來北京四年，買了2次房，踩了6個坑

這是啡小沫的第94篇原創

昨天晚上，進行了家裡裝修的施工驗收。驗收完，長舒一口氣，無以言表的輕鬆。

2014年來北京，2015年買房，2016年賣房，2017年再買房。剛需小戶型表示心力憔悴。

前幾天，跟閨蜜吃飯，閨蜜問，你們以後有了寶寶還換房嗎？我想也沒想脫口而出：十年內堅決不換房。以後有錢投資房產另說，自住的就這個吧，感覺再來一次，我要吐血而亡了。

這幾年的折騰，踩的坑不少，一個個講給你們聽。

01 上一任房主的水電物業費要查清

2015年，和老公一起，買了人生的第一套迷你小戶型房。

之前的業主是衡水一大哥，孩子在北京海淀上學，他在衡水干建築施工。據說他早年在北京投資了一堆房產，像賣給我們的這種大開間，光在這個小區就有一打。這次是建築工地出了點問題，隨便賣一套換點錢。

嗯，隨便賣一套。

流程是，先過戶，再交房。查水電物業費這些，都在交房這一步。而這位衡水大哥，過完戶就再也不出現了。

我們入住，收到一紙律師函：大哥欠了三年水費物業費。

找賣房給我們的我愛我家中介，說打電話了約不來大哥她也沒辦法。無奈打電話到我愛我家總部投訴，總部說會解決。再找門店：答曰你們反正已經投訴了，那我們就不管了。

Excuse me？

02 小戶型，也許公攤面積比朝向更重要

在我的家鄉西安，說結婚買個小戶型吧，那是指一百來平的房。在北京說買個小戶型吧……一般也就是個大開間。

周圍首套跟我一樣，買大開間的朋友不少。大家聊下來，一般會有兩種選擇。

第一種是看重朝向。

我就是這樣的女同學。首次置業，沒有經驗，對朝南的大飄窗有執念。於是一眼看重當時買的那套有朝南大飄窗的房。感覺周末的午後，在飄窗台上鋪開一本小說，捧一杯咖啡，簡直是人生之大幸福。

入住後發現了弊端。能把如此好的朝向給大開間的，一般只有一種可能，就是整棟樓都是小戶型，於是：

1、大走廊，公攤巨大。

這讓本來就不大的開間，更是使用面積所剩無幾。

2、人口密度極高。

早起上班，一定要留足排隊等電梯的時間。另外，人多了也會出現各種安全隱患，我和老公在那棟樓里居住的一年多時間裡，就趕上一次火災！對的，你沒看錯，大晚上正在看電視的我們，被火警拍門喊出去，樓里都是煙，嚇尿了好么……

3、這樣的樓單身較多。

所以，幫助人類排遣寂寞的寵物極多，我見識了各種巨型犬，直接治好了我二十多年怕狗的毛病。

另外，服務單身的小黃廣，也會天天出現在門上面，剛入住第一天，安裝衛生間水龍頭的師傅，就給我們講了幾年前這樓里死了個失足女子的故事……

第二種就是看重小區品質的：人口密度低，公攤比純小戶型的樓要小。

但是一般這樣的房，都不會把最好的朝向給大開間，大開間的房型，要麼朝北，要麼朝西，要麼就是有遮擋。

我當年心心念念的朝南大飄窗，在入住的一年多時間裡，早出晚歸，真正喝著咖啡看著書靠在飄窗墊上享受生活的次數，不超過五次……

總之，買房前想好自己看重什麼，能犧牲什麼，不會有十全十美的解決方案。

03 房產證密碼要記牢

領房本的時候，櫃檯人員會讓你設置房產證密碼，這個可以自行選擇設置或者不設置。據說設置了好處多多：防止他人偽造身份證冒充房主；偽造房產證產生虛假房地產交易等。

我一聽好處多多，於是趕緊設置了一個。然後，就忘記了……忘記了……記了……一年多之後賣房的時候，忘記房產證帶給了我們巨多的麻煩和巨大的困擾。

所以，如果你為了安全，要設置房產證密碼，一定要記牢。因為這是個太不常用的東西，從設置密碼，到用到它，中間可能隔了好幾年。時過境遷，完全記不起來年輕的自己設置密碼時候的邏輯……

04 快速上漲周期換房要謹慎

眾所周知，北京的房價，在2016年，開啟了撒歡飛奔模式。

我們年底賣房的時候，來看房的人里，印象最深的，是一位老太太。

老太太本來一個人住在昌平五環外，兒子媳婦住在市裡。2015年底，開開心心賣了昌平80平的房，打算來年在市裡買一套同等價格面積小點的房，離孩子近些，無論是幫著帶孫子，還是兒子照顧她，都方便。

結果來年，是2016年……老太太眼見著自己口袋裡的錢跟房價相比，一路縮水，最終只能來看我們這種最小的戶型了。

瘋狂那兩年，誰買誰知道。

05 遠低於市場價格的房子要小心

首先，有可能是凶宅。

查了下鏈家大數據，從1905年-2015年，北京共有775套凶宅。通常情況下，凶宅比同地段住宅，能便宜到30%。關於凶宅，目前正規中介都有完備的資料庫。萬一買到，也可以要求撤銷買賣。

也有可能是其他一些不可告人的情況。這種小概率事件，又被我們遇到了……

2017年換房的時候，由於北京的317史上最嚴新政，有過一次貸款的我們，雖然沒房，雖然妥妥的剛需，一下子被認定為二套了。本來充裕的首付，突然捉襟見肘。

大概8月份的時候，好不容易看上一套房。且低於市場價格10%左右。房主和中介給出的理由是，公司著急用錢，所以想低於市價趕緊賣掉。

我們甚至跟業主當面談了一次，差點就成交了。

後來，終於在其他中介那裡了解清楚真實情況：房主把房子抵押出去借了高利貸，那幾天已經要面臨房子被抵押公司收走了。如果快速成交還錢，還能剩個幾萬塊零錢，如果成交晚兩天，房子就直接被收走一毛不剩了。

另外，這樣的房子其實是等不及我們走流程的，到時候會涉及方方面面的問題，可能還有法律糾紛。

好險……

06 房地產對政策的反饋速度有滯後

2016年930新政出來的時候，10月市場還欣欣向榮，11月感覺房價有下行趨勢我開始慌張，12月降價賣房。

是的，結果我們賣房後，房價迎來了2017年開年的小高潮。當時降價賣掉房的我，看著手機APP里一天一個價的房子，感覺自己就要被北京拋棄了。

317新政出來，首付突然差了100萬的同時，房價居然還繼續蹭蹭上漲，簡直令人絕望。看房的時候，遇到很多跟我們一樣的剛需小夫妻，同樣的恐慌，同樣的焦慮，完全被市場搞到喪失理智。

為了房價，我哭了好幾回。

而到2017年下半年，北京一些區域的房價才開始鬆動，開啟陰跌模式。這距離史上最嚴限購令317新政，已經過去三個多月。

所以，房價反饋政策的速度總是滯後的。對宏觀政策要有把握，在了解大趨勢前提下，要對房價反饋的長周期滯後性有心理預期，忽略短期波動。

後記：

最後，如果你是剛需，一線還是隨時上車的好，反正又不賣。這也是房產的好處吧。很多九幾年買了房的人，如今都發了。如果是九幾年買的股票，能持有到現在，簡直是奇蹟。

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