上海房價的今生與來世(上):16區房價都在漲,你家小區排第幾?
來自專欄 數據驅動投資
2016年,我國房地產業再次成了全國乃至世界的焦點,地王頻出,限購限貸一波未平一波又.8起。在「十一」期間,19個城市更是前赴後繼地出台了調控新令,然而,也並沒能遏制住大多城市房價瘋漲的腳步。
這篇我們暫不談上海房價上漲前因後果(畢竟是連起來繞地球一圈的paper也解釋不清的問題:),而是跟大家一起看看真實的數據,看下上海16區現在到底漲到了什麼程度。
先看了下資料庫里二手房的相關數據,最近三個月,上海全市二手房掛牌均價正漲得歡,從七月初的5.2萬,已經漲到了如今的5.9萬,漲幅達14.6%。
二手房的成交量也是一路瘋漲,從7月初近90天平均成交7299套到現在的20989套,增長了187.6% ,火爆異常。尤其在傳言上海市政府將於9月1日出台新調控政策的前夕,成交量更是迅速放大(如圖2紅圈所示)。
雖然房價整體都漲到了近乎瘋狂的狀態,但上海的16個區縣中(排除交易量實在太小的崇明),各區漲幅還是有明顯差異的。比如金山以69.28%的漲幅穩坐第一,其次是奉賢,47.53%;第三是松江,漲幅為23.56%。
圖3:上海各區近3個月漲幅
上海樓市此番上漲有一個明顯的特點,就是單價越低,房價漲幅越大。比如,金山單價最低,而在圖3中,它的漲幅卻最大;靜安單價最高,而在圖中它的漲幅是最小的。
箇中原因,也許一是價格較高的區域基數較大,很難再有大幅增長;而價格基數較小的區域更容易引起買家的追捧;另一方面,很多區域的房價已經超過一般收入水平者的購買能力範圍。在房價上行的趨勢下,只能購買價格較低的房子;還有一部分因素是由於恐慌或者投機心理,導致資金湧入單價較低的區域,從而推高了價格。
圖4:各區價格和漲幅
圖5:各區住宅土地供應面積
從下面的地圖中來看,價格高的樓盤集中分布在靜安、徐匯等CBD;從掛牌出售的二手房數量來看,中心城區的二手房供應量也相對較高,二手房帶看人數也大多集中在這些地方。地理位置好和學區房多是支撐這些地方的高價格、高流動性的重要因素。
圖6:上海房價分布
圖7:當前上海二手房掛牌售賣數分布
而在近期房價漲幅最大的金山區,二手房的帶看人數就非常少了,上周只有8個人;掛牌售賣的房源數也是個位數,只有5套,這些數據都說明了金山區的購買需求非常低——雖然價格相對較低,但考慮到地區內的工作機會、發展情況以及交通便捷程度等因素,人們目前不太願意在此購置房屋。
另一方面,掛牌售賣房源數較低說明了房屋擁有者一致看好後續的行情,或者由於需要自住、置換房屋困難等其它因素而無法售賣。總體來看,人們對於上海郊區樓市的分歧較大,後續走勢值得密切關注。
在這篇里,先以真實的數據呈現了上海房地產市場的現狀,在下篇中,我們將繼續對數據進行深入剖析,嘗試淺析上海房價上漲背後的一些原因。
上文所有內容都是從數據出發而成的內容,我們只提供客觀數據,我也並非該領域的專業人士,還希望對這一領域有更深入研究的各位能多批評指正。
慣例,以上所有數據及圖表均來自「蘿蔔投研」。但這些數據只是我們房地產資料庫中的冰山一角,我們還有如下數據:
各城市、城市各區的二手房每日掛牌均價、昨日帶看人數、掛牌房源數
全國各地區新房樓盤價格、開發商、物業公司、物業費、位置等
全國各地區土地供應與成交統計(宗數、面積、地面均價等)
各城市根據房屋類型分類的的供給和成交情況
房屋市場價格
房屋租賃價格
各城市/區縣的批准預售項目
各城市/區縣的樓盤銷售數據(開發商,銷售日期,項目名稱,類型,套數,面積,均價等)
重點城市住宅均價
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