房產稅有啟動的可能性

05-14

　　最近關於地產大佬賣樓套現成為老百姓關注的焦點。先是潘石屹賣SOHO樓套現152億，緊接著是王健林賣給融創和富力地產的項目交易額高達630多億。為什麼這些地產大佬大量賣樓套現呢？是潘石屹，王健林不看好房地產價格的走向還是項目公司缺錢了？

　　房地產價格向來是有人看空就有人看多，不然誰敢一邊看空，一邊接盤？由於一二線城市房地產調控政策趨於嚴格，最近房價趨於平穩，但是成交量大幅萎縮。與房價市場趨冷相反的是，今年房地產企業的交投總體活躍，其中不乏大宗交易，比如萬達融創和富力的交易，而各大房地產企業的利潤也顯著改善。最主要的原因，那就是負債高的大房地產企業，在借2015-2016這一輪房產小牛市，加速土地和項目的流動，兌現資產。面對未來不確定性房企都在追求輕資產化，追求低負債去槓桿。

　　由於房地產很多企業在自建項目上更多的使用歷史成本計量，所以一旦增加項目的流動性，利潤將大幅度改善，當然其未來凈利潤的實現，有賴於其現有再開發項目的質量，地段、開發周期、地價，這些都在潛移默化的影響房地產公司的未來預期。但是最終影響房地產企業利潤還是房價，起到決定性作用。

　　個人認為，房地產企業集體追求縮表和項目高流動性，不排除將來有新的房產調控政策出來，比如徵收物業稅或者房產稅。房地產稅在美國屬於物業費和擇校學雜費，房產稅越高，學區和物業管理越好，房產越保值增值。但是，中國的財政或者經濟專家認為，通過房產增稅增加買房者的使用成本，讓總體成本驅趕需求人群，增加持有房地產成本，理論上房東會大規模放棄房產，從而導致拋售。當然這個政策在三四線以下城市可能管用，因為人口密集度不高的小城市空置的房子要繳稅，必然會有拋售的需求，但是北上廣深有可能起到反效果，因為在這些城市中很多人是被動的接受租金。以上是個人的看法，但對於房地產公司，他們不能如此篤定未來，地產大佬也許感覺到房產稅帶來了不確定性，雖然不知道不確定性是往哪個方向，所以在政策明朗之前，萬達等房地產公司有動力輕量化資產，也是無可厚非的。我們看到了兩個行業相向而行。環保行業或者說政府PPP領域建投的行業正在重資產化，而房地產行業正在輕資產化。這和中國經濟的導向是有關聯的。

　　如果不經過人大討論，由國務院授權，則房地產稅會很快就能制定出來。雖然我們並不認同房地產稅來降低房價的措施，主要是房產稅屬於惡稅，即對沒有發生的收入徵稅，房價可以100萬變成1000萬，但是只要你不賣房，你並沒有得到房價上漲的收益，但是你的房產稅卻按照市值1000萬來徵收，100萬的收2%的房產稅，每年交2萬可以支付。但是1000萬的房子2%則你要每年交20萬，如此肯定會有交不起房產稅而賣樓的人，因為北京的房子1000萬還買不到100平米。最近政策風向和地產大亨賣樓現象告訴我們，應該為房產稅的出台預先做好心裡準備，投資人在房地產領域尤其要關注這些公司主要的地塊區域是否在大城市的中心地段。而對於小城市為主的房地產企業則要小心。買房也盡量集中在大城市。至於房價會不會繼續失控暴漲，個人認為還會漲，但是房價不可能出現暴走，因為政策若是真要打擊房價，狠下心還是辦得到的，如93年海南房地產，只是如此徹底打擊房價政府赤字和老齡化導致的社保壓力會非常大，所以溫和上漲是可以期待的。

　　對於剛需，必須要住的房子，有財力該買就買，無財力努力賺錢，北京的房地產的確高，的確貴，但是無房者抱怨往往於事無補。唯有努力去改變自己的人生，才是有積極意義的行為。所以為人不能過於理想化，希望各位將口水和爭論的時間多花點在立業上，學習上。