澳大利亞的房子為什麼不能買

隨著經濟全球化的發展，越來越多人把買房的眼光投到了海外。連我身邊的諸多朋友，這兩年也開始關心起了海外置業相關的信息。

其實並不是所有國家的房子都適合中國人去買的，許多中介都會不斷跟你鼓吹買房的好處在哪，收益有多高，但幾乎都不會告訴你這光鮮的背後是有很多條條框框的限制的。

有句話說得好，理想很豐滿，現實很骨感。中介給你畫了一張大餅，張開嘴才發現沒有一口鋼牙根本咬不動。

其實澳大利亞的房子不是不能買，而是大部分中國人都不適合。既然不適合，那麼為什麼？哪些人才適合？

首先先說結論：澳大利亞真的是個好地方，風景好，特別適合生活。如果大家想移居澳洲買房自住，或者買房子作為長期的資產配置，那麼澳大利亞的房子其實挺好的。如果打算用高槓桿炒樓花買高密度公寓的話，趁早打消這個念頭。

我為什麼勸很多中國人別買澳大利亞的房子？是因為我有個親戚很久以前就移居澳洲，而我每年因為工作原因都會去澳洲住一段時間。以下是我根據澳大利亞的政策和近幾年我了解到的澳大利亞房地產市場總結出來的。

一、外國人在澳大利亞買不了二手房。

澳大利亞房子可以分為兩類：1.新建住宅（包括新房和樓花）和空地，2.二手房。

但是呢，澳大利亞有個FIRB，中文全稱叫外國投資審批委員會，主要負責審批海外人士在澳洲的投資項目。一般情況下海外人士是禁止參與二手房買賣的。

所謂「海外人士」，就是除了澳洲公民、紐西蘭公民和拿了澳洲PR的外國人之外的人士。連那些拿了澳洲臨時簽證的人（包括163，188，457及留學簽證等）也算海外人士。

那投資新建住宅不也一樣嗎？

如果截止17年初之前，我還會推薦大家去投資澳洲的新房，但是現在已經特別不推薦了。最熱門的城市，悉尼墨爾本，已經一年多沒漲，甚至都有下跌的趨勢，要不是政策調控著，澳洲的房地產泡沫早就破裂了。一方面是因為近兩年澳洲熱門城市的炒房主力還是中國人，外匯管制之後，錢回不來，大大削減了中國人投資者的熱情。而澳洲本地人逐漸對本國房產投資的回報率特別不看好，也失去了投資熱情。新房供大於求越來越難賣。

其實上面說的也只是一個趨勢，並不是一個既定的事實，我不能斷定澳洲的房價一定不會漲。澳洲的房子也不是不能買，只要了解清楚裡面的風險，這也是一些中介不願意告訴你的事實。

二、澳大利亞好「買」不好「貸」。

事實上，近兩年來由於大量外國人湧入澳洲炒房，導致澳洲本土四大行對海外人士的貸款逐漸縮緊，如今已經索性就不給外國人發放貸款了。雖然可以靠親朋好友幫忙換匯湊齊全款去買，但是這樣比起貸款槓桿所帶來得收益而言，全款買房對於投資者來說就沒有那麼有吸引力了。

如果不找澳洲本土四大行的話，有條件的投資者還是可以找諸如花旗、滙豐等之類的銀行申請貸款。但是澳洲買房貸款有個規定，只有在交房前半年貸款才能審批發放下來。而一般買期房和樓花，從首付到交房通常需要1~3年的時間。澳大利亞這兩年政策變化太頻繁，當你付首付的時候政策允許貸款，而等到快交房的時候，政策又變成不能貸款了，那就更麻煩了。

三、外國人要交額外的稅。

拿澳洲最基本的四個地區的印花稅來說，海外人士就要繳納本地人2~3倍的印花稅。

悉尼所在的新州：澳洲公民4~4.5%，非公民12~12.5%；

墨爾本所在的維州：澳洲公民5.5%，非公民12.5%；

布里斯班所在的昆州：澳洲公民4~4.5%，非公民7~7.5%；

阿德萊德所在的南澳州：澳洲公民4.5%，非公民11.5%。

雖然比起加拿大來說，澳大利亞稍微好那麼一些（加拿大非公民要收額外的15%印花稅），但是加上這額外的印花稅就是把中國人攔在澳洲房地產市場外的檻。也沒辦法，要沒有這道檻，就憑澳大利亞這麼好的環境，房價早就被來勢洶洶的中國投資者炒上天。

其實這些也根本攔不住手裡捏著大把鈔票的中國投資者，每年仍然有不少人用了各種辦法在澳大利亞買下了房子，一些是完全不在乎錢，鐵了心看好澳大利亞的房地產漲勢，硬生生用鈔票砸開了各種澳大利亞為限制外國炒房者而設的柵欄。另一些則是被中介忽悠，加價買了一些根本沒有投資價值的房子，未來只能砸在手裡割肉賤賣。

不過說了什麼多，其實澳大利亞的房子還是可以買的。從我個人的建議來說，盡量參照以下幾個原則。

1.如果做短期投資，那麼盡量選擇二手房。如今每年獲得身份移居澳洲和來這裡留學的人越來越多，無論是出租，還是轉賣都很容易，投資收益比起新房或者樓花來說可觀多了。當然了，前面已經說過。目前只有澳洲公民和獲得澳大利亞PR的才能參與二手房買賣。

2.如果做長線投資，或者資產保值，那麼盡量選擇大一點的城市，能買悉尼就別買布里斯班。而在戶型上，能買house就別買apartment，這是我在澳洲的親戚經常跟我說的。

3.如果購房自住，那麼就別考慮那麼多了，在哪上學、在哪上班、在哪開店，就在附近挑。再考慮下地段、交通、環境、治安、物業和周邊設施這幾樣，基本就不會有問題了。

以上都是我對於澳洲買房的一點個人見解，如果有哪裡說得不對，或者有什麼想問的問題，歡迎私信或者評論，我們再仔細交流。

當然了奧蘭多peter哥關注最多的還是美國房地產市場，

如果有什麼問題可以加我微信 hf-peter，說是知乎上看到我的，我還有更多的知識可以分享給你。