租房號外 美國長租公寓Apartment的利與弊

學英文的時候，Apartment對應的詞是「公寓」，在美國租房才知道，Apartment專指長租公寓，區別於Condo。這種公寓用來並且只用來出租，它有什麼特點？有什麼好處和局限？

上個周末社長正好聽一個做房東的朋友講起來一個小笑話，說到她和新租客見面簽約的時候，新租客對她表示一見如故，說要知道房東這麼面善，早早就簽約了，也不會糾結超過預算的那幾百塊。在國內房東和房客的關係，確實是個令人撓頭的話題，碰上兩邊都溫和講理，就能幾年下來相安無事；可大多數情況下，總會碰到一方比較自私的情況，不是房東霸王條款，就是租客為所欲為，碰到事先沒有約定清楚的情況，比如私下分租，物業費遲交，物品損壞究竟誰要擔責的問題，也並沒有標準化的解決爭端的辦法。

說到底，在國內大部分的租房交易還是C2C模式，即個人對個人的交易方式，中介也僅僅在最初的信息撮合上有所協助，而作為C端的房東哪有那麼多的精力來持續的維護和改善另一個作為C端的租客體驗呢？　而在北美，租房的體驗大幅改善還是通過B2C的模式來完成的。

這篇筆記，社長就來重點介紹一下北美的長租公寓。

長租公寓對租客更友好

專門的出租公寓的產權屬性是明確區別於售賣的公寓樓的，因此兩者雖然從外觀到建築形式都沒有必然的不同，出租公寓的名稱卻不叫Condo，而是Apartment，或者Rental Apartment。所以只要在北美聽對方介紹一棟建築是Apartment，就可以知道這是專門出租的公寓樓。

出租公寓在設計建造時的規劃就僅限於出租，而不允許出售，因此作為開發商拿地所付出的成本和各項稅負都是不同的。公寓建成之後，一般會移交給專業的房產管理公司進行出租運營，負責建立和運行出租辦公室Leasing Office，　打理租客租務，僱傭物業管理團隊進行公共服務和設施維護。他們的主要收入就是來自公寓整體租金的管理費提取，本身並不擁有公寓的產權。在北美，比較有名的運營出租物業的管理公司有Avalon, Archstone, Rose Associates，等等，他們旗下分別管理運營幾十個城市數百個公寓社區。

長租公寓，相對於普通的個人房東，對租客更加友好，更加貼心。　

首先建築本身是按照租客的普遍需求來設計的，比如對公共區域通常很重視，健身房、自習室、機房、圖書館、游泳池、籃排球場等各項小區設施為住宿提供了非常高的附加值；再比如考慮到出租房的安全性，一般都設有24小時門衛，訪客出入採用登記制，來增加安全保障；服務與維修方面相對來講也比較省心，碰到緊急狀況，比如鑰匙反鎖，水管漏水，燈泡更換都有24小時的物業支援。

另外，出租公寓因為整體都是用來出租，並沒有業主這個概念，因而住客們往往也感到更加輕鬆自在，以及平等的對待感。每次續約的租金價格由透明可見的市場機制來決定，供大於求，整體租金會維持不變甚至下跌，供不應求，整體租金會根據房型面積等因素同步上漲，而不會發生個人房東由於市場因素以外的原因隨意的調漲房租。因此，租客對租金和租期都有穩定的預期，安全感也就油然而生。

更加定製化的滿足不同租客需求

以上所說只是一些比較通行的優點，近些年長租公寓類型的不斷細分帶來了更多好處。很多房產管理公司為了更精準地吸引租客，對apartment的定位也更加細分，以滿足不同人群的居住需要。比如去年紐約開張的微型公寓Carmel Place，面積只有三十多平米左右，五臟俱全裝修精美，目標人群就是在大都市生活的學生和青年白領，他們希望獲得負擔得起的在都市心臟生活的可能。同期紐約相對偏遠的史泰登島也有一個特別的apartment項目Urby開張，將農場搬進社區，鼓勵租客享受更有格調的休閑方式，一起烹飪甚至自己動手種菜，同時獲得更豐富的社交體驗。

如此一來，各種各樣的長租公寓讓擁有特別偏好的人找到了更適合自己的生活方式。

長租公寓也有麻煩和局限

當然，長租公寓也有體驗上的局限。最主要的，就是體現在價格偏高和入住流程的繁瑣。

長租公寓和同等地段、同等面積的個人房東出租價格相比，一般都會高10%-30%。在支付形式上，如果申請人沒有達到收入要求，比如還在讀書的學生，通常要求一次性支付整年的房租才能通過審批。

長租公寓都需要前置申請。正確的順序是當你相中了一間公寓，首先需要給公寓的租賃辦公室leasing office填寫申請表格並提交證明身份、信用和支付能力補充材料，還需要支付幾百美元的申請費，這筆申請費通常是non refundable，也就是不管是申請成功與否均不退還的沉沒成本。然後靜靜等待短則1天，長則一周的人工審核流程和結果通知。

比起個人房東，出租公寓對租客的財力要求和信用要求都更嚴格，缺乏彈性，通常的財務要求是年收入達到月租的40~45倍並且在美國有良好的信用要求，或者邀請一位擔保人，擔保人的年收入至少是月租的40~60倍，來確保不會拖欠房租。最後申請通過，也要按照約定的日期和要求搬入，過程中還需要支付搬家押金，來保障搬入過程不會對公共設施造成損壞。越是優質的apartment越搶手，申請起來也越有難度。比如之前提到的Carmel Place微型公寓，從設計開始就備受輿論關注，當它真的在去年千呼萬喚始出來時，申請人數非常多，導致一房難求。

有意思的是，社長發現早期旅美的中國人更願意租住個人房東的公寓，然後儘早把省下來的租金攢成首付來獲得自有房產；而現在越來越多的留學生在消費升級和兼顧安全的觀念下，選擇了長租公寓。這背後也不無體現了中國人日益強大的消費力，和越來越走入了海外社群的核心圈層。

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