商鋪選址心經

導讀：一項事業的成功往往離不開天時、地利、人和。一旦決定開店，必須對所選地點作全面的考察，了解該區人口密度、人緣等等。以下10個絕招或許能給有意自己置業做老闆的你一些幫助。

旺鋪

　　1交通便利。在主要車站的附近，或者在顧客步行不超過20分鐘的路程內的街道設店。選擇哪一邊較有利於經營，需要觀察馬路兩邊行人流量，以行人較多的一邊為好。

　　2接近人們聚集的場所。如劇院、電影院、公園等娛樂場所附近，或者大工廠、機關附近，這一方面可吸引出入行人，另一方面易於使顧客記住該店鋪的地點。

　　3 選擇人口增加較快的地方。企業、居民區和市政的發展，會給店鋪帶來更多的顧客，並使其更具發展潛力。

　　4 要選擇較少橫街或障礙物的一邊。許多時候，行人為了要過馬路，因而集中精力去躲避車輛或其他來往行人，而忽略了一旁的店鋪。

　　5選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中，某街某市場會自發形成銷售某類商品的「集中市場」，事實證明，對那些經營耐用品的店鋪來說，若能集中在某一個地段或街區，則更能招徠顧客。因為人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這個地方。

　　6 根據經營內容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同，其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方，比如服裝店、小超市，但並不是所有的店鋪都適合開在人山人海的地方，比如保健用品商店和老人服務中心，就適宜開在偏僻、安靜一些的地方。

　　7 要有「傍大款」意識。即把店鋪開在著名連鎖店或品牌店附近，甚至可以開在它的旁邊。例如，你想經營吃的，那你就將店鋪開在「麥當勞」、「肯德基」的周圍。因為，這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細緻的市場調查，挨著它們開店，不僅可省去考察場地的時間和精力，還可以藉助它們的品牌效應「撿」些顧客。

8 位於商業中心街道。東西走向街道最好坐北朝南;南北走向街道最好坐西朝東，儘可能位於十字路口的西北拐角。另外，三叉路口是好地方;在坡路上開店不可取;路面與店鋪地面高低不能太懸殊。

　　9 要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面，店門前自然就失去獨立的廣告空間，也就使你失去了在店前「發揮」營銷智慧的空間。

　　10 選擇由冷變熱的區位。與其選擇現在被商家看好的店鋪經營位置，不如選擇不遠的將來由冷變熱、目前未被看好的街道或市區。

　　開店鋪還是盤店鋪

　　開店盤店，顧名思義，前者是白手起家，後者是接過別人經營的店鋪。兩者孰優孰劣?仁者見仁、智者見智，各有利弊，需仔細評估。從開業籌備來比較，盤店肯定是最省力的，諸如執照申請等，都可吃「現成飯」。

　　而開店則不同，必須從零開始，從最初的人事規劃、訓練，到店面裝潢、貨物採購、營銷宣傳……每個環節都要自己把握、自己策劃，若進度控制適宜，則一切順利。對創業者來說，與其吃「現成飯」，不如通過自己的努力，因為「十月懷胎」，才能享受「一朝分娩」時的喜悅。有時候，過程比結果更重要，因為創業的過程，就是總結經驗教訓，不斷提升自己能力的過程。

　　客源、投資和資金運用來比較，盤店有優勢。因為原來的店肯定有自己的固定客源，不用投入太多的資金，便馬上有現金收入供周轉。開店的話，最大的問題就是初始階段的客源，需要時間來培養;而且還要投入，不僅是開店所需資金的投入，更需要現金周轉。

　　從其他方面比較，盤店的風險就大得多。比如：老店的債務、稅務等財務問題，合同等法律問題，設備的質量問題……所有這些，有時很難一目了然，一不小心，即陷入陷阱。綜上所述，開業指導專家比較一致的意見是：既然創業，還是從頭干起。

　　租店鋪還是買店鋪

　　年來由於店鋪比較緊俏，不少小區的商業配套尚在建設中，求租者已經門庭若市，於是出現預租現象，免不了有時會發生糾紛。專家指出，若要預租店鋪，需注意六方面的問題：一、了解一下這個店鋪是否符合商品房預售條件，開發商是否已經取得商品房預售許可證;二、要與開發商簽訂《商鋪預租合同》，合同里，租賃者的姓名名稱、房屋所在地點面積設備等、租賃期限、租金數額、支付方式等，均應詳細列出;三、《商鋪預租合同》簽訂後，承租者和開發商應當在15天內持預租合同和其他相關材料向房地產交易中心辦理預租合同登記備案;四、承租者必須懂得，開發商只有在預租店鋪竣工並取得房地產權證後，方可與你訂立預租店鋪使用交接書，交付房屋;五、房屋交付後，承租者應持已登記備案的預租合同及預租店鋪使用交接書，向所在區縣的房地產交易中心辦理登記備案，領取租賃合同登記備案證明;六、在預租前還得問清楚，這個店鋪是否已經預售。

　　儘管買店鋪創業的較少，但買店鋪作為投資轉租給創業者的不少。買店鋪是大投入，同樣存在高風險。除了諸如產權等問題要了解清楚外，還必須注意以下幾點：1.選中的店鋪是否能滿足經營目標。比如：能夠經營餐飲業的店鋪價值就比其他類型的高，因為不是所有的店鋪都能獲得環保、工商、消防等部門同意開餐飲的。2.買店鋪，鋪面越寬越好;如果店鋪的橫幅窄而長度很深的話，其價值就大受影響。3.要研究區域的商業氣氛，因為社區商業的消費對象是所在地區的居民。這個地區的人口密集度、消費能力、商業設施網點數等，都需要研究。4.店鋪處在的路段也大有講究。並不是道路越寬，經營的環境就越好。道路寬、車流量大，行人就少，有的在路中央還有隔離欄，行人過馬路不方便，自然影響經營。從目前的情況看，街面寬度小於16米的街道兩旁的店鋪，經營效果比較好。

　　你知道怎樣選擇商鋪嗎? 幾種選擇供你參考

　　房產投資中的住房投資收益不會太高，這是因為住房是一個完全競爭的市場，有流動性，有大量的替代產品可以供大家選擇，價格也不可能太高，太高就會有新的開發來填補。而商鋪的投資就有很強的區域性，而且開發的總量是有限的，有一定的稀缺性，受益也要高於住宅投資，因此，商鋪投資逐漸成為人們房產投資的主要方向。

　　人流量大的地段

　　人氣、人流是由道路決定的，在未來若干年人氣不變、人流必須經過的地段，就有很高的投資價值，因為它有永恆性。全國許多城市目前都進行著大規模的舊城改造，使得地段處於急劇變化之中，在變化當中有風險，也會有機遇。一些原來有投資價值的地段，可能會因為道路的改變，失去人流的支撐，投資的風險加大;新道路的建設也會有新的地段重新湧現，人流必須經過的一些地段的商鋪收益會很高。

　　小面積商鋪

　　近年來，小面積商鋪投資受到越來越多的人青睞。

　　中小型企業多選擇小面積商務辦公樓。單身公寓是投資性的住宅房，多數人購買了不住而用於出租獲取租金回報。該物業一般都是地處熱鬧地段，房型面積較小，在20～40平方米之間，套內卧室、衛生間、廚房和會客空間等基本居住功能齊全。小面積商鋪歷來是投資的稀缺品種，它的投資價值很高。單身公寓、小面積商務樓和小商鋪市場火熱的主要原因是單位面積小、總價低，吻合絕大多數房產投資者投資起點低回報收效快的購買心理。具體分析，單身公寓是因為城市外來人口增多，這些人經濟上並不是太富裕，他們需要過渡性房產品種;小面積商務樓是因為近年來以私營企業為代表的中小企業飛速發展，他們需要有品牌的，總價又不高的辦公物業;小商鋪是因為最近幾年城市商業模式已有兩極化發展趨勢，或大商場、高檔商場，或大眾化的遍布各新開發小區的小商店，而中小投資者需要的小商鋪目前還十分稀缺。

　　成長型商鋪

　　在一些邊緣地區大盤建設的早期，投資其周邊商鋪，已日漸成為樓市穩健型投資客的長線投資品種之一。住宅郊區化趨勢的推進，使商業網點的建設從中心區域向邊緣區域轉移。依附於新城建設而蓬勃發展的外圍地區商鋪，由於其良好的成長性，廣受投資客的關注。

　　商鋪建設跟著大盤走的趨勢正日益明顯。在新建社區周圍，人口很多，居民潛在購買力巨大。這種目前還處於蓄勢階段、但將來增值空間巨大的商鋪，專家稱之為成長型商鋪。

　　成長型商鋪初始投資額較低，這種需要孵化期的產品，收益率呈現遞增形態，因此比較適合資金回報迫切性不強的小投資者。

　　消費能級高的地段

　　在商鋪投資市場上，資深買家的訣竅之一就是「看客買鋪」。cbd商務規劃區和社區商業鋪位之所以熱銷，根本原因就在於，投資判定一家商鋪的價值，最重要的是看客流的消費能級，哪裡的消費能級越高，哪裡的商鋪投資越有價值。寫字樓商鋪租金相對比較低，升值空間大;其次是cbd商務區的客流比較穩定，消費能級比較高，特別適合一些現代商貿服務行業的業態入駐。類似的cbd商務區規劃有限，其商鋪存量則更是稀缺，對投資者來說，升值潛力都十分看好。

　　一般來說，cbd商務區的商鋪客流消費能級相對較高。以商務樓白領、外籍人士為目標消費群的酒吧咖啡館、健身健美中心、美容美髮廳以及銀行證券、展覽展示廳都會開在這些地方。

　　大型超市旁

　　從城市的發展看，城市空心化會成為趨勢，隨著居住的外移，商業也會向外發展，而商務中心會集中在城市中心。百貨業需要相對的集中，買衣服、家電等，需要看流行、看趨勢，消費者需要貨比三家。而超市就不用集中，是消費者很快可以下決定購買的，只要有消費人群的支撐，就能獨立形成旺區。現在要尋找風險小、回報高的地段，城市地鐵的出口應該是投資的最佳選取點，地鐵出口確定的位置，一般租金會成倍地上漲。

　　對於商業地產的投資，要注意地段和商業業態，現在的超市將有可能會被倉市所取代，倉市將成為一種方向。在倉市和超市的旁邊可以考慮選擇商鋪，因為在附近不缺人氣，但要注意的是，經營要有差異性，不能經營和倉市、超市相近的商品。

　　綠地周邊商鋪

　　經歷非典，市民開始更加註重健康、環保、綠色的消費理念，綠地商鋪炙手可熱。

　　昔日在人們一般認識中，商業繁榮是建立在一種完全人為的環境中，它需要購買力聚集，而坐落於大片綠地周邊的商鋪，無法形成視覺上的強勢。因而「綠色」往往會站到繁榮繁華商業的對立面。在上海商業歷史上，就不乏一些知名商業街在改造時「果斷」移植掉大片行道樹所帶來的遺憾。

　　而如今，隨著市民生活水平的提高，消費市場已經從「物質經濟」逐步轉向「體驗經濟」階段。品牌、服務和空間環境、消費的安全與健康作為「體驗經濟」的有機組成部分，逐漸超越單純的價格戰，成為主導人們消費行為的重要因素。綠地商鋪熱正是在這些綜合因素的作用下應運而生。

　　警惕高租金商鋪

　　不同位置的商鋪，獲得客流的能力不一樣，租金價格也自然大不相同。商鋪租金的變化，往往是某個區域或某類商鋪投資價值的坐標。

　　有兩類熱銷的商鋪租金和售價是一路走高。一類是連鎖大賣場、銷品茂等新業態的大商鋪。作為注入房產市場的新元素，這些大型優質商鋪供給的稀缺，使近期公開租售的大商鋪的租金繼續保持上升勢頭。另一類，則是市級商業中心區的「經典」旺鋪，租金更是成倍增長，千金難求，一經推出即被投資者購租一空。

　　商鋪投資專家分析認為，在目前的市場上，這類位置佳、地段好的所謂「經典旺鋪」，其價格已經被抬升到一個危險的價位區間，投資者如果現在入市，存在巨大的套牢風險，務必三思而後行。不少商鋪一而再，再而三地被爆炒，租金的價格已經相當離譜，誰成為最後接手的經營者，等於「抱個炸彈在懷裡」。

　　租金高的商鋪，雖能代表它的經營價值高，但絕不能說商鋪租金越高，就越值得商家入駐。能讓老闆賺錢的商鋪是好商鋪，但決定一家商鋪是否值得投資，租金並非惟一的參考指標。

　　商鋪投資案例集錦

　　好的商鋪項目能夠做到平衡開發商、經營者、投資人三方的利益，而「返三年租金」的銷售模式，估算其投資回報率達20%，商鋪在10年左右基本能收回投資。但是對於商鋪投資者最重要的還是應「四評八問」。

　　首先要問自己八個問題：

一是要看兩個指標——可視性和通達性。可視性是要看得見，能吸引顧客的眼球;通達性是能不能方便地進來和出去。這兩個指標很關鍵。第三個要問的指標是停得住，這跟今天中國的汽車時代相關。

　第四是商圈，是「生地」還是「熟土」。這個商鋪的所在是不是成熟的商業地帶，還是一個各方面都在成長的地方。比如說王府井屬於成熟商圈，這樣的地方商鋪價格很貴，一買容易經營，租金也很容易出來。另外一種是成長型的商圈，其商鋪租價不是很高，但是做了三、五年之後可以翻很高的倍數。這種商鋪的投資價值高，但風險也相對比較大。如果你想把商鋪作為可增值的資產投資的話，可以考慮在成長型商圈選鋪。

第五個是硬體條件。有些商鋪進去之後水不行、電不行，層高、柱距不夠，租不出去。所以，硬體設施要關注使用面積、面寬、凈深、層高、柱距這些東西，把門臉做得更大一些。

第六是軟體。主要是指項目開發商的經營管理思路，整體上有沒有統一管理、支持商鋪發展的想法，有沒有宣傳、推廣等方面的計劃。

第七是配套。如設施建設、商業服務方面能為大家做什麼事情，使各種資源實現連通、整合，經營者形成合力。

第八個是要看有沒有一些知名的大店給小店帶來人氣。一般的商鋪集客力不夠，需要一些「領頭羊」如大的超市等來吸引大量的客人光顧。

　　在前面提到的八個問題中特別需要注意的是，一些硬體再爛可以改，但是那個地方的交通、購買力選擇不了，所以軟體更重要，人氣、交通條件更重要。

　　楊澤軒對記者表示，商鋪投資不僅應該「八問」，而且要「四評」，確實像諧音所提示的那樣力爭「四平八穩」。四評就是要評判自己第一投什麼，第二投到哪，第三什麼時候投，第四為什麼投。

　　首先商鋪的類型不同，投什麼就是要選擇好你要投資什麼樣的商鋪。有寫字樓的商鋪，也有住宅底商，還有城市中心區的商鋪，它們的價格、收益空間、投資風險等都是不一樣的。收益最穩定的是社區商鋪，它不會有大的風險，但是要指望它有暴利也是不可能的。

　　有些市場類的商鋪租金可以達到20多塊錢一平米，但由於它是專業性的東西，面對的客戶是專業性的客戶，風險也就大起來。記住，從來不會有高風險伴著低收益，或者是低風險伴著高收益。

　　第二個是投到哪?關鍵的是把握兩個指標，一是有購買力的人群，二是有購買力的人能到的地方。總之，就是有人、交通方便。

　　北京買商鋪的最好時機，現在有點錯過了。最好的時段應該是在2004年、2005年。那時候商鋪價格低，位置有很多可以挑選的好地方。現在由於投資者越來越多，一個好地方有N多人在選，所以這時候時機應該說不是最好的。但是相對於別的投資產品而言，搞好了商鋪應該是相當不錯的。

　　對於社區商鋪，如果你的資金比較寬裕，最好選擇樓盤入住的業主還比較少的時候進入，不要等業主全部入住了以後;如果你的資金不太寬裕，可以選擇業主入住到差不多的時候，比如說入住到50%左右趕緊進來，不要等到已經成了「熟鋪」再進，剩下的也不是很好的東西了。投資就是賭未來，如果買「熟鋪」就不叫投資了，而是非常有錢的人把現錢變成資產。這就是要掌握買鋪的時機。

　　第四是為什麼要投?就是結合自己家裡的條件和資金狀況，來合理分配資金的使用。千萬不要大舉借債去做投資。商鋪跟住宅不一樣，商鋪靠經營產生最大價值，投資風險比較大;而住宅的變現程度、速度比商鋪要容易一些，投資風險比較小。所以，一定要搞清楚自己為什麼要投，達到什麼目的。

　　還有就是要問：安全性和收益性你要哪個?如股票已經到4000點，收益高，風險也高;而投資商鋪可能收益沒那麼高，但相對安全些，最少有商鋪在。

　　楊澤軒總結道：「投資商鋪應該平心靜氣。千萬不要跟風、不要衝動，一定要分析完了前面的『八個問、四個評』，比較一下安全性、收益性，最後平心靜氣地問自己，這個地方值不值得買?我有沒有實力買?買了以後有沒有合適的增值空間?再作決定。」

　　資商鋪要有「法」年近歲晚，順德商業地產市場也隨之熱鬧非凡，既有雄心勃勃跑馬圈地的商家，又有即將開業的大型購物廣場……作為投資者，面對市場的「沸騰」景象，到底該如何抉擇?是出手還是守候?如果要出手又該如何挑選「錢」景無限的商鋪?本期，記者一一為您揭開謎底，為您提供一份可作參考的「置業小冊子」。

商鋪漸成投資熱點

　　商鋪由「市」演變而來，《說文》釋「市」曰：集中交易之場所，也就是今日之商鋪。《清明上河圖》曾詳實地記錄了古代商鋪、商業街市的景況。

　　近年來，我國經濟飛速發展，消費結構實現大跨越，傳統商業模式發生轉變，商業物業的價值迅速提升;特別是銀行的低利率、股市的低迷，使得商鋪的投資價值進一步凸顯;大型商業街和購物中心這些特色商鋪，更是成為城市景觀的組成部分，成為吸引人們眼球的關注點。

　　據業內人士分析，從目前的政策和市場行情來看，投資商鋪相對於投資住宅還有不少好處。比如，商鋪的價格一般不會發生很大的波動;商鋪也不會因房齡增長而降低其投資價值，相反，好的商鋪會因商圈的形成發展而不斷升值。值得一提的是，商鋪投資與投資商品房、炒股票和買保險等投資形式相比，具備穩定、風險小、回報率高等諸多優勢。因為樓盤多處於成熟區域，已有一段時期的附近穩定的客源積累，其面積只佔社區很小部分比例的商鋪容易「養活」。因此，根據自己的經濟承受能力用貸款和部分資金支付商鋪房款，再用以後收取的租金還貸是當前不錯的投資手段。

　　如何選到「賺錢」商鋪

　　周邊消費要具持續支撐力

　　商業項目周圍的消費力是決定投資回報的最關鍵因素。一些商業地產項目依託新建居住區的居民作為現成的消費人群，為商鋪投資奠定了回報基礎，也吸引了不少投資者的關注，但要保障回報率，除了附近已有的社區居民外，周邊還應具備一些具有支撐力、延續性的消費人群，如在步行可達的範圍內有產業園區、商務區或寫字樓等工作人群集中的項目，商業項目可以依附這些項目開發更加豐富的經營業態。

　　項目規模與消費人數匹配

　　在確定周邊消費人群具備一定消費能力，並且產品定位正確的基礎上，投資者還必須了解商業經營面積與周邊消費群體數量是否相匹配，例如，一個經營面積為2萬平方米的商業地產項目，如果其坐落的居住區內常住人口為2萬左右，那麼平均每人1平方米的商業面積顯然不能帶給投資者足夠的回報，一般來說，人均商業面積在0.5平方米以內就已經能夠滿足正常的經營和消費需求。

　　布局應能構成人流交織

　　商業布局能否將商場內的人流有效交織，推動旗艦店之外的商鋪經營，是投資者必須在購買前明確的因素之一，例如，某新建商圈的一個大型購物商場，其引進的幾個時尚服裝、鞋帽等主力消費品牌全部分布在臨街門店，並且內堂處於半封閉狀態，雖然堂內也有很多高檔品牌，但很多消費者都只是在門店流連，進入內堂的人數還不足門店的1/4。還有一些項目，雖然旗艦店定位合理，但小商鋪與之距離較遠，光顧人群相對較少，商鋪業主也無法實現盈利，因此，投資者在購買商鋪前還應當留意項目的旗艦店輻射範圍大小、內外堂溝通性能、購物人群交織有效性等問題，以免開張後無法達到預期效果。

　　過濾噱頭求實質性回報

　　承諾回報是眼下商業地產項目中很流行的招商方式之一。有業內人士透露，有些項目承諾的回報方式看似誘人，其實並不合理，投資者應當更理性地分析招商噱頭，選擇真正實質性的經營回報，例如，某項目提出的「一次性回報」概念，必須在業主全額購買商鋪並繳納其他稅款等費用後，再按相應的比例返還回報額。這種看似直觀又高回報的投資方法，其實不過是「羊毛出在羊身上」，投資者要「金睛火眼」看清楚。

　　定位專業水平決定收益

　　確保後期收益還要取決於項目經營管理者的專業水平。要判斷管理團隊是否專業，最直觀的方法便是觀察產品定位與區域消費特點是否吻合，例如，有商業項目如果選擇高檔商品，那麼與之大眾生活型的消費需求不夠貼近，不如定位於中檔品牌、休閑消費等商業項目，因此，他建議投資者不要過分關注單一經營利潤，更要尋找貼近消費圈的經營項目，通過專業化的經營管理定位，獲得更長久的經營利益。

　　選購及經營時應注意四點

　　社區商鋪一般位於社區附近或社區內，主要顧客為居住於社區內或社區附近的居民。選購及經營社區商鋪，應有長遠眼光：

　　一、社區商鋪投資是由地段、主力店、發展商、投資時機和人氣消費力決定投資前景。

　　二、了解商鋪的使用功能。若只是經營普通的家居生活用品如沖印、香薰、美容、文化用品等，投資者要看其臨街的方位及現時租金的回報率;如投資經營飲食類的商鋪就要快出手，因為通常對餐飲的經營限制較嚴格，很難取得執照，所以更顯得物以稀為貴。

　　三、商鋪的經營內容應該以便民為主要準則。商鋪經營者應該主要以百貨、藥房、沖印、美容、髮型屋、服裝等為經營內容。新樓盤的新商鋪，可以在短期內經營些建材、飾材等商品，新房子需要裝修，也會有不錯的收益。

　　四、選擇社區商鋪要看社區人群的數量、層次和特徵。一些郊區大盤，如江北的明發外灘中心等，入住後居民居家日常所需的商品，還是希望在社區內能滿足到位，如果經營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨小店、美容美髮店、乾洗店、社區大藥房、兒童玩具飾品店等業態，都是很必需的。

　　商鋪投資案例集錦：

　　忌避不祥之物的店面

　　風水所說的不吉祥的建築，主要是指一些類如煙囪、廁所、牛欄、馬廄、殯儀館、醫院等一些容易使人感到心理不適的建築。這些建築，或是黑煙滾滾，或是臭氣熏天，或是哭嚎，或是病吟。由不吉祥的建築帶來的這些信息，風水視之為凶氣。

　　如果讓商店的門朝著不吉祥的建築而開，那些臭氣，哭嚎，病吟的凶氣就會席捲而來。經營些日雜小百貨尚可，如果經營飲食，開辦旅店，必然是食客少至，旅客稀少。而且，對於經營者來說，常處在這樣的環境之中，也會造成精神不振，心氣不暢，甚至重者，還會染病成疾，商敗人亡。

　　忌避令人煩躁的店面

　　風水在選擇陽宅的基址時，力求坐北朝南，其目的是為了避免夏季的暴晒和冬季的寒風。經商地址的選擇，也同樣需要考慮避日晒和寒風。那麼，最好的也還是坐北朝南，即取南向。