任志強：既不能買，又不能賣，你往哪跌？

近期，任志強對中國的房產市場又發表了一些看法。和往常不同的是，這次的講話中他提到了「社會租賃」問題。

原話：

「後邊一個就是社會租賃問題，大家現在都在說社會租賃化，比如說租售同權大家很感興趣，我就想問一句租的房子在哪？是萬科蓋，萬科能蓋多少？如果沒有大量的社會租賃房的存在，你不買房子怎麼辦呢？現在我們得問問你想租賃，租售同權的房源從哪來？你們想想有多少房子？

因此商品房在社會租賃中只是少數，很多人跟我說，我們的租房價格太低了。很多人都算的我們的租房回報率低的不得了，你們說的對，為什麼？你是按商品房房價去算的，租金回報率很低。但是你按房改房算資金回報率多少呢，大概1000倍或者一萬倍。比如說北京當時的房改房1470塊錢一平米，扣去工齡，還剩750塊錢一平米，60平米，四萬二買了一套房子，一個月租金6000塊。

換句話說一年可以收回房子的全部成本還多，150倍。由於這種情況，社會租賃化如果不能確立的話，我們的市場建不了長效機制，也不會發生真正的改變。」

任志強口中的「不能買」是指各地加碼的限購政策，「不能賣」應該就是指的這種租售同權的住房了。

今年以來，一些重點城市陸續公布了2017-2021土地供應計劃。其中，租賃用地及租賃住房的供應計劃都被納入其中，並且開始佔據越來越重的分量。

北京宣布，未來五年將提供1300公頃土地用於租賃，占整個土地供應計劃的21.7%，可建設約50萬套租賃住房。這1300公頃土地中，大約1000公頃來自集體土地。

上海計劃建設70萬套租賃住房，佔地1700公頃，其中41%的土地來自專門的租賃住房用地。

廣州宣布建設15萬套租賃住房，佔地825公頃，其中20%是純租賃住房用地。

深圳表示，將提供110萬套租賃住房，與其他城市不同的是，深圳租賃住房的土地來源更為多樣，除了專門的租賃住房用地供應外，還計劃收儲一些城中村的農民自建房；並且規定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低於規劃面積20%的比例配建自持租賃住房。

各城市解決租賃住房的方式，也呈現了一些不同的區域特點。而作為土地全部國有化、不存在集體土地的深圳市，則計劃用收購的方式，由國有住房租賃企業收儲不低於10萬套房源，總體儲備100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。而這就是任志強口中的「房改房」。

從目前自持土地的競拍情況來看，中糧、首創、天恆、萬科、中鐵等地產商拔得頭籌。其中，萬科更是以總價25.31億元拿下廣東省佛山市一塊5.5萬平方米的地塊，要求100%自持70年。

《中國新聞周刊》曾經在報道中邀請到鏈家地產研究院院長楊現領先生解讀過開發商自持對於地價的影響這一話題。在楊現領看來，這種方式表面上控制了地價，但實際效果可能並不理想，「這會逼得開發商把自持成本儘可能地壓縮，或分攤到銷售住宅部分，但結果是地價並沒有變低。再加上房價設了上限，一些算不過來的賬都需要由企業自己承擔，長此以往，企業會失去拿地的動力。」

「自持地塊」和「競自持」土拍模式，作為一種新的遊戲規則，勢必改變地產商長久以來習慣的拿地和開發模式。不少業內人士都認為，這種模式下，放緩了房企資金運作速度，限制了開發商回收現金流的節奏，給地產商的運營模式帶來全新課題和挑戰。

《中國新聞周刊》算了一筆賬，以北京為例，目前4塊100%自持的地塊樓麵價均在25000元／m2以上，假設建安成本3000元／m2，運營成本粗略按50000元／m2，各種稅費按照17%計算，以周邊鏈家自營的自如品牌的租金水平來算，想要實現回本要超過25年，甚至有的地塊能到50年。

當然，也有特例。比如，上海最早推出的兩塊租賃地塊，最終競得者分別是上海張江(集團)有限公司和上海嘉定新城發展有限公司，總價和樓麵價都遠低於市場價格，樓麵價僅為5569／平方米和5950／平方米。以前述公式計算，嘉定和張江地塊回本期分別為9年和6年，已經非常接近現在市場上包租形式為主的長租公寓企業回本期。

但值得注意的是，上海張江(集團)有限公司和上海嘉定新城發展有限公司均是國企，對於大多數民營開發商來說，很難享受到這種「紅利」，在拍下自持土地的時候必須精打細算。

從市場上看，目前長租公寓領域市場運營主體主要有五類：互聯網創投類、開發商類、中介類、酒店類、地方國家隊。2016年以來，萬科、龍湖、旭輝、遠洋等少數排名靠前的房企，先後進入長租公寓領域。

租賃地塊要求開發商由「快周轉」向「慢持有」轉變，對開發商的資金實力和進入門檻提出了更高的要求。目前參與主體多為全國性大房企，但盈利模式上仍存在諸多不確定性，目前多以搶佔市場為主。

業內人士認為，相較輕資產模式，自持地塊的最大優勢在於可以擁有房產證，從而使房產證券化成為可能。開發商可以通過成功的經營運作，使得自持的公寓實現增值，再轉讓給第三方，實現資產的收益。不過，就我國的現有政策水平而言，自持地塊的資產證券化問題還存在很多的不確定性。

為了加快構建「租售並舉」的住房體系，近幾個月，從中央到地方，不斷有各類政策密集推出。除了國有土地部分動作頻頻，讓很多人意外的是，集體土地也迅速加入了租賃市場。

2017年8月28日，國土部和住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在北京、上海等13個超大或大城市先行試點。該方案核心內容是，「試點城市村鎮集體經濟組織，可自行開發運營，也可通過聯營、入股等方式，建設運營集體租賃住房」。

不過，改革的節奏並不盡如人意，集體土地和國有土地，仍然是涇渭分明的兩個市場，絕大部分集體土地入市仍然繞不開「征地」這個環節，距離真正的同地同權仍有很多路要走。改革之後形成的總體供應量是會增加很多，但實際形成有效供應的可能有限，一方面是流轉機制過程繁瑣和不透明，另一方面在租賃市場熱門區域的用地還是有限的。

我國房產市場的供求之路未來到底會走向何方？集體土地被拖入這場大戰之中是好是壞？民營房企在未來無地可囤的情況下是否要被歸入「國」字頭中？租售同權的初衷有人才搶佔成分，發展到最後是否可以如願？類似這樣的問題有很多很多，八姐也唯有和大家一同期待，一同關注了！