融創頻頻上演蛇吞象,孫宏斌豪賭背後的隱患有多大?

一場天價交易,將萬達、融創中國以及樂視拴在了一條繩上。

11日早間,融創公告,融創房地產作為買方,與大連萬達商業訂立框架協議,將收購萬達商業下屬13個文化旅遊項目公司91%權益及76家城市酒店100%權益,代價為人民幣295.75億元和335.9526億元,合計631.7026億元。

此前不久,樂視的「散場」還令外界唏噓不已,近日輿論的焦點就轉移到王健林「出錢自賣」的層層玄機之中。只是這兩者時間上的前後銜接,不免讓這場交易背負更大的懸疑,尤其是孫宏斌。

從「救援」樂視到賈躍亭「出走」,孫宏斌「不參與管理」時的道義凌然,已經基本轉變為毫無懸念的下一個樂視網董事長,僅僅半年時間,「曲線圈地」就附贈了基本整個樂視的核心資產,要說孫宏斌當初沒有入主樂視之心,恐怕也沒人信了。

尤其是前段時間,樂視面臨分崩離析,孫宏斌的「道義」不僅是冷眼旁觀,還加緊步伐勾搭上了萬達,以數倍於樂視援助金的大手筆,快速接盤王健林的文旅項目和酒店,明擺著利益到手,即使有錢也不救樂視的意思。

當然這場喧賓奪主的「戲碼」根源還是樂視自身的問題,只能說孫宏斌抓住了這個投取時機。不過風頭正盛之時,融創未必就能藉此直逼房地產龍頭老大的位置,甚至這場交易本身的疑慮就是風險之一。

萬達的「取捨有度」和融創的「財大氣粗」可能都是假象

交易公布後,11日萬達酒店發展的股價迅速被拉起,漲幅超過150%,儘管隨後其股價開始回落,最終以0.85港元報收,但全天漲幅仍有46.55%,領漲所有港股。

同時,融創中國宣布復牌後,低開1.3%後出現直線拉升走勢,最終收漲13.65%,報16.82港元,成交21.08億港元。而融創中國停牌前總市值僅577.6億港元,復牌後,市值達656.5億港元,市值驟增78.8億港元,和此前被樂視連累的狀況截然相反。

從市場反應看,這似乎是場雙贏的買賣。一方敘述著萬達商業衝擊A股的正當理由和堅韌決心,絲毫不提及圍剿迪士尼的「鴻鵠之志」,另一方則獲取萬達大量容易變現的可售土地,還不忘炫耀一下「哥還有錢」的底氣。

不過這或許只是表面現象,萬達的「取捨有度」和融創的「財大氣粗」都值得揣測。

一則,為了上市,萬達的代價未免也太大了些。在此之前,文旅項目一直被王健林視為狙擊迪士尼的利器,雖然讓「迪士尼賺不了錢」未免有些誇大,但足以證明其對萬達的重要性。而如今王健林以迅雷不及掩耳的速度,直接給了孫宏斌這麼一個「優惠」大禮包,還要自己出錢,其中也許不止為了輕資產。

況且,有相關人士稱,一般情況出售60%的股權就可以實現「出表」,達到資產由「重」變「輕」的效果。因此,要實現資產「減重」,萬達其實並不一定要把這部分優質資產以這麼優惠的價格出售,如果只出售60%的股權,萬達每年還可以分配到40%的利潤,這樣似乎更划算一些。

二則,融創負債率已經高達120%,再加上100億的永續債務,升至208%,而截至2017年一季度末,萬達商業的資產負債率為70.61%,這種情況下,一個負債率如此之高的企業去收購負債率為70%左右的企業的資產,這本身就有很多想像空間。再加上,前段時間萬達股價驟跌,據傳是各大銀行拋售,這兩件事前後發生,未免不令人浮想聯翩。

再者,即使要買,又為什麼選擇融創呢?因為融創有錢?這倒未必。

據騰訊財經所述,梳理融創2016年年報發現,截止2016年12月31日,融創公司賬面現金約698億元,除卻178億元的受限資金之外,融創可由自由支配的現金約520億元。不過,520億元非受限資金當中,僅46億元來自經營業務收入,其他近400億元歸因於借貸收入。

也就是說自有資金一說不靠譜,賬面上還趴著900億現金也是令人匪夷所思。

針對這些問題,有許多業內人士認為,這筆交易不能排除有「名股實債」的可能,也就是說,看似萬達將上述資產賣給融創,實際上可能是「緩兵之計」,度過眼前的資金困局,將來也許還會溢價買回上述資產。即使如此,融創還是賺了。

不管萬達或融創如何劃分利益,不得不承認,雙方的合作已經帶來積極效用。

瘋狂攪動房地產市場,融創的資金鏈風險惹人擔憂

此次交易給融創帶來的利益直接而有效,狂攬萬達5000萬平方米左右的土地儲備不說,76家酒店均位於所在城市的核心地段,未來價值可想而知。更為重要的是,這是孫宏斌力爭老大的野心所在。

據悉,根據各家房企2016年年報及2017年半年報,在不剔除自持用地的前提下,截至今年上半年,融創擁有8664萬平方米的土地儲備,在全部房企中排名第六。本次交易後,接近融創的知情人士預計,土地儲備將從去年年底的第六名一躍進入規模前四。

也就是說僅僅6年時間,孫宏斌憑藉超乎尋常的規模併購,已經到了可以窺視行業第一的地步,這種生長速度何其驚奇。

不過這種態勢或許也會帶來不小的隱患,尤其是對樂視和萬達的投資,可以算的上是孫宏斌併購史上的一次高潮,但也透露出融創些許冒進和投機的行事風格。再加上樂視盛極而衰的前車之鑒,同樣具有資金鏈憂患的融創更像是沿著懸崖邊攀爬,稍有風吹草動都有可能顫慄三分。

就拿這次交易來講,萬達只不過是忍痛割愛,融創所要承擔的更像是一次豪賭背後的輸贏難料,稍有不慎,有可能會重蹈當初順馳的覆轍。

其一,融創的收購之路也並非百發百中,綠城、佳兆業、雨潤的失敗就是先例,尤其是股權收購過程複雜、企業佔用資金時間長,一旦交易受阻就會產生極大損耗。如今萬達和融創的交易反響如此之大,並不能完全排除外部干預的可能性,也就是說7月31日前是否能如期簽訂詳細協議,儘快完成付款、資產及股權交割至關重要。

其二,最大的風險還是在於融創的負債問題,這關係到資金鏈的穩定與否。從2013年到2015年,融創的資產負債率則分別是81.29%、81.33%和83.19%,這算比較正常的水平,但是2016年隨著千億元的收購,負債率已經高達121.52%。

頻繁的併購不得不牽扯到企業盈利能力的核心問題,尤其是此次萬達資產的併入,雖然其自身承擔了部分金額,但一方面文旅項目的價格雖然相對低廉,可債務問題未曾披露,也就是說融創的債務壓力再次增加。另一方面,由於文旅項目投入大、周期長、回報慢,後期的建設對融創來講也是新的資金壓力,畢竟並不能完全指望貸款。

當然不可否認,如今隨著土地儲備的暴增,融創在房地產市場的話語權增強不少,這也意味著包括人力資源、金融資源、品牌資源、政府資源等都會向融創聚集。只不過這次和萬達的合作迷霧重重,令融創看起來頗有風險。

地產開發延至細分領域,萬達加持之下樂視又有新機遇?

按照交易協定,樂視和萬達在影視方面的合作應該是毋庸置疑,只是到底是業務合作還是資本協助未有定論,因而坊間猜測萬達回歸A股直接以樂視為載體,並非沒有可能,尤其是對賭協議的壓力致使萬達商業的時間越來越緊迫。

不過這種可能性畢竟只是猜測,而且這種運轉對三方也並非都是利好,起碼孫宏斌不止一次表示對樂視影業的重視,其注入樂視網的重組方案也有可能繼續進行。如今孫宏斌入主樂視已成定局,即使這部分業務因為一系列的動蕩而估值大跌,但也很難將其棄之如敝履。

更重要的,房地產市場行業集中度正在快速提高,很有可能進入寡頭競爭的時期。據Wind資訊統計,今年1月份以來,房地產行業發生的併購數量達到了138宗,涉及資金1298億元。而2016年全年,房地產行業發生的併購數量為217宗,涉及資金4102億元。

由此可見頻繁的併購正在加速房地產市場的整合,而這種大象之間的遊戲可能意味著,很難再單純地拼儲存土地的量多量少,而是會向多元化方向發展,延伸至細分領域。就像融創這次的交易,文旅項目廣闊的市場空間和萬達酒店品牌的加入,都是融創向多元業務進展的信號,而樂視的作用也就不僅僅局限於「曲線圈地」了。

再說,萬達弱化地產商業的定性,由重轉輕,實質上也是房地產企業向綜合性商業帝國演變的其中一環,如果未來融創也沿著這一方向走,說不定就會成為直接的競爭對手,此時把樂視轉手賣給萬達,豈不是幫了對方一個大忙?

當然這只是潛在性推測,樂視這個不確定性因素關係到太多利益主體,未來何去何從根本無人知曉。但樂視影業和萬達影視的電影大計倒是有可能近在眼前,比如萬達院線進駐融創的商業地產,萬達影視投資的影片可以藉助樂視網投放和推廣,尤其是影片製作方面,兩大影業完全可以共同投資作品,謀求影視娛樂市場上更大的話語權,這也極其符合雙方買賣的初衷。

一定程度上,賈躍亭敗走美國,宣告了一個懸於半空之上的商業大廈的坍塌,孫宏斌也沒有多餘的理由為樂視補漏洞。他現在所做的無非是在這片廢墟上找尋新的基點,以圖塑造自己的樂視,為融創的前途服務,如今和萬達的牽連,或許是時機。

只不過,富貴險中求,福禍共相依,蒙頭狂奔的同時,隱患也可能如影隨形。

歪道道,科技媒體人,互聯網分析師。微信公眾號:歪思妙想(neihangaoxiao)。禁止未保留作者相關信息的任何形式的轉載。


推薦閱讀:

萬達+融創631億交易解讀:文旅賣的虧、酒店賣的賺,一切都為衝鋒上市?
內容之別:迪士尼靠軟,萬達城太硬
王健林再現資本大騰挪!2018,萬達生死年!
豪擲億元併購海鼎 萬達金融對飈阿里爭搶線下場景資源

TAG:萬達商業 | 王健林 |