城市規劃導論（二）

05-12

文章來源：yevon_ou 水庫論壇

鏈接：城市規劃導論（二）------不可預測 #590

政府擁有強大而可怕的力量。
最可怕的是，這股力量還不可預測。
一）城市生長

中國和外國房地產市場最主要的一個不同，在於中國的增長率非常快。
中國的GDP年均複合在8%左右。按照這樣的速度，實體國力每九年翻一番。
因為城市和建築本身就是實體財富的一種。中國速度，部分意味著中國的城市和城鎮建成區，每八九年翻一翻。
如果各位熟悉上海歷史的話，就會知道二十年前，1995年，上海所謂「郊區」的邊緣是什麼。
是徐家匯!
是中山公園。是浦東南路。
而到了金橋，已經全部都是養雞養鴨的農田了。
如果是北京老土著的話，則對於北京修三環，塵土飛揚記憶尤深。過了三環，一般就是荒郊野嶺可以飆車的地方了。
大約十年之前，上海的邊界擴展到了莘庄。到了2015年，莘庄已經成了不折不扣的市中心。郊區的概念，成了泗涇，松江。
我們常常說笑話，某移一代給家裡寄家書。說是已經在上海落腳，住進了市中心。家人問，「市中心哪裡啊」。

「黃金地段，寶山大華」。
我們舉這個例子，主要是告訴各位，中國正處於急劇的「城鎮化」過程中。
所有的中國大中型城市，都在飛速地成長。
作為城市定義的無論「人口」還是「建成區」，這二項指標都在飛速發展。
城市每隔十年就擴大一倍。
二）政府的力量
政府具有強大的力量。通過中央金融，政府每年可以取走全社會10%左右的財富。
再加上稅費，壟斷牌照，輿論和媒體機器。政府力量強到如Levithan一樣大怪獸。
政府力量有多強。一句話可以形容：「花十年時間，政府可以把中國所有城市全部都打造一遍」。
因為中國的國力，每過八九年就翻一翻。城市每過八九年就大一倍。

你給政府八九年的時間，政府的力量甚至可以大到打造一個新的鄭州!
在上一篇中，我們說到了十八蜂巢圖：
然後我們「煞有其事」地分析，在各大CBD確定的情況下，哪一些地理位置到各大商圈距離最短。哪一些地理位置對於固定行業（如IT，航運，寶鋼）來說，生活半徑最短。
但其實這些分析，都是酸臭腐儒，盲人摸象。
因為社會變遷實在太快了。等你分析了半天，抬頭一看，全社會的商圈可能已經變成了如圖：
那你還玩什麼呀，趕緊洗洗乾淨，往東奔吧。
當時代劇烈變遷時，重要的不是現有資源的優化。
而是盡量抓住變遷的節奏。

三）三面臨水
政府的力量實在太龐大了，宛如大象闖進了瓷器店。
他完全可以平地打造一個深圳，而把千年華南中心城市廣州，貶為一個副手。
他也可以打造重慶，目前重慶GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。
但是，真正令炒房客畏懼的，不是這股力量之龐大。而是這股力量之不可預測。
有一件事你一定要清楚知道，「政府做決策，絕不是最經濟最有效率的」。
如果政府做事，是「聰明」的。是有效率，有理智的。
那政府的「下一步」是可以預測。智者可以推算的。
如果政府做事是低效率，愚蠢，燒錢的。
那神仙也猜不到他下一步會做什麼。

舉個例子，1990年的「浦東開發」，上海人就想破頭也想不到，他究竟要幹什麼。
熟悉那段歷史的人一定都知道，當年上海旅行社還有一個旅遊節目：「二龍戲珠」。
專門帶外地人來參觀南浦大橋+楊浦大橋+東方明珠。
說是1991年投資8.2億。南浦大橋是全世界排名第三的疊合梁斜拉橋。技術難度領先，工藝複雜。如何如何雄偉云云。
上海人就想不懂了。你如果真的要搞一個「xx開發」，你為什麼不放在松江？
松江四面全是陸地。你要去松江，拉二條高速公路很容易。
何必搞跨江大橋這麼麻煩。
你覺得「二龍戲珠」如何宏偉，如何工程複雜。其實經濟學上都是浪費。
陸家嘴本身是一個半島地形。幾乎三面臨水，進出陸家嘴極不方便。
當「開發陸家嘴」之後，剩下的事幾乎全都是在給它打補丁。

進出延安路隧道，每天都堵塞得快死人。為了緩解陸家嘴交通難題，才陸續修了復興路隧道，人民路隧道，新建路隧道。
這些隧道，再加上彼此之間的換乘和並軌，把陸家嘴搞得象個大迷宮。沒導航幾乎不能開車。
可即使這樣，陸家嘴還是交通死地。他本身的半島地形，就決定了交通絕不可能方便。根本不適合做大型CBD。[1]
在此以後，浦東陸續拉了十九條過江通道，消耗了無數無數銀兩。
「開發浦東」的珍貴投資，就這樣全浪費在大橋隧道上了。
其實浦東根本就不應該開發。你開發松江多好。建設成本絕對大大省錢。
如果你按照「效率」原則。你是絕對猜不到政府會開發哪裡的。
因為開發浦東的資金，不是上海市政府的。是中央給的。領導覺得陸家嘴風水很好，頗有王霸之氣，於是就圈了一圈。這叫考慮重點不一樣。
四）不可預測
如果一個城市的規劃是「有效率」的，那麼他大致是可以預測的。

譬如說，一般認為，較有效率的是「攤大餅」模式。
如圖，新城繞著老城的邊緣，一圈圈建設出去。
這樣的方式，可以最有效的利用老城的資源。成本很低。
同時，每一個決策盡量由「民營企業」來做。盡量讓個人選擇成本最低的地方。則市場自然會根據交通成本，來配置合理位置。
另外一種模型，則是認為應該大力發展衛星城。然後靠高速通道和市中心交通。
例如：
這其中的每一個衛星城，都可以儘可能地在內部實現「工作---生活---溝通」。而不用趕往市區。減輕交通壓力。
這個模型的缺點是，一般能活得下去的衛星城，都是「功能單一」的產業。

例如寶山鋼鐵，金山石化，外高橋電廠。一個寶鋼就是一個小城市，自然不用往返市區。
但是真正的現代Metropolitan，往往是一個複雜的創新綜合體。他體現在複雜性，而不是單一性。
只有在數千萬人的市中心，才能產生偉大的文學，藝術，創意，新產業，VC，宗教思想，理想和勇氣。而衛星城，簡直和農村差不多。
所以大城市的核心還是要靠「母體」。還是要靠當中那個圓儘可能地大。堵車還是不可避免。
複雜生態才能產生高等文明。
以上都是正常城市。可是在中國，我們還能發現「2B城市」。
2B城市的含義，是領導突然一拍腦袋。在無數「規劃系高才生」師兄的抗議反對聲中，非要搞新區，非要搞上千億的大工程。
按照官場標準的說法，「規劃就是一張擦靴紙」。
市場導致的城市擴張模型：

2B領導導致的城市擴張模型：
我們知道下一種模型是沒有效率的。可是領導喜歡啊。
「全新規劃，徹底平整，多漂亮啊」。
「上千億的工程，投資不怕大，投資只怕不大。原因你懂的」。
市場的力量是微弱的，緩慢的。
我們說「銀川新城」，雙子城之間會被緩慢填滿，因為效率。
可是這個效率，是精打細算，是一分一毫，是潤物無聲的。
而政府的力量是「爆裂」的。高層官員一揮手就是千億投資。平底上可以興起一座座百米大廈。一拉就是幾平方公里的新城。
虧損，虧損怕什麼。政府最不怕的就是虧損。
最關鍵的是，他還擁有大量力量。力量大到了每過八九年就可以重建一套老城區。
又有錢，又任性。
超級超級有錢，超級超級任性。
既然這樣，你還精打細算研究什麼地段啊。
大家費盡心機猜「政府的下一步」不是更好。
如果我們能看到政府內部文件，這其實並非完全保密的。
如果我們能預先料到下面的投資重點，豈不是可以賺大錢。
在人民廣場市政府邊上，在這寸土寸金的地方，卻有一座「上海城市規劃館」。
炒樓客可能是全上海最早一批參觀，也是最認真一批，而且去了二次三次。
各區內部定期有「十三五」規劃白皮書。
房地產業的同行，例如「上海房地產觀察」可以拿到未來6個月的土地拍賣計劃。
可是這一切有幫助么。

特別推薦這首歌：通過綜藝節目以及他的歌曲，越來越多人喜歡他，更多人關注他，從他身上我們學習到他對夢想的堅持。

? 我好像在哪見過你