世界投資環境戰略西移，東南亞房產投資正當時

海外房產因為購買價格與境內相比，相對較低且租金、升值回報收益不低，使得有著投資需求的高凈值人群紛紛將目光轉向海外，也因此讓海外置業成了炙手可熱的投資項目。

根據仲量聯行數據顯示，2016年第三季度，中國超越美國成為全球最大的房地產跨境投資者，而且投資總額已超過2015年全年創記錄的歷史最高水平。

綜合人們海外購房的動機和各項其他需求來看，中國人海外置業無外乎分為成熟的老牌英美澳市場和新興的東南亞市場兩個大方向，那麼二者有何異同，如何選擇合適的置業目的地呢？

1、匯兌損益

就拿「英國脫歐「一事來說，受此影響，英鎊暴跌，引了大量中國投資客狂掃倫敦地標。萬科、華大地產、渝太地產等多家企業紛紛購置倫敦的寫字樓酒店物業，其中中民控股的上置集團更是在脫歐後兩度出售購置兩座金融城寫字樓。

在當時看來，用人民幣去英國買房比之前「省錢」，不過因為脫歐的影響，英鎊未來漲跌的不確定性比較高。所以說，雖說歐洲在匯兌損益的考量中屬於有優勢，但也有風險。

美元作為全球最受歡迎的儲備貨幣，被視為「硬通貨」的代表，因而美元資產頗受海外置業者喜愛。但這並不意味著何時購入美元資產都是適宜的，比如在過去的2016年里，人民幣兌美元的趨勢持續走低的時間裡，用人民幣去美國置業是有些「不划算」的。

相較而言，從匯兌損益方面來看，配置東南亞置產風險最低。東南亞市場是一個相對穩定的市場，各國間匯率波動小，帶來的匯兌損益風險也最低。

可以說，在匯兌損益風險的考量中，如果你想選擇一個最安全的置業地區，那麼東南亞是首選。

2、投資成本

海外購置房產的投資成本，主要參考房價和維護費用兩個標準。

首先，從房價上來比較，英美澳各國置業門檻是比較高的。目前美國的平均房價中位數在$183,500，摺合成人民幣也就是126萬元左右。

在2016年7月1日，維州政府出台針對海外投資者額外徵收7%印花稅、額外徵收1.5%的土地稅後，澳洲的海外置業門檻已被提到一個新高度，業內人士表示「中國買家對墨爾本高端房產的需求已經徹底降下來了」。

而東南亞整體房價相較英國、美國、澳大利亞及中國一線城市更便宜，使得更多的家庭可以承擔。雖然新加坡房價排名世界第七，價格高達每平米15萬元人民幣，然而與之相鄰的馬來西亞，即便最貴的城市吉隆坡，房價也只有人民幣3萬元/㎡，而檳城和新山的房價只有吉隆坡一半，每平米1.5萬元人民幣左右。

以美國為例，用一句話概括為：「買房容易養房難」，因為購置美國房屋不僅每年要繳納房產稅，還要繳納保險費、相對較高的物業費等。另外，房屋出租或出售時還要上繳相對高額的個人所得稅、過戶稅等。其中，最遭人詬病的要數遺產稅！

據《財政時報》（The Fiscal Times）報道，房地產網站Trulia的一份新報告顯示，2015年美國房主平均每月交的物業管理費為$331，在過去十年中增長了32%，漲幅高過房價或通貨膨脹。這意味著，每位房主每年支付的物業費接近$4,000。

從購房稅務政策以及房屋維護費用來看，置業英美澳的維護費用明顯高於東南亞，而東南亞各國的物業費僅僅能算是一個零頭。而且在東南亞各國中大部分國家是沒有遺產稅的，購置的房產可以毫無壓力地傳宗接代。

3、投資回報

投資回報主要參考房屋的升值空間和租賃回報兩個要素。在升值空間方面，作為新興市場的代表，東南亞地區在升值空間上具有明顯優勢。

以泰國為例，現在房價處於低位，當地政府正大力招商引資，發展基礎設施建設，加之泰國本身的旅遊優勢，房價具有連續上漲的動力和優勢。簡單而言，越早購入東南亞新興市場的房產，未來轉手房產賺取的收益就有可能越高，因為該地區尚處在市場初期。

在租賃回報方面，由於大多東南亞國家旅遊業發達，來自世界各地的遊客眾多，大客流量是房屋高出租回報率的保障。

據調查顯示，作為世界著名的旅遊目的地，泰國每年有高達3000多萬人前來旅遊。龐大的旅遊群體催生著房產出租高速發展，泰國因此位列全球6大最熱房產投資國租金回報率榜首。並且，根據《全球房地產指南》(Global Property Guide)2015年公布的數據顯示，在亞洲眾多國家和地區中，泰國房價水平較低，但租賃投資回報率高達5-8%，遠高於中國(2.66%)，香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。

反觀歐美澳國家，其作為老牌發達市場的代表，市場相對飽和，升值空間小，所帶來的投資回報率自然低於新興市場。但這也並不是說英美澳等國置業就十分雞肋，畢竟穩健就是其最大的優勢所在！

4、置業目的

以英國為例，作為老牌資本主義國家，歷史悠久，社會穩定，經濟發達，人文氣息濃厚。作為西歐的一個島國，其土地面積的限制導致房產資源也變得相對稀缺，這使得英國房產目前以每年10%的比例增值，成為世界上搶手的房源之一。

同時，享譽全球的高質量教育水準使得英國成為全球留學生人數最多的第二大國家，學生公寓短缺率幾乎維持在25-40%，這也造就了學區公寓高投資回報率的情勢。

而將東南亞地區作為首要目的地的置業者，主要看中其自然環境和氣候優勢，一般度假、自住、投資需求等目的皆有之。

作為中國人海外出行的首選地區，東南亞置業有很強的地理及價格優勢。3-5小時的飛行距離，相較數十小時飛到歐美及澳大利亞，中國人會更容易去到東南亞。並且，東南亞大多數地區對中文有較高認可度，相較講英文的國家給了中國人更多選擇。從這點上來說，東南亞等國似乎更適合中國人進行海外資產配置

從受歡迎程度上來說，老牌發達房產市場以澳洲為首對海外購房者持抵制態度，相繼出台各種政策限制境外購房者；而東南亞各國一般都對海外置業者持歡迎態度，甚至針對海外置業者出台各種福利舉措，例如泰國的養老簽證和馬來西亞的「第二家園計劃「。

另外，很多選擇在海外置業、居住的投資者，多少會有移民的考慮或打算。關於移民政策，老牌國家與新興國家的移民政策可謂差異懸殊；歐美國家對移民持限制態度，相比於持鼓勵政策的東南亞，移民門檻要高很多。

「尋找安全可靠的投資方向，迴避高風險的項目」無疑是全球投資者的共同點，未來海外房地產仍將是投資熱點，英美澳解決的是孩子上學、移民問題，東南亞以其投資門檻低、稅費優惠同時兼具度假屬性，更多是解決投資問題。