣的風險。」L女士微微一笑，露出一口整齊的白牙。