這可能是長租公寓行業最鬱悶的三個房東了--原創

05-12

對長租公寓行業來說，2015年是讓人眼花繚亂的一年；華平投資追加投資魔方公寓1.4億美電，上海青客B輪獲賽富亞洲領投1.8億元，安心公寓A輪及A+輪近1億元，蘑菇租房B+輪3000萬美元，各種大手筆的投資併購讓我們這些從事公寓運營的人員嘆為觀止，在與公寓同行交流的過程中，說是從事公寓行業的，如果融資不上一個億，感覺都不好意思和人家開口，總感覺沒有底氣。

互聯網正在攪動房地產租賃市場，風口上起飛的正是長租公寓。長租公寓的火爆一方面是剛性租賃需求得不到滿足，另一方面是大量閑置房源亟待升級所造成的，萬億級市場蓄勢待發。

理想很豐滿，現實很骨感，再好的行業，再大的風口，也需要一群運營人員通過實踐落地才能實現，在行業巨大熱情的衝擊下，公寓運營人員怎麼做，如何避免掉進坑，要解決哪些具體問題才能做好這個行業？

拋磚引玉，今天小編給大家分享親身經歷的三個房東的小故事

故事一；找對人

第一個故事，是深圳龍華鎮的一個初創公寓的二房東，老闆是一位成功人士，經營著超過20多家連鎖品牌汽車維修店，趁著長租公寓這把火，幾個朋友很順利的湊齊了400萬，加上自己多年的積蓄一共湊齊了600萬想在長租領域經營一棟定位都市白領青年的集中式品牌公寓。讓做工程的朋友負責工程施工和裝修，讓做地產的朋友從龍華調過來一個中介團隊自己開工資負責銷售出房，讓其中一個股東的親戚負責後期的管理和售後。

公寓於2016年2月開始動工，項目位於寶安民治鎮，是一棟位於村口的農民房，佔地面積300平方米，二房東從業主手裡承包10年，總共8層總面積2400多平方米。一切看起來都挺美好，通過老闆的人脈聚集了更方面的資源乾的熱火朝天，一切都井然有序的進行著，這個時候問題也來了。

2016年10月我接到老闆的電話，出租率不是很理想，已經租出去的房子很多租客要求退房，說公寓店長提出辭職，能否幫忙過來看一下給一些建議和意見，由於其中一個股東是我朋友，我二話沒有說就帶著公司的同事去了公寓。

到的時候正趕上店長交接，順便了解下公寓的一些情況，發現公寓在硬裝設計和軟裝設計上存在嚴重的缺陷，面積不到14平方米的單房戶型，做了一個廚房，然後為了解決排水和排煙問題，在公寓內做了抽油煙機和排煙管道，導致佔用了3平方米的面積，碩大的抽油煙機的油管緊鄰床鋪不僅不美觀還顯得格格不入，最要命的是還佔據了空間體積；由於做了吊頂，加氣磚做的隔牆沒有做到頂部，吊頂以上部分有大片空洞，導致隔壁鄰居放屁這邊都能聽得一清二楚；窗戶採用酒店式的正面落地窗戶，雖然採光效果不錯，但是導致冷氣流失過快導致用電量急劇上升租客意見非常大；廁所在地面抬高後由於沒有找平導致地面上的水倒流入房間，房間常年潮濕；一樓為了收取高昂入場費分成了若干了店鋪對外出租，汽車修理廠，宵夜店通宵達旦的工作導致租客投訴厲害，缺乏和公寓呼應的公區設施；房間內的牆面主體顏色和傢具的風格以及窗帘的選材以及燈具的光線的搭配完全不協調，就是把一堆價格高昂的東西拼湊在一起，完全沒有主題風格。。。。。。。。

老闆當場就氣炸了，馬上給負責施工的股東打電話，說花了600萬預算，裝修了整整5個多月，就整出這麼一個東西出來，誰來買單？負責施工的股東也挺委屈的，表示為了節約成本，每個環節都是找的最便宜的供應商，每次在畫圖紙的和負責施工人員之間溝通都特別累，設計的說施工團隊的沒有完全按照設計方案來實施，為了利益偷工減料偷換材料，施工團隊反饋圖紙有問題不科學，強電弱電走線混亂不堪，有時候為了遷就害怕返工耽誤工期做了小修改，店長投訴中介團隊為了高額提成隨意承諾一些根本沒有的服務，中介團隊投訴店長年齡偏大沒有服務意識。。。。。。。。。。。。

第一個故事講完了，我們暫且不去評論是非，我只想給初入公寓行業的房東提個醒，做好公寓行業，找對人很重要。

和我打交道的房東大部分都是年紀偏大的一房東或其他領域成功人士轉型到公寓行業，在和他們溝通中，我發現一個普遍的問題，他們普遍做線下的生意特別厲害，有很廣闊的人脈關係，但是對於公寓的設計，施工，運營等整體全局把控能力往往是一張白紙。對於房東來說，他們往往更願意把這些不同的工作外包給不同的供應商來完成以便減少成本。

這是典型的技術缺陷，缺乏把控全局的關鍵人物，沒有整體設計，策劃，監督，運營就盲目的開始公寓項目，一旦出現了問題，可能就是無法彌補的重大問題，有條件的房東，建議找專業的運營商在施工之前做好整體方案。

故事二；算對錢

第二個故事，是深圳寶安福永鎮一個從事出租房超過10年的二房東，老闆經營一家資產管理公司，經過多年的打拚，公司旗下一共有15棟集中式公寓，老闆是安徽省安慶市人，2016年6月受老總邀請，我有幸去參加了一次公司內部的股東大會，參加會議的都是房東的遠房親戚，一張不到20平米的會議室里密密麻麻的坐了19個親戚，每一個親戚都分管著其中一棟或幾棟房子，會議的主題就是對賬。

在不到4個小時的會議里，公司的3個財務和16個親戚針對15張銀行卡的明細流水展開了激烈的爭辯，討論的主題就是3個財務花了一個星期的時間還是無法計算出這個月公司營業收入，導致無法根據各自的占股比例分配利潤，看著會議一直持續下去並且沒有結束的意思，我的一位曾經就職於某上市公司並且財務總監出身的女同事對這位老總說出了一句足以改變他公司命運的經典話語「堂堂一個公司的老總，連自己公司一個月賺了多少錢都不清楚那還開什麼公司?」

如何破局？

一共15棟公寓，超過2000間房子，每一棟公寓單獨辦理一張銀行卡，每棟公寓每月收到的錢先集中由管理員收取，然後存入對應的單獨銀行卡，月底然後統一把銀行流水和紙質收據列印出來交給公司財務對賬，銀行流水只反映當月實收款，和收據應收款對應不上，實收款里既有下個月的房租預收款，也有上個月租客拖欠的補交款，房間的空置率，出租率，純利潤，成本統計混亂，耗時耗力，最奇怪的就是2000多套房子竟然沒有一個租客交了定金後放棄了簽約，也沒有一個租客由於中途違約搬走而放棄押金，這是不符合常理的。。。。。。。

最後我給企業提了4點建議

1，利用公寓管理saas系統工具協助管理，逐步弱化人管人

2，逐步完善公寓的財務體系，建立利潤表、現金流表和資產負債表

3，單一的有紙化辦公逐漸轉變為無紙化辦公減少溝通成本

4，用制度和流程來規範公寓運營

一個公寓成功與否，除了和一個房東的拿房能力有關係，也和房東的胸懷格局有關係，能否放權給核心成員，放多大的權利，能否把每一個成員都當成事業合伙人分錢經營，能否充分調動資源提供各種工具協助團隊成員運營，都是成敗的關鍵，算對錢很重要。

故事三；管好房

第三個故事來自於深圳南山區的一個分散式二房東，房東是一個90後小夥子，大學學的計算機編程，通過在地鐵周邊繁華的小區承包大戶型的小區商品房然後裝修一間間的分租出去賺取租金差價，一共有39套分散式公寓，分別位於科技園，西麗，蛇口和白石洲片區，由於精通計算機，房東用EXCEL表格自己製作了一個系統來統計和記錄公寓的相關信息。

2017年5月房東聯繫了我，表示由於分散式公寓收益率不是很高，加上人工成本高昂，房東為了節省開銷能省就省，經常是通過給予公寓附近一些保安人員小恩小惠讓其幫助自己兼顧一些公寓管理工作，比如帶人看房，比如抄寫水電錶，比如上門催租，比如售後維修等，但是房東表示個人壓力過大，總是無法分身去做一些其他的事情，隨著公寓的越收越多，更加感到了力不從心，於是請求我給予一些建議。

於是我開始對他的公寓進行了深入的調研，我分別針對房東本人和三個員工以及那些公寓的保安甚至租客進行了面談，總結情況如下；

1，公寓房源地理位置過於分散，往返於各個公寓的交通通勤浪費了大量的時間

2，保安帶看房源成交率低下，服務意識不強

3，租客投訴的報修問題保安解決的費用過高，租客意見很大

4，單機版EXCEL表格數據嚴重滯後，統計數據耗時耗力且容易有人為錯誤

由此我們可以看出，該公寓的運營部門完全依靠傳統的線下模式進行管理，服務意識不強，頻繁的投訴報修導致流失率居高不下，然後重複招租浪費了大量了時間和精力，缺乏對一些智能硬體工具的合理使用，導致管理混亂。

針對公寓對於房源管理的一些問題，我們針對性的給出了一些建議，比如安裝智能門鎖通過在線傳輸臨時密碼解決帶看問題，通過安裝智能水表電或調整雜費的收租方式來解決水電煤問題，通過對現有的租客採取讓利或發掘租客變為臨時員工的方式讓租客參與進來協助尋找供應商解決投訴問題，既快捷有效的達到了目的，還讓租客得到了好處增加了體驗提升了服務。

總結

三個小故事，分別代表了房東在公寓運營中三個重要維度的思考，管好人，管好錢，管好房。在日益競爭激烈的長租公寓行業，在眾多的模式，思路，行為的衝擊下，房東更應該重視運營在公寓中的分量，步步為營，以工匠精神提升服務，以朋友之心對待租客，方可在從1到N的長租公寓行業里屹立不倒。