商業地產中的租售關係

05-16

在商業地產中，我們的投資人主要關心的是：多少錢一平米啊？這間鋪一共是多少錢？潛在的心理想法是，我有多少錢，能投多大鋪。至於投資回收期，其實是沒有太多概念的，投資人不是不關心，而是獲取信息不對稱，同時，更堅信自己的直觀和主觀判斷，再加上巧舌如簧的置業顧問和銷售氛圍營造，通常情況下，只要錢夠，一般對商鋪的投資會落在這兩個問題上：單價和總價。

而對於商家來說，關心的是：面積夠不夠，好不好用，租金多少。同樣的，大部分商家在選址的時候會落入一個不大不小的坑中：旺市已經沒有位置，而且租金太高；這裡雖然慢一點，但總是會做起來的，而且現在租金低，我通過什麼什麼方式還是沒有問題……因此，商家最後關心的也是「租金」的問題。

拋開投資人和商家的選址問題，我們來看一下租金和售價兩者的關係，它反應提商家和投資人（佃農和地主）之間天然的對立矛盾關係。

租金高，商家承受不了；租金低，投資人回報周期拉長。兩者之間如何找到最佳的平衡點？

租金和售價的共通點是，兩者都是城市商業發展、商圈競合、商業定位、周邊商業的現實水平和對未來發展前景的綜合縮影。在租金的體現上，通常各業態能接受的租金水平、周邊租金水平、所在商業項目本身的發展層級和租賃模式來決定（聯營扣點的模式行討論），即多少錢每平米每月；而在售價上，通常會用較為直觀的表述，年回報率的多少，或者說十年回本、十二年回本等等，即10%和8%的年回報率——其實都是一個意思。

因此，租金和售價的關係平衡點就是，如果十年回本，那麼年租金是否能支撐得起每年10%的商鋪總價。就這麼簡單。

從投資角度而言，10%的不動產資金回報率是非常理想化的。事實證明，過去房地產廣告里的「十年回本」的廣告承諾，除了08年以前買的街鋪以外，後續的幾乎都是一個天真的夢想——當然也包括曾經風起一時的產權式酒店（公寓）。

但投資人總體而言不太缺錢，對於短期資金的回籠和租賃周期並不太關心，畢竟40年以上的產權，而不動產投資的特點是穩健型的。因此，不著急，是兩者平衡的第一個原因。

假如投資人開始著急，那商家就更急，因為這意味著整個商業項目運作並不好。這類型現象較為集中的體現在產權式商鋪和產權式酒店上。這是由開發模式和銷售模式的結構性因素導致的。這類題目前基本無解。所以，商鋪的投資，首先在運氣，其次在眼光，最後在心態。

第二個平衡點，是開發商在制定售價的過程中，應著眼於長遠來考慮，對未來投資的透支程度控制在3-5年之內。也就是比現實租售比增加20-40%的售價，一般來說，後續商業運營只要不出大問題，那麼兩者的平衡點就容易控制。

第三是，項目開業後，運營商對租金的把控能力，也應著眼於放水養魚，而不是竭澤而漁。同時，運營商的資金運作能力和商業操盤能力，是實現兩者平衡的關鍵——前提是，售價不離譜。

現實的情況是，一般的開發商在制定商鋪價格時，都按透支10年的未來去做，畢竟投資人看中的是長遠的，對吧。而運營商（一般街鋪根本沒有運營的概念）則很難做到較長時期的培育周期，能做到兩年的，已經是無奈中的無奈，開業稍為火爆的，直接就把前期的招商優惠政策取消。

長沙目前的一般的社區商鋪都是3萬左右，好一點的街鋪在5萬左右。這意味著以當前80-180元/平米/月的街鋪租賃水平，投資人大概需要15-30年的資金回籠周期。

所以，投資人朋友，心態最關鍵，看遠點，畢竟未來很長，投資需謹慎這句話不是說給別人聽的，物業增值和CPI、GDP同步增長，當增值過頭的時候，恭喜你，你完全可以不考慮租金的問題了！

商家朋友，把握好選址，多點耐心，多花點周邊商家的訪談和客流計算、結構分析和消費習慣調查，不會吃虧。

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