中國三城部分青年長租公寓踩盤總結

05-16

在去年的年終總結中有提到會關注長足公寓板塊，從之前在上海，到現在來深圳，再到上月去了廣州，看了市面上大部分開發商自主營運和服務商承包運營的針對年輕人的長租公寓，總的來說沒有給到我驚喜，均平租金普遍比一手房源貴15%~35%不等，算意料之中，基本面上大家都做的大差不差，但還有很多可以提升的點。在未來，政策、法律法規及配套金融服務如果能更好的保障租客利益離讓租售同權更近一步，運營層面如果如果能在控制成本的情況下提供更好性價比更高的租房的綜合體驗，那租房生活品質和租房市場都會好很多。

基本面來說，不管是開發商還是服務商，在對存量物業進行改造和二次裝修時候都把基礎功能配置做到了及格水平，至少牆上不會掉粉兒地上不會起皮，該配的中大型常用廚電設備、傢具及網路都有考慮到。細節層面可以提升的點挺多，簡單說幾條我個人觀察到的現象和可考慮改進的點：

1. 綜合坪效及空間布局

無論是整棟打包式運營還是分散式房源，大部分物業的空間綜合利用率都較為低下，公區比例及客房布局都有很多「想當然」和「拍腦袋」式的粗糙呈現。比如所有公寓的公區都嗷嗷要做社交卻連活動組織和活動選題的基本能力都沒有（這方面建議向WeWork學習），比如覺得客人就是要床沙發冰箱洗衣機，那就隨便挑一些在房裡擺一擺。這系列事情造成了坪效低降低了預期盈利能力，另一方面也讓整體居住體驗並不太友好（這點建議向各大國際服務式公寓品牌學習）。

2. 審美水平及功能細節

在所有人都在搶長租公寓這個風口的時候讓我想起了中國本土經濟型酒店的那個黃金十年，所有人都是先上了再說。在經濟型酒店黃金十年過去之後，我們現在可以看到遙遙領先的華住集團在審美提升和產品綜合設計上做出的各種嘗試和巨大努力，而這些努力在最後沒有白費。長租公寓以後應該也會一樣。

隨著城市越來越成熟和高度的進化，城市的土地和空間資源只會越發緊張，空間利用精細化是未來的必然趨勢。

在現有的大部分長租公寓，你大概率會聽到隔壁不規律的叫床（多半是孤獨的毛片），你很有可能需要每天對著馬桶沖澡，你需要隔著又笨又丑的台盆老遠的對著髒兮兮的鏡子化妝，你的衣櫃板看起來搖搖欲墜還沒有任何分區，你的窗帘沒法遮光還丑得一逼，你還沒法在半夜到家倒床睡覺的時候同時開著洗衣機，那…如何有效解決隔斷牆的隔音問題？如何把單元衛浴做到跟日本同樣的精準合理利用？我們是不是應該加個牆面伸縮化妝鏡？衣櫃和窗帘是不是可以更好設計？洗衣機真的必須放在每個房間里么？

以前我做酒店時候我總跟朋友講，當你要做一家酒店的設計，你一定要做完之後閉上眼睛假裝自己是客人，自己感受一下這家店哪裡不好怎樣可以更好，這樣你才能盡量不出錯，長租公寓應該也設身處地的為所有租客去考慮到具體的生活場景和活動軌跡。

比如，如何讓每個公共區域真的跟租客鏈接起來，如何讓這座公寓跟城市真的鏈接起來，又比如，如何跟非固定傢具租賃解決方案提供商更好的合作，小空間里的一個USB插座如何能更好的同時服務床頭和沙發，衛生間紙巾架應該離馬桶離地幾米，哪裡放筷子和調料瓶更好拿這種細節問題，再比如，如何更好的用數字化信息化技術來為居住過程和後期的保障和維修鏈接起來，etc.

當然，以上所有的還有更多沒來得及提及的問題都涉及成本涉及運維涉及前期耗費的精力多少，但這些都是實實在在的需要被解決的問題，無論是存量物業改造還是增量物業建設，都應該去考慮這些問題。

每個普通的年輕人，包括我在內，尤其是單身人士，在大學畢業的最初幾年了必會經歷一段要自己找房子租住要學會自己在陌生城市生活下去的過程。涉世都未深，經濟又無能，如果那家長租公寓能在我們進入社會的頭一兩年給到我高標準化且相對高品質且收費政策及價格友好的穩定住所，我一定會非常感恩，希望在不久的將來能夠實現。

已實地探訪門店包含但不僅限於上海魔方公寓（徐家匯公園店，存量物業內部改造）、上海自如公寓（部分分散式房源，內裝改造）、上海灣流國際公寓（浦東店，物業承包運營）、深圳招商蛇口「壹」系列（部分舊改，部分新建）、深圳萬科泊寓（南山科技園店，由老糧倉改造）、深圳龍湖冠寓（蛇口店，舊改）、廣州紅璞公寓（人和旗艦店，承包運營，由農民房改造）、廣州碧桂園BIG+國際社區（人和旗艦店，村民回遷房承包運營）等。

物業多為存量物業舊改，裝修多為宜家小清新風格，地理位置多為城郊地區，市中心區體量都較小。現場實拍圖沒時間整理暫時就不po了。

題圖為The Student Hotel酒店客人公用的洗衣房乾衣房區域，是個非常有意思的酒店品牌。

另，關於青年長租公寓及全生命周期租賃型住房/新派年輕化酒店品牌/共享辦公三個板塊的合作專題（重點關注間房成本控制&公區盈利潛力挖掘）正在準備中，不保證更新時間。