丹東樓市大冒險

來自專欄 稜鏡

作者 | 郭亦非

探訪丹東樓市：市場一天一價，仍難擋炒房客熱情

5月4日，遼寧省丹東的地產開發商們都陸續收到了一條通知：「根據市政府意見，2018年春季房交會暫停。」

按照往年慣例，為了消化當地龐大的樓市庫存，每年春秋兩季，當地政府均會搭台舉辦房產交易大會，推出購房補貼、利率折扣等政策，開發商們也會拿出優惠折扣、買房送車位等條件讓利促銷。

而今年，這一切都改變了。

據新華社4月21日報道，朝鮮全國要集中一切力量進行社會主義經濟建設。丹東為遼寧東南部的一個地級市，2016年末人口為237.9萬，與朝鮮民主主義人民共和國的新義州市一江之隔。很快，手握重金的投資客湧入丹東。

丹東樓市一夜迎春，一掃壓抑五年的市場低迷，瞬間陷入了集體狂歡。騰訊《稜鏡》近日實地走訪了丹東新區多家樓盤。半月之內，曾被當地人稱為「鬼城」的丹東新區，房價已經從3000元到4000元，漲至5000元至8000元，漲幅至少在30%以上。更有甚者，一日兩次提價，房價近乎翻倍。

押注朝鮮「改革開放」的不止投資客。騰訊《稜鏡》獲悉，近期已有多家房企主動接洽當地，表達了投資買地的濃厚興趣，其中不乏恆大這類大型外來房企。

而這場押注的輸贏，仍有太多的不確定性。而擺在眼前更為現實的則是，樓市調控也正風雨欲來。當地房產銷售已收到銀行通知，從5月5日起，外地人在丹東買房首付比例不低於五成，更令投資客擔憂的限購政策也會隨時落地。

（丹東新區一處售樓部，人頭攢動，該項目在4月份之前均價3000元無人問津，現在猛漲至5000元。）

「第二個深圳」

「最慘的時候，冬季一個月可能都賣不出去一套房子，好多新區樓盤都爛尾了。」回憶起此前低迷的丹東新區樓市時，一家本土大型開發商總經理告訴騰訊《稜鏡》。

一個極端有趣的案例是，丹東本地地產商太陽房地產開發公司，其分別在老區和新區開發了「七號公館」及「太陽尚品」兩大樓盤。在市場低迷期，甚至推出買老區的大戶型送新區的小戶型的促銷策略。即使如此，新區的房子也鮮有問津。

2014年前後起，距離老城區10餘公里遠的丹東新區樓市陷入低迷，房價始終徘徊在3000元至4000元左右。根據2017年初下發的《丹東市加快房地產去庫存工作實施方案的通知》，要用3至5年時間，基本完成房地產去庫存任務，到2020年末，住宅類商品房去化周期控制在12-18個月以內。截至2017年末，丹東市商品房待售面積208.4萬平方米。

2010年，中國網報道，時任丹東市長趙連生表示「丹東成第二個深圳指日可待」，他認為「這座大橋建設以後，對整個丹東，確實說不光是對丹東，對遼寧，甚至對全國整個對外開放而言，都增加了一個新的窗口，將起到一個很大的促進作用。在這個當中，最大受益者就是我們了，畢竟大橋選址是在丹東，正是丹東新城區所在地。」

根據官方介紹，總投資22.2億元的鴨綠江大橋，其口岸區建成後將成為中國最大的對朝經濟貿易口岸區，承載80%的中朝貿易量，從而緩解老城區中朝友誼大橋的運輸壓力。

趙連生當時坦言「過去想和一些大財團、大企業洽談，我們都求助無門。現在隨著新鴨綠江大橋的開工建設，隨著丹東基礎設施逐步完備，這些大公司主動登門和我們進行洽談合作。」

新區建設，地產先行。正是在2010年前後，萬達、保利、佳兆業、綠城等地產商先後挺進丹東，富士康也曾考慮來此投資建廠。2012年，總投資80億元的丹東萬達廣場落地時，王健林、盧志強、孫喜雙等企業家也曾來新區考察。

轉折點在2014年。2014年新大橋建成通車的目標並未如期實現，外界投資熱情驟減，丹東新區房價也隨之陷入長達五年的低迷期。

目前，建設中的新鴨綠江大橋如今隔江放眼望去，朝鮮方面引橋至今仍然是一片黃色的田地。

（丹東新區一處爛尾的商業綜合體，這波市場熱度救活了不少開發商，很多售樓部重新開張迎客。）

一位丹東新區樓盤營銷總監告訴騰訊《稜鏡》，儘管市政府、大學等已搬遷至新區，但商業、醫院等配套不完善，住宅入住率非常低，只有20%多，商鋪也大多空置。

炒房客湧入

「我給浙江炒房團丟臉了。」陳典開玩笑地告訴騰訊《稜鏡》。

說這話時，在丹東新區邊緣某熱銷樓盤，陳典剛剛遇到他的浙江老鄉——一位浙江溫州專職炒股的中年男人，花了400餘萬，一次性在丹東新區購買了7套房子。

三十齣頭的陳典手裡資金不多，他剛剛從三亞樓市中鎩羽而歸，看到朝鮮改革開放的消息後，開始對丹東過往房價、人口數據、經濟增速、半島局勢等各方面進行分析，幾乎看完了市面上所有關於丹東樓市的分析文章，他甚至還加了不少QQ群，試圖獲取更多一手材料。隨後，他從上海飛赴丹東，花費65萬買了一套100平的江景房。

「沒準我以後有機會參與歷史，就像別人說起2004年上海房價才4000元那樣，說起2018年的丹東房價也才4000元。」陳典告訴騰訊《稜鏡》，如果用金融學術語來講，買丹東房子相當於一種看漲朝鮮發展的期權，若如預期發展，丹東就是下個深圳；如果不及預期，房子也可以用來度假住，無非浪費了30多萬的機會成本。

（龐大的外地投資客的到來，導致丹東市不動產登記中心業務量急劇增加，現在只能預約發號。）

一位北京來的投資客對騰訊《稜鏡》稱，新區江景房才六七千，老區都到一萬二了，新區的價值不被認可，這是全國新區的通病，這裡硬體條件已經具備，就差產業支撐。

與此同時，騰訊《稜鏡》獲悉，一個名為「水庫花爺房產投資」的專業炒房客也已殺至丹東，其在重慶、鄭州、昆明等地，自稱提供貸票、代持、砍價、貸款、按揭等破解限購一條龍服務。

「目前丹東不幫散客買，只接受資金方合作，最低500萬。」5月6日，「花爺」告訴騰訊《稜鏡》。她也感慨稱，現在丹東漲價厲害，邊看邊漲，一套房少的漲3-5萬，多的漲20萬，半天一個價，但自己照單全收，「剛看的『濱江一號』樓盤直接跳漲20萬，最後還是要了。」

總價低、不限購、投資預期充滿想像力，這三點成為投資客重金押注丹東新區的核心原因。

（「告罄」成為丹東新區多數樓盤如今的現實狀態，不過也有開發商開始捂盤惜售，等待賣個更高的價格。）

「今天買，明天就賺。」5月4日下午，站在自家沙盤旁，謝志強親自上馬，戴著麥克風向炒房客介紹道。作為緊鄰新鴨綠江大橋「新加坡城」樓盤項目負責人，他手下的15位置業顧問忙得不可開交，他只好自己親自來介紹樓盤。

謝志強告訴騰訊《稜鏡》，4月24日之前樓盤房價在每平米4500元左右，現在達到5800元左右，漲幅近30%，每天能賣30-40套房子，「市場情況不好時，一年才賣30、40套。」

「本地人比較遲疑，一般都問之前賣多少錢，現在每天漲多少，外地人出手幾乎不看價格，像劃菜單一樣，畢竟單價低。」謝志強稱，市場火熱的情況已經持續十多天了，每天早上8點就來，晚上10點才走，想招人都很難招。

未知的風險

「從明天開始，外地人來丹東買房，公積金、商業貸款不低於50%。我們現在的原則就是外地的都50%以上，因為無法核實公積金及養老保險的真實性。」5月4日，銷售中介們紛紛收到了銀行限貸的通知。

（5月4日，針對外地人的銀行限貸政策下發，首付五成起。）

不過，對於投資客而言，限貸這則水壩依然難擋全款購房的洪水，畢竟這座邊境小城房價不貴。

躁動不安的丹東樓市，肆意漲價、買賣房號、捂盤惜售等市場亂象已經逐步顯現。

「現在問題是你得去搶房，我們想幫客戶留房都不行，每天每平米漲幅都在200-300元。」在名為「濱江凱旋門」的樓盤，有置業顧問向騰訊《稜鏡》介紹道。

對於當前的市場熱度，一家本地開發商負責人對騰訊《稜鏡》表示，這些開發商都壓抑很多年了，這些年的人工成本、運營成本、財務成本非常高，我們當然希望市場好，但也一定要理性，不能上午一個價，下午一個價。

（丹東新區有開發商打出了「今日限購」的招牌，但據這裡的置業顧問講，這只是一種營銷手段。）

不過他也表示，單就江景房而言，現在新區七八千的價格還未到理想高度，單價破萬或許才是正常價格。

「浙江金華首富來到丹東，欲花2個億買下整棟樓」、「福建一炒房團在新區一樓盤一次性買了40多套」……這些未經證實的傳言開始充斥當地市場中。

對此，當地一家樓盤總經理告訴騰訊《稜鏡》，上述傳言都是假的，他詢問同行業朋友，根本沒有這些事，至今也沒出現一次性購那麼多套，消息越傳越離譜，現在丹東樓市中都是正常地購房，根本稱不上炒房團大批量購買。與此同時，他也告誡手下的銷售們，一定要實事求是，不能為了營銷亂加戲碼。

愈發躁動的市場環境下，限購政策靴子落地的可能性正在無限加大。

上述本地開發商負責人介紹稱，現在政府也在密切關注市場動態，項目每天要彙報銷售價格、銷量、剩餘房源等情況，「聽說最近限購政策可能要出，下周差不多可能就能定這個事。」

就在該名負責人說出這番擔心不久後，5月5日傍晚，一則關於「丹東限購」的未證實傳言已經散開——「5月7日政府出台限購令，所有置業顧問趕緊給未簽約的客戶打電話，戶戶告知，務必明天來簽約，否則，房子買不到」。

截止騰訊《稜鏡》發稿，丹東當地政府尚未出台房地產市場限購政策。