上海房價的今生與來世（上）：16區房價都在漲，你家小區排第幾？

05-16

來自專欄數據驅動投資

2016年，我國房地產業再次成了全國乃至世界的焦點，地王頻出，限購限貸一波未平一波又.8起。在「十一」期間，19個城市更是前赴後繼地出台了調控新令，然而，也並沒能遏制住大多城市房價瘋漲的腳步。

這篇我們暫不談上海房價上漲前因後果（畢竟是連起來繞地球一圈的paper也解釋不清的問題：），而是跟大家一起看看真實的數據，看下上海16區現在到底漲到了什麼程度。

先看了下資料庫里二手房的相關數據，最近三個月，上海全市二手房掛牌均價正漲得歡，從七月初的5.2萬，已經漲到了如今的5.9萬，漲幅達14.6%。

圖1：上海全市二手房均價

二手房的成交量也是一路瘋漲，從7月初近90天平均成交7299套到現在的20989套，增長了187.6% ，火爆異常。尤其在傳言上海市政府將於9月1日出台新調控政策的前夕，成交量更是迅速放大（如圖2紅圈所示）。

圖2：上海二手房近90天成交量

雖然房價整體都漲到了近乎瘋狂的狀態，但上海的16個區縣中（排除交易量實在太小的崇明），各區漲幅還是有明顯差異的。比如金山以69.28%的漲幅穩坐第一，其次是奉賢，47.53%；第三是松江，漲幅為23.56%。

圖3：上海各區近3個月漲幅

上海樓市此番上漲有一個明顯的特點，就是單價越低，房價漲幅越大。比如，金山單價最低，而在圖3中，它的漲幅卻最大；靜安單價最高，而在圖中它的漲幅是最小的。

箇中原因，也許一是價格較高的區域基數較大，很難再有大幅增長；而價格基數較小的區域更容易引起買家的追捧；另一方面，很多區域的房價已經超過一般收入水平者的購買能力範圍。在房價上行的趨勢下，只能購買價格較低的房子；還有一部分因素是由於恐慌或者投機心理，導致資金湧入單價較低的區域，從而推高了價格。

圖4：各區價格和漲幅

圖5：各區住宅土地供應面積

從下面的地圖中來看，價格高的樓盤集中分布在靜安、徐匯等CBD；從掛牌出售的二手房數量來看，中心城區的二手房供應量也相對較高，二手房帶看人數也大多集中在這些地方。地理位置好和學區房多是支撐這些地方的高價格、高流動性的重要因素。

圖6：上海房價分布

圖7：當前上海二手房掛牌售賣數分布

圖8：上周二手房帶看人數

而在近期房價漲幅最大的金山區，二手房的帶看人數就非常少了，上周只有8個人；掛牌售賣的房源數也是個位數，只有5套，這些數據都說明了金山區的購買需求非常低——雖然價格相對較低，但考慮到地區內的工作機會、發展情況以及交通便捷程度等因素，人們目前不太願意在此購置房屋。

另一方面，掛牌售賣房源數較低說明了房屋擁有者一致看好後續的行情，或者由於需要自住、置換房屋困難等其它因素而無法售賣。總體來看，人們對於上海郊區樓市的分歧較大，後續走勢值得密切關注。

在這篇里，先以真實的數據呈現了上海房地產市場的現狀，在下篇中，我們將繼續對數據進行深入剖析，嘗試淺析上海房價上漲背後的一些原因。

上文所有內容都是從數據出發而成的內容，我們只提供客觀數據，我也並非該領域的專業人士，還希望對這一領域有更深入研究的各位能多批評指正。

慣例，以上所有數據及圖表均來自「蘿蔔投研」。但這些數據只是我們房地產資料庫中的冰山一角，我們還有如下數據：

各城市、城市各區的二手房每日掛牌均價、昨日帶看人數、掛牌房源數

全國各地區新房樓盤價格、開發商、物業公司、物業費、位置等

全國各地區土地供應與成交統計（宗數、面積、地面均價等）

各城市根據房屋類型分類的的供給和成交情況

房屋市場價格

房屋租賃價格

各城市/區縣的批准預售項目

各城市/區縣的樓盤銷售數據（開發商，銷售日期,項目名稱,類型,套數,面積,均價等）

重點城市住宅均價

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