在日本買房投資與在國內有多大區別？

來自專欄 永野勝久日本房產專欄

日本東京已確認承辦2020年的奧運會。

尤其是經歷過北京奧運會後，很容易預見增值潛力。

敏銳的你，是否已感受到了機遇而有所行動？

你想在日本買房，自然想弄清楚日本與國內到底有什麼不同。

我最先想到的一點，可能會讓你出乎意料。

我身邊有好多人甚至都沒有親自去日本，就完成了整個買房投資的過程。

就在今天，我又看到一個人的消息：

「不用親自去，房產證直接寄到手裡，在日本買房真方便！」

你會不會覺得他們的心真大，買房都不用親自去的？

其實，如果你對日本房產再多了解一點點，你可能也能做到。

回報情況

在日本進行房產投資與國內有很大區別，並不是靠短期升值。

日本房產投資主要靠長期出租來獲得穩定的收益。

正因為日本的房產租賃市場規範且嚴格，才能讓眾多的海外投資者安心放手。

關於日本房產的回報情況，你要區分：

1. 表面回報，就是毛回報

2. 實際回報，就是凈回報

不能只看那些漂亮的表面回報。

還得記得用表面回報扣除掉：

1. 每年的房產持有費用（固定資產稅、都市計劃稅）；

2. 管理費、修繕費、保險費等各項費用，

剩下的才是你的實際回報。

如果你購買的房產是已在「出租中」，專業的不動產公司肯定會給你一份精準的明細表，一目了然就可以計算出實際回報到底是多少。

我聽朋友說，這點與國內也有很大區別。

因為當國內的二手房產要出售時，通常會先清理掉租客，才會掛出來賣。那你只能通過目前的市場行情粗略了解收益情況。

日本的二手房則是換房東時，完全不影響租客，租約是穩定而長期的，投資收益自然就是精準無誤的。

朝向情況

在日本進行房產投資與國內有很大區別，並不看重房屋的朝向。

日本的房產價值主要依據是否面向繁華商圈或優美風景區，而且樓層越高、視野越好的房產，價值普遍越高。

中國人普遍相信風水朝向，非常看重朝向，講究坐北朝南。

日本人的思維則是根據自身情況理性看待朝向，比如一位上班族白天大部分時間不在家，可能就會傾向購買朝東的房產，這樣他就可以沐浴到清晨的陽光，而達到這套房產所能帶給他的最大價值。

你也知道，日本是個精緻小巧的國家。

日本的房屋在建造初期時，就會被綜合考慮整體構造，比如建築物與旁邊道路的距離、樓梯的距離、甚至是陽台、停車場的空間，都需要向政府上報審查設計圖紙。

你肯定聽說過建蔽率和容積率吧！

如果不明白這2個詞，就看看這篇《不懂這兩個日本房產術語，可能會陷入誤區》。

只有合規且與周邊的建築物相契合的設計才能允許開工。

不過你也可以理解為日本的房產在同等條件下，朝南的還是會貴一點點，只是差異沒有特別大。

面積情況

如果去日本買房，你多半會說，「我在國內住的都是100平米以上的房子，去日本怎麼也得買個差不多大的吧！」

這話說得沒錯，如果你是買來給自己住的，買面積大的是沒錯。

但如果你要買來投資的，日本20平米左右的單身公寓才是最具人氣的戶型，租售比極高。

至於70、80平米的房產，在日本已經屬於大戶型了。

即使是日本人住的一戶建，常見的面積也基本在60-70平米左右。

當然，你可能會忽略很重要的一點。

日本的房產所附帶的陽台、院子、車庫的面積都不計算在房產的面積之內，也就是說，如果你所投資的房產附帶以上這些，那是你賺到了。

而且，日本的房產沒有公攤面積，國內房產的公攤面積你肯定很清楚，扣掉個10-20平米，應該不誇張吧。

也就是說，在日本買一套80平米的房產，看上去就像在中國買了一套100平米的房產那麼大。