政府、貨幣和房價（上）

來自專欄 開放的智力

當我們用初級經濟學課本上的知識去看中國經濟時，我們往往會發現很多不可思議的『現實』。為什麼貨幣超發但是cpi增速似乎還好？為什麼西方國家都等著的地方政府債務到期危機沒有發生？為什麼還是發展中國家的中國一線房價會超過東京、紐約？近幾年的一系列大事，包括供給側改革、二三線棚改、2017債市、李嘉誠王健林事件、中國企業海外併購、中美貿易戰等和房價又有什麼關係？

同時我們更加困惑的是，作為一個普通人，我錯過了買房的紅利我得了抑鬱症怎麼辦？為什麼C9計算機畢業年薪xx萬還是買不起房？房價還會繼續漲嗎？中國會像日本一樣資產泡沫破裂經濟危機嗎？

作為一個受過經濟學教育又買不起房的普通碼農，我對這些問題同樣抱有深深的好奇，以下文字都非我原創，而是摘自知乎等(民科)，稍作整理，經濟學素養幫助我分辨哪些討論是真正有意義的。

本文系科普整理性文章，涉及貨幣超發、政府與房地產、中國房價的未來、保匯率還是保房價、日本經驗、香港經驗幾個部分。

一、中國的貨幣超發

中國的M2增速

答：官方數據上過去十五年M2平均同比增速為16%-17%，即每四到五年貨幣總量翻一番。但是中國過去15年CPI平均增速為3%，顯然中國的經濟增長和通貨膨脹都不足以吸收這麼多貨幣增發，那錢都到哪裡去了呢？

房地產-人民幣的三峽大壩

答：經濟學課本教我們貨幣超發會導致P上升（通貨膨脹），但P的定義為一般物價指數，即我們假設商品價格是同比上漲的。但現實中不同商品的價格膨脹速度是不同的。比如中國的貨幣超發，流入可貿易部門的少，因此國內通貨膨脹並沒有帶來出口競爭力的太大削弱。超發貨幣流入房地產的多，中國房價經歷了十幾年的牛市，像當年的日本一樣，可以買下全世界。

中國社會的財富重構

答：近幾年我們談到貧富差距拉大，其實一個很重要的原因就是中國的貨幣超發。能不能享受貨幣超髮帶來的財富增值關鍵是有沒有持有資產，顯然靠工資的底層窮人是無法享受到這輪紅利的。

二、中國政府和房地產

地方政府的債務問題

答：國有銀行和地方政府龐大的債務、2018年債務到期問題、幾萬億以土地為信用的抵押貸款。經濟下滑必然會帶來金融風險，而我國最大的金融風險就在於地方債務，抵押品（土地）的價格不能下跌。

地方政府的土地財政

答：1994年分稅制之後地方政府主要依靠土地獲得資金來進行大規模城市投資，拉動當地GDP並完成城市化；

土地財政的優勢：無須稅收博弈，土地財政實質上是通過一城經濟發展外溢到土地這樣簡潔地獲得經濟利益。居民買了房子，本質上是買了城市的股票，這也是中國股市沒有隨中國經濟發展起來的主要因素，因為其實「房子」才是真正的中國股市，且收益率很高。

土地財政劣勢：居民和企業負擔大，競爭力下降。但土地財政給地方政府帶來巨大經濟實力，他們通過補貼企業，免稅，送地來解決地價高給企業帶來的成本問題。（新加坡則是通過補貼勞動力，給予廉價組屋來降低企業成本。）

未來地方政府用什麼來替代土地作為經濟來源呢？大概是房產稅。

中國政府的市場調控手段

答：房子身兼商品和資產兩種屬性，商品是房子的基本面，資產給房子帶來炒作的屬性。商品的價格由供給與需求決定，需求來自於城市化和中國人傳統必須有房的觀念，但關鍵在於供給。

我們有土地國有，七十年產權，限購限售，供地控制，我國的房地產政策是學習香港的，政府可以控制供給，可以控制交易成本，甚至可以規定不能交易，所以也就根本不存在「房價過高」。政府的每一次調控都是防崩，防過快上漲。

三、中國房價的未來

去庫存與居民加槓桿

答：2016年國內經濟較差，金融風險開始凸顯。政府神操作進行二三線城市棚改，通過漲價來幫助房地產去庫存，去槓桿。從此，槓桿從金融地產部門轉移到居民手裡。至此，上漲下跌都會帶來風險，以及讓大家老老實實接盤，政府通過n年限售、利息上調以及搖號來凍結整個市場。今後大概會推出房產稅。

中國的租售比；

答：資產會生息，資產的價格應該等於未來現金流的折現。中國的租售比只有1-2%，遠低於餘額寶，也遠低於世界各國的租售比。也就是說買房的收益連餘額寶都不如，更別說其他理財了。

我們買房是因為我們預期房價會漲（之後我們討論大部分人買房不是『剛需』）。

全球橫向對比和中國房價的未來

答：說到房價，我們都說短期看貨幣（M2增速），中期看供給（城市批地），長期看人口（經濟潛力）。

但這些都是過程分析，我們現在需要極值分析。一個簡單的邏輯是杭州的房價不會超過上海，北上的房價不會太超出東京、紐約。如果我們說中國房價已經沒有現實支撐（或者說透支了未來十年），靠的是心理預期，那麼我們的心理預期就是這個簡單的邏輯。以倍數來說房價的日子一去不復返了。

年輕人要不要買房

答：「房子真是用來炒的，不是用來住的」，這是因為對於大部分人來說，已經不配把四五百萬的房子視為「住房」了。

試著將你一生的收入折現，大部分家庭會發現房子占其中的60%甚至更多。所謂的『住房剛需』建立在將一生財富『投資』在一個『風險資產』上，在房價已經較高的今天，這其實是一種賭博。可以參考一下日本和香港房產下跌時的『負資產人群』。

所以要以投資的角度去看待買房這件事，買房作為一種投資手段，有高投入、大槓桿、中等利率、低流動、高交易成本、下跌可能性低的特點。

另外千萬不要有『我只有一套房，我只能在xx生活，所以房價與我無關』的想法。原因如上，你不應該也不可能對自身大部分財富縮水無動於衷。除了租房，中國的房價也已經做到一線城市賣一套房去國外定居做寓公了，你的選擇很多。

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#2018-05-06 ver1.0 後續整理引用的鏈接