EB-5改法提案備忘錄&字典~沒通過也讓你一身冷汗？！

老朋友都知道，EB-5馬上又到了需要討論延期還是改法的時候了，可是今年930沒有去年熱鬧。去年那可真是一個「亂鬨哄你方唱罷我登場」！今年本來風平浪靜，大家都搬著小板凳坐等930繼續延期，可是倒計時到了最後一個月，突然美國眾議員司法委員會主席Goodlatte拋出來一個新的草案，簡單修改後快速成為了提案，再後來還沒來得及往下走國會就把討論都取消了。

大家看到Grassley義憤填膺地指責EB-5項目的各種問題，認為他和Leahy把TEA認定標準提高到極為苛刻的地步，包括今年9月Goodlatte的版本，也被大家認為是「幾乎要毀了EB-5行業」的一版。到底是不是這樣呢？那些行業普遍認為破壞性的條款，到底是多嚴重呢？Goodlatte這版提案背後又有什麼趨勢呢？

老肖想到一個另外的角度，那就是乾脆把去年到現在流傳比較廣的7、8個改法版本（不管提案還是草案），一起做個對比，也可以稱為「備忘錄」吧。老肖也看到一些解讀比較潦草粗略，關鍵點的信息可能未必到位，老肖乾脆把其中的關鍵內容做成「字典版」，按照原文列出重要細節，供各位朋友查閱。

儘管這次930幾乎不可能會改法了，不管延期或者怎樣，EB-5法案在一年半載內發生改動，看起來是大概率事件。

各位或許能從這個「備忘錄」裡面，看出一些美國國會中關於EB-5改法的某些思路、以及發展演變的軌跡。如果下一版提案出現，老肖這篇匯總備忘錄或許就可以拿來對比。

因為時間關係，老肖主要提取了一些要點，細節也未必做到足夠精準，可能還有版本未收錄，包括再早一些的版本（2014年有多版提案，感覺意義不大，後面各版多有覆蓋），請各位朋友諒解，也歡迎一起來補足。

本文形成時間比較長，老肖期間跟Kelvin Luo律師、EB5Sir等專業人士做過討論、吸納了他們的寶貴意見，在此表示感謝！同時也感謝小夥伴幫我費心整理！

去年到現在，改法提案都有哪些版本？

以下按照時間順序列出。

2012.12.5這版比較重要，老肖也做過解讀，各位可以參考老肖之前的文章《EB-5的新法真的要來了嗎？！12.5國會草案解讀增補版》。

為了方便表述，下面就按照上述的日期順序來描述各個版本。

來看看各版不斷在做哪些改動？

關於EB-5區域中心法案的延長時間

關於投到TEA區域項目的最低投資金額要求（紛紛漲價）

以上各版中，只有一個提案是照搬現在的標準（$50萬/$100萬），其他全部要求漲價。如果改法，漲價的概率的確很高。漲了以後會發生什麼呢？各位不妨看看老肖之前的文章《美國EB-5如果漲到80萬美元，會發生什麼情況呢？》

關於TEA（目標就業區）的認定標準

項目有了TEA也就可以享受最低投資額，相對非TEA會吸引數倍的投資人。比如現在投資到TEA地區的EB-5項目獲得綠卡的投資人，已經佔據EB-5每年綠卡人數接近98%的比例。目前TEA認定標準比較寬鬆、或者說有機可乘，使得大部分大都市項目也獲得了TEA認定、從而吸引了絕大部分EB-5投資資金，這樣鄉村項目幾乎沒有切到什麼乳酪，所以鄉村派勢力自然就想方設法推動TEA向鄉村傾斜。

所以，幾版改法，紛紛提出了各種苛刻的TEA認定條件，造成現在大都市項目普遍不能滿足TEA認定標準，對城市派不斷縮小「包圍圈」。包括2015.12.5那版，有一個「特殊投資區域」的類別，是最接近現在的TEA認定狀況，但這個類別在今年Goodlatte的版本中又被取消。鄉村派儘管雷聲大，可雨點怎麼也下不來；城市派悶不做聲，法力目前看來還是更勝一籌。

關於不同TEA類別所對應的簽證配額

在詞之前，EB-5關於各類別的配額（有無TEA、是否區域中心），儘管有所規定，但實際執行幾乎沒有區分，先來先得。但現在鄉村改革派，為了鼓勵某些有利於己方的類別或限制某些類別，在僅有的可憐巴巴的每年1萬張綠卡配額裡面，又人為作了區分限定。

關於就業計算的要求

項目的就業計算中，間接就業的上限設為90%，這一條細思極恐。按照Kelvin Luo律師的說法，是「暗藏殺機」！這可能是被行業忽略的一點，而且幾版都沒有對此進行過改動，有可能是大家都被TEA和配額等等吸引了注意力。如果工期超過24個月的建築就業、包括通過經濟模型計算的就業不被視為直接就業，這一條一旦實施，或將變成一個對現有大部分地產項目極為不利、爭議巨大的問題點！（反過來說，如果建築就業被視為直接就業，那麼現在大部分項目可以滿足要求，出這一條限制的目的又何在呢？）

這一點技術性比較強，老肖就不把這篇文章整的很長了，大家不妨看一下EB5Sir 2015年7月的文章《新提案就業要求嚴苛，EB-5大多項目將被釜底抽薪》，以及Kelvin Luo律師近期的映客直播上，關於提案的解讀。這一條在幾版提案中語焉不詳，如果真是要往法案走，還有待進一步明確、可執行。

其他

這幾份提案、草案，大部分是百頁上下的內容。老肖也就不一一詳細對比了（主要是老肖還不想老得那麼快，嘿嘿），現在再把一些相對重要的，拿出來簡述一下吧。

順便說一下，越長的提案，恐怕議員們搞明白就越累，通過也就越難，呵呵~

老肖感受

關於這些提案或草案，各位朋友目前也不用太緊張，因為改法流程很漫長，至少是如下幾步，所以延期的可能性的確很大：

縱觀這幾版提案，能提出來體系化改革的，只有Grassley、Leahy、Goodlatte陣營這批人，他們其實基本是一家，提案也是拿同一版本修改沿用到現在。其他的提案，要麼沒有體系、只是在原有法案上稍微修補一下，要麼根本不著邊際。

幾版提案連續看下來，基本是越來越苛刻。特別是那個「回溯條款」是很奇葩的一項。就算不考慮這一點，其他方面的標準也在收緊。當然也有幾版比較友好的，不過聲音比較小。不管嘴上怎麼說，這批「聲音比較響」的人對於EB-5法案的態度，目前還是「改而後用」，而不是「徹底封殺」，說明改法的局勢還沒有壞透。

好在Goodlatte這版沒通過，有沒有人驚出一身冷汗呢？

關於漲價，看起來概率非常高了。

關於配額，越來越緊。不過排期如果因此拖到不可接受的長度的時候，也就沒人做EB-5了，反而會搞砸，失去了「良性發展」的改法初衷。

關於誠信監管，這個老肖一貫贊成。

還有一點，咱們中國投資人已經成為EB-5投資款的絕對主流，但美國國會幾乎聽不到中國投資人的聲音。也沒有多少機構為中國投資人講話，大家都有點像「沉默的羔羊」。。。

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