發達國家的物業管理是什麼樣的水平？

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在美國，物業服務也幾乎是00年之後才出現的新事物，在此之前，美國人的住宅大部分以獨棟別墅為主，隨著城市化加劇，高樓大廈的公寓式住宅的興起，物業服務進入到社區里，幫助人們管理和運維自己的社區環境。

再看國內，有一個奇怪的現象：物業服務本身是在進步的，在物業方面的相關規定也是完善的，但這卻沒有讓物業服務變得受歡迎。相反，業主對物業的反感與日俱增，這些情緒方應在高居不下的投訴率上。

究竟是國內的物業服務不到位，還是物業管理天然的不招人喜歡？我們可以對比一下，發達國家的物業管理是什麼樣的水平？他們怎樣提供服務，怎樣收取物業費呢？一位駐外記者在她的博客中描述了她在不同國家感受到的物業服務。

日本：嚴謹的物業管理

日本的物業管理分為分公營、民營兩種。

公營的物業管理服務會有一整套的物業管理服務制度，包括住宅運維部門、住宅服務中心等。每個社區都有管理服務中心，配備有專職，為業主服務。

公營住宅的管理規定很多，比如不得養寵物、不得製造噪音影響他人等。比如，管理服務中心如果接到業主的投訴，樓上的水漏到了他的房子，或是睡覺時間鄰居的音響聲音太吵等。這時就會由管理服務中心出面，他們在處理方式會很含蓄，會在居民注意事項表上把問題相關的畫出來，然後再投進當事人的信箱里。

在日本的中國人，有不少是住在這種公營管理的住宅里，如果遇到水管漏水、門鎖壞了等情形，管理服務中心總是隨叫隨到。同時，管理服務中心配有專業的維修部門，來處理房屋本身可能產生的任何問題。比如，駐外記者曾經遇到一次客廳壁紙脫落的問題，她馬上打給了公寓管理中心，在詢問了有關情況後，管理中心就安排了上門修理的時間。第二天來了，記者迎來了兩位修理工，光施工材料他們就帶了一大堆，同時他們在搬運材料個過程中非常小心，絕不弄髒地板。在施工前，他們用相機對著壁紙脫落的地方拍了照，然後用量尺仔細量了尺寸，同時，在發現他們所帶來的新壁紙與原壁紙有色差時，沒有立即開工，而是先告訴了記者這個問題，與記者商量是否把整面牆都換了。在記者表示不用這麼麻煩時，他們又連忙道謝，迅速開始施工，施工結束後，對著完工的牆壁又照了一張照片，將照片存檔後，就算是正式完工了。

美國：細緻的物業管理

在美國，物業服務可以是開發商提供，也可以是物業管理公司承包，還可以由租賃辦公室承擔。

在紐約、洛杉磯等大城市，由於高昂的房價，許多中等或低收入的人會選擇租公寓，記者也和人合租了一套公寓，對其物業管理有著很深的感受。

美國的公寓分為不同的檔次，每個檔次有很大的差別，比如美國老城區的公寓，外觀破敗、牆面漆黑，居住的大多數是貧民。這樣的公寓多數是政府提供給無家可歸或低收入家庭的。與此相對的，是美國的豪華公寓，往往配備了泳池、健身房等設施。旁邊是裝修豪華的租賃辦公室，物業管理完全由他們負責。在這兩者之外，就是中檔的公寓，特徵是比較新，但沒有健身房等設施。記者的公寓就屬於中檔。

美國的租賃合同一般是一年一簽，物業費通常情況下會包括在房租中。入住之前，房子會重新粉刷，百葉窗等都會更換。物業會根據租客的需要，提供不同的廚房設施。租公寓一般不提供傢具，但廚房用具卻一應俱全，包括幾乎是新的冰箱、洗碗機、爐灶、烤箱等等。供暖是中央空調，冬天不用擔心暖氣不熱，在最冷的冬天，房間里也只需要穿件T恤。

同時，在社區環境管理上，記者經常能看見，公寓的物業人員在夏天頂著大太陽修剪草坪，在秋天用吸塵吸清理落葉，每當下雨，就會有一個牌子立在門口，提醒大家小心路滑。

印象最深的一次，是她的某位鄰居經常在周末開派對，聲音很大。然而，幾周後，噪音突然沒有再出現過了。原來，鄰居是被管理處要求搬走了，因為他們影響了鄰居們的休息。

當然，在美國，物業被投訴的案件也很多，不過大多數是物業人員與業主委員會執行人的素質問題而引起的，所以選擇一個好的物業公司很重要，選出一個盡責的業主委員會也很重要。

法國：業主自主的物業管理

法國人習慣把物業費叫「附加費」，通常買房或租房時，合同上都已經標得很清楚，每月需要交多少「租金（房款）+ 附加費」。實際的費用跟樓房新舊有很大關係，房子越老交得越少，有的甚至不用交。

跟國內不一樣的是，法國的物業管理是由業主委員會主導的。

法國人將樓式住宅稱為單元房，物業服務形式有兩種，一種是業主們組成的「業主代表組織」，一種是業主集體評選，委託某房屋代理公司進行物業管理。業主集體協商社區管理細節，然後由「代表」或者「房屋代理」負責找來清潔工，以及與市內水電及環保等部門聯繫協商，費用多少最後也由大家商議控制在合理的範圍內，適當增減。

法國與美國相似，住獨棟別墅或鄉間院子的很多，他們一般不用交附加費用，即便是交費，也是交給國家。因為，他們的物業費包括在「居住稅」等稅收里，一年交一次。

另外，在法國，不管你租房還是自己有房，每年都會收到一張年終「分攤費用清單」的信件，這張單子一般都是居住地區的政府發出的，都是先發給業主。如果這個業主有其他出租房屋的話，這封信最後會被轉交到租房人手裡。上面需要交的費用寫得很清楚，一是「設備稅」，二是「垃圾清理費」，也就是所謂的物業分攤費了。一般每月住戶按平時規定該交多少交多少，但每年因稅率都會有所變動，物業多少也會有所升降（一般是升，因為物價總是在漲），分攤到住戶頭上本著多退少補原則，但具體要交多少，單子列得很清楚，不會亂收錢。

新樓小區如果有花園、有綠地的，或者花園裡有幾個兒童遊樂滑梯，住戶才會涉及到要交「設備稅」的事情。

法國市區範圍里，老樓很多，沒有這些建房時候的附加設備，所以住在老單元的住戶也就不必交什麼「設備稅」了，只交垃圾清理費即可

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