沒有大量預算，如何做好公寓市調--原創

05-13

新公寓租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭公寓的租金水平是怎樣的？目標租客的承租水平如何……這些都是在公寓租金定製過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周密的調研計劃和精準的調研對象而得來，在此給大家推薦幾個具有代表性的公寓租金調研方法，分享租金市場調研報告的整體思路和實施方法。

關於市場調研

針對公寓的市場調研，我接觸的很多房東比較流行的做法就是；「化裝成租客去打聽下對方公寓的租金價格，然後看下對方的裝修風格，接著根據自己的投資成本和預期收入確定一個價格」，用這種方法做調研的房東，完全是在用調查沒有用來掩蓋自己的判斷能力的缺失。實際上大部分的房東都非常不重視市場調研，或者說不清楚如何做市場調研，而小編今天想和大家分享如何用互聯網思維來給公寓做市場調研。

一，設定目標

以租客需求為導向制定TY公寓的租金價格

二，收集信息

常用的公寓租金測算方法有幾個途徑：

① 實地調研；

② 網路查詢；

③ 與第三方公司合作；

④ 通過商品房租金價格進行反推（此方法較為準確，適用於調研難度較大的大型品牌公寓租金估測）；

⑤ 經驗數據：

案例；

1公寓名稱；TY公寓

房間數；89套

戶型；單間，大單間，一房一廳，兩房一廳

地址；深圳寶安新安上川路

交通；洪浪北地鐵站1公里，步行15分鐘，摩拜5分鐘，公交10分鐘

硬體；除了電視選配其他都有

特點；一樓有集休閑，娛樂，體育，看書，水吧5個功能區的超大公區以及天台露天花園公區

租金定製思路

① 片區公寓租金水平：項目1.5公里範圍內品牌公寓，農民，商品房租金價格；

② 公寓競品：根據公寓定位，參考競品；

③ 片區租客承受能力：結合不同類別的區域的消費水平；

④ 公寓地理位置、發展前景：公寓周邊是否面臨重大利好變化，如交通、城市規劃等。

2競品調查

（1）城中村農民房；嶺下花園

單間；不帶電梯900，帶電梯1100

特點；空房為主

（2）附近公寓

單房；DSTY公寓 1600 YL公寓 1780-1980

JH公寓2280 NY公寓2180 MF公寓2580

（3）附近小區房上合花園

兩房一廳；3800-4600不等

合租單間；1900-2300

結論；定位是在南山和西鄉附近上班的，講究生活品位的注重社交的白領青年為主，近地鐵

三，定價分析

1、地段

該地段處理關外與關內交界的地方，地段發展前景一路看好，周邊配套的設施應有盡有，大型娛樂場所超市影院均勻分布在周圍。

2、定位

該區域定位為青年人及創業者提供一個住房、工作、休閑、娛樂一體式服務的青年社區的公寓一共只有兩家。

3、交通

距離地鐵口1公里，步行15分鐘左右，相比於其他品牌公寓地理位置不是很佔優勢，地理位置處於中游水平。

4、硬體配套（公寓智能配套等）、軟體配套（公寓管理系統專業運營團隊等）

公寓採用市場上最先進的智能硬體配套管理，輔助最先進的租房管理saas系統，超多5個人的專業公寓運營團隊人員通力協作。

四，選擇定價方法

以租客需求導向型定價方法，一切以租客的需求位中心，具體可以查閱之前專欄板塊的文章《公寓如何定價？哪些是影響公寓價格的重要因素？》

五，運用定價策略

1，填補空缺法

關於停車

該區域一個普遍存在的問題就是停車難，租客開車出行不方便，針對停車難的問題我們針對性的配備了具備了駕駛技能的2名駐店管家，針對進出公寓的租客提供泊車服務，當租客回到公寓前，提前告知管家到達公寓時把車輛交給管家，管家代為駕車到附近距離900米的寶安公園公益停車場。當租客出行時，公寓提前為租客提供免費電動車服務讓租客驅車前往公益停車場取車，管家自行取回電動車。

2，滿足多層次的需求

關於軟裝

針對個性化的租客，我們為公寓設計了總計5個主題風格的軟裝服務，從背景牆的主題顏色，到沙發的面料的選擇，到落地燈的款式，以及布藝的搭配我們儘可能的呈現多種層次的選擇。

3，極致產品

關於網路

根據公寓的總體結構和用戶的需求以及未來的發展趨勢對該公寓的無線網路覆蓋進行方案設計。

4，提高租客參與度

關於塗鴉

讓租客將塗鴉帶入俏皮公寓，讓出租屋也能充滿人情味兒，你的房間自己做主，你塗鴉，我買單

5，提升逼格

關於專屬

每個房間都有一個專屬的有逼格的名字，每一間房都是屬於自己的專屬品牌

結論；

針對TY公寓周邊的市場調研，我們做出了以下定價結論

單間價格；

簽約一年2299，簽約6-9個月2399 簽約1-3個月2499

一房一廳；

簽約一年2599，簽約6-9個月2699，簽約1-3個月2799

兩房一廳；

簽約一年2899，簽約6-9個月2999，簽約1-3個月3299