融創收購天津星耀80%股權及債權 天津最著名爛尾樓房價翻倍

近期，房企拿地踴躍。拿地房企包括：龍湖、金輝、世茂、碧桂園、上實發展、保利、萬科、碧桂園、禹洲、正榮、雲南城投、陽光城、祥生、金地、金茂、景瑞、金融街、金隅、新城控股、招商蛇口、富力、葛洲壩、華潤、當代置業、中洲控股、融創中國。拿地城市包括：寧波、蘇州、重慶、佛山、濟南等。但在這些重大事項中，融創中國的一項舉動出乎了所有人的意料。

2017年5月12日晚，融創中國（http://01918.HK)發布公告稱，擬收購天津星耀80%股權及債權，收購總價為102.54億元。其中，股權代價為38.77億元，需要償還第三方投資者的借款及利息分別為54.82億元和8.95億元。星耀五洲項目未售計容面積235萬平方米，摺合樓面地價相當於4363元/平方米。也就是說，融創僅用102.54億元，就獲得了一個235萬平方米的超大盤。那麼為什麼這筆買賣這麼划算呢？那就要從天津星耀說起。

2007年，雲南星耀集團通過旗下的天津星耀，擊敗來自京滬等地的多家上市公司，以62.9億元的總價，拿下天津津南區八里台鎮天嘉湖地塊。這片包含4100畝陸地和7000畝水面的土地，被規劃成一個縮微版「世界」——擁有歐亞、北美洲、南美洲、非洲、大洋洲五大板塊，以各大洲人文特色來定位和設計。

對於當年面積和總價的「雙料地王」，政府部門可謂是全力支持。星耀五洲於2008年被列為天津市20個重點項目之一，津南區政府也搬遷至八里台鎮。但就當時業內估計，完成整個項目開發，至少要投資200億元以上。而當時的星耀集團，總資產只有大約120億元，年產值20餘億元。

在該地塊土地出讓合同中，對開發商有如下規定：30天內繳清全部土地出讓金；簽約3個月內開工；3年內住宅項目竣工80%；5年內所有項目竣工。依照合同，星耀五洲每年建成面積至少要50萬平方米，實現銷售額約40億元。

項目動工的2008年，樓市開始進入低迷期，加之星耀五洲當時較高的樓面地價影響了項目的銷售，2009年星耀五洲僅實現銷售額18.8億元，和開盤之前星耀集團董事長顏語預計的30億元相比，差了近四成；2010年，星耀五洲的銷售額更是降至9.85億元。事實上，即使是銷售額最高的2009年，18.8億元的收入也難以覆蓋當年的33億元借款本金和13億元利息。

不過，雲南前首富顏語堅信自己有破題之道。為了繼續開發，顏語將土地使用權全部抵押，拉來實力更雄厚的中信信託，募資30億元，雖然該信託計劃於2008年8月提前終止，但同年9月25日，由中信信託作為受託人進行另一信託計劃生效，規模達68.9億元。

此後，為了解決與此項目有關的債務和利息，星耀集團又在2009年、2010年再次通過兩個信託項目募資。儘管歷經4次「連環信託」，星耀五洲仍無法解決資金問題，施工步伐越來越慢，至2012年上半年全面停工。此時，只有北美板塊和部分歐亞板塊完成建設，據媒體估算，僅占該地塊不到1/3的體量。自此，星耀五洲成為了天津最有名的爛尾樓。

據《中國經濟周刊》報道，由於還未形成真正的市場，目前星耀五洲存量房產的報價差距懸殊，雖然大部分單價集中在1.1萬～1.3萬元之間，但在個別區域，也有報價低至9000元以下或高至近2萬元的房產。不過就目前的價格而言，均價已經上漲了好幾千元。

收購公告顯示，星耀五洲「總建築面積約為412萬平方米，計容建築面積約為300萬平方米」。不過，竣工的部分年久失修、半完工的建築需推倒重建，再加上尚未開工的區域，擺在融創面前的工程量依然很大。

當然，這並不是融創第一次涉足爛尾樓領域。

2017年6月5日，融創中國公告披露，其全資附屬公司大連融創置地與潤德集團、大連金信集團、利豐、上海豐海投資、大連潤德良城及大連潤德乾城訂立股權轉讓框架協議。據此，大連融創置地收購大連潤德乾城的全部股權(30.64億元)及債權(1.68億元)，總代價為人民幣32.32億元。

根據公告，大連潤德乾城主要從事大連開發區濱海新區1號地的開發，地塊用途為住宅及商業。該地塊總佔地面積為41.32萬平方米，總建築面積為166.40萬平方米;計容建築面積為120.06萬平方米，其中住宅部分115.35萬平方米，商業部分4.91萬平方米。據悉，大連潤德乾城最早為中外合資公司，合作期間股東在出資額上曾出現「欠資」問題，濱海新區1號地項目也被擱置多年。

隨著調控深入，房地產市場進一步調整。在此背景下，房地產企業業績日益分化，行業整合加速。一些前兩年高價摘地的中小型房企，因融資、開發能力不濟，在市場轉淡的現實下難以為繼，一些項目被迫擱置、爛尾。這為大房企提供了併購的機會。

從併購類型上看，房企通過收購雖然不一定會在房屋銷售指標方面得到迅速反映，但卻可以快速做大企業營業收入。

過去兩年，樓市火爆之時，有不少地產基金參與爛尾樓收購，為收購改造爛尾樓發行資管計劃。在扣除相關發行費用、利息後，房地產基金仍能獲得可觀的年化回報。

地段佳、價格低的爛尾項目，對融資能力強的房企而言無疑是巨大的誘惑。而未來能否成功改造、盈利構成了這類項目的經營風險。

截至發稿，融創中國（http://01918.HK)報14.26港元/股，自上周開始，股價總體有所下滑，與6月14日15.4港元/股想必，跌幅為8%。但就2017年股價整體走勢情況來看，融創中國的漲幅高達140%。