改選物業糾紛多？專家：需建立第三方協調機制

05-18

　　東南網5月8日訊(本網記者馮旭文/圖)小區撤換物業，原物業不肯撤出狀況百出，房管局拖延數月不接受新物業備案……去年底以來，福州日出東方小區業主不勝其煩，三個月內在《直通屏山》留下上百條留言。

　　改選物業究竟有多難？記者對此進行了長時間的跟蹤採訪。

改選物業一波三折

　　日前，東南網記者兩次來到位於福州市遠洋路的日出東方小區。只見小區多處垃圾成堆，消防栓裸露在外，羽毛球場成了晒衣場……

　　小區業委會副主任黃友豪告訴記者，福州日出東方小區共有1254戶住家，5000多名業主，2005年曾被評為全國優秀模範社區。近年來因物業公司管理不善，小區衛生、安全等方面問題頻出。2017年9月物業服務合同到期，小區啟動程序重新選聘物業公司。經居委會監督、業主大會投票，新當選的深圳市開元國際物業管理有限公司於去年11月25日與小區業委會簽訂了服務合同。

　　然而，原物業遲遲不予移交和撤出，新物業難以進場，小區里管理混亂狀況百出，數百業主一度聚集起來驅趕原物業公司。經區政法委、區房管局、鼓山鎮政府、鼓山派出所等相關部門兩次召集協調會， 2017年12月，原物業終於撤出，開元物業入駐日出東方小區。

　　按照程序，新物業公司需到所在地房管局物業科辦理物業備案手續。可是，晉安區房管局物業科稱有業主投訴小區撤換物業不規範，需要進一步調查，因此拒絕受理備案材料。轉眼5個月過去，備案手續仍未完成，開元物業開展工作多有不便，小區面貌一時難以改觀。

「作為一家上市企業，我們最初不願在備案完成前向居民收取物業費，進場3個月就墊付了各種開支80多萬元。」開元物業負責人告訴記者。

業主投訴成備案「障礙」

　　在晉安區房管局物業科，記者見到了日出東方業主的投訴信。信里指稱，小區撤換物業從未召開業主大會，從未徵詢業主意見並投票表決，選聘過程有暗箱操作之嫌……信末有小區幾名業主的簽名及手印。

　　晉安區房管局物業科科長陳學榮表示，按照正常程序，只要是備案材料齊全，選舉結果「雙過半」(投贊同票的戶數過半、佔有建築面積過半)，備案只需一周就能完成。但因有業主投訴選聘過程不夠公開公正，房管局無法確認，故需當地政府提供書面說明並蓋章。「這個小區前年就因為業委會換屆問題形成激烈矛盾，部分業委長期投訴，所以這次必須慎之又慎。」

　　作為關鍵一環，鼓山鎮政府卻拒絕提供證明：「房管局可以把業主投訴件轉到鼓山鎮，鎮里會直接進行反饋，這與備案沒有關聯。」鼓山鎮物業站站長林曉東認為，日出東方居委會參與了物業選聘過程並在選舉結果上蓋章，這已經代表鎮政府承認了選舉的公正合法，再做證明沒有必要，也沒有依據。

　　為了解選舉詳情，記者在日出東方小區隨訪了多名業主。有人表示不知情，有人表示投了票，也有人知悉但未參與。在日出東方居委會，工作人員陳女士向記者展示了選舉過程中的大量照片並表示，居委會全程監督並參與了物業改選，操作非常嚴謹。

職能部門亦需制約

　　物業改選糾紛屢見不鮮，尤其是新老物業的交接問題。對此，東南大學物業管理研究所所長黃安永曾向媒體分析，物業公司選聘程序不規範是原因之一，不少小區業委會的意見只代表部分業主，導致選聘物業公司時大家各執一詞。

　　黃安永建議，業委會可聘請物業管理專家和專業法律顧問，對業委會備案、招投標、新老物業接管程序提供專業性建議，從而使交接更加順暢。

　　福建省城鄉社區治理專家委員會成員、福州大學社會學系教授甘滿堂的看法略有不同。他認為，小區管理眾口難調，只能按少數服從多數的原則處理；在有業委會的小區，業委會就代表多數業主。

　　甘滿堂指出，很多業主參與社區管理的熱情不高，選舉結果雙過半已屬不易；業委會代表大多數業主行使權利，職能部門應給予指導、支持和配合。如果手續齊全合法，職能部門應限期處理，提高辦事效率；若是推卸責任或借口拖延，上級部門應予追責。「小區辦理正常手續在職能部門受阻，可以申請效能辦介入，或向上級紀委投訴，也可以請新聞媒體進行曝光。」甘滿堂建議。

　　福建省物業管理協會副會長、福建省人大代表林常青也指出，職能部門的行為需要制約，一旦發生行政不作為、亂作為的情況，要有有效的第三方協調機制，使每一個主體都處於監督制約之下，杜絕有法不依的現象。

　　從化解內部矛盾的角度，林文鏡慈善基金會社工李春芳呼籲大眾積极參与小區公共事務，全面了解信息，理性對待社區矛盾，以免片面信息及非理性情緒把事情帶到極端境地。

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