我對地產股觀點

地產股觀點

我盡量客觀。地產股尤其內房低估是肯定的。按照16-17年銷售數據，1.2年後結算收入時候，pe在3倍左右。 現在大多城市房子沒投資價值。與其買一套1000市值的房子不如買1000萬市值的內房股，1000萬市值的內房股權所代表的房產價值遠超1個億。你1000萬不買1個多億價值房子非要買1000萬價值房子？房子有住和出租屬性，股權有分紅屬性。我說的是自己有房子住的情況。剛需要買房住除外。

但是今天重點是要說另外一個觀點。個人在多個地產股票群。發展大多群友過分樂觀。我只確認已經完成的銷售數據，而沒法預估半年甚至三個月以後的銷售情況。但是大多群友已經把未來三年的銷售數據根據每年增長一個百分比算出來了，從而未來結算利潤多少，從而3-4年後pe只有1倍多。或者有說持有貨值多少按照10%利潤算未來產生多少利潤。這些觀點我都是不認的。個人認為過於樂觀。我的觀點拋點負面的，不是根據土儲情況就能算出未來幾年銷售數據的，有樣東西叫庫存叫滯銷。生產出來賣不掉呢？也不是每塊土地都能盈利賣出的。這就是我的觀點。

地產股尤其內房是低估，未來結算收入高，龍頭地產有行業集中趨勢。內房技術圖形好。這些都是投資內房理由。但是過分樂觀的預估未來幾年銷售形勢這是不對的。畢竟現在的房價高高在上，整個地產總量數據已經不得了了。畢竟企業和全民的負債數據在那裡，畢竟這個行業很多時候要看政府臉色，畢竟已經進進入加息周期。所謂確定性是地產預售在前，收入確定在後未來幾年收入確認的確定性。而非未來幾年的銷售的確定性。認為地產是確定性行業的觀點這是不對的。如果未來銷售數據變差，市場觀點會馬上變化，股票走勢也會變化。對於很多盲目樂觀的地產群友我要潑一冷水。未來銷售是未可知的，市場驟然變冷怎麼辦？而不是老子土儲有1.2.3多少數一下，未來可以賣多少賺多少。

我們做的是低估+趨勢。別當做成長股來看待，未來銷售不確定性很強。目前形勢好可以持有。想投資買房的可以換內房股。但是也要當心風險。別被過於樂觀的言論什麼5倍10倍股搞的一頭扎進去。

本公司旗下基金持有內房。
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