東京澀谷區的房產投資分析

05-11

在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的了解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京「澀谷區」的具體調查方面：

1. 地區特性

2. 人口推移

3. 地價動向

4. 交通利用

5. 未來趨勢

地區特性

澀谷區位於東京23區的西南部，是東京一個富有個性的行政區，商業活動興旺，尤其體現在澀谷車站忠犬八公出口處。

著名的百貨店、時裝專賣店、飲食店、咖啡店、游技設施、風俗設施等密集如雲，是與新宿同樣被列為「24小時不眠之街」的城區。擁有「年輕人之街」之美稱，使澀谷成為面向日本國內外各種流行的發祥地。

澀谷區的人口排在東京都的第19位，面積排在第15位。

澀谷區的收入水平在全日本排在第3位。

區內的松濤、広尾、代官山是人盡皆知的高級住宅地區。

從房產投資最大風險之一的空房率來看，澀谷區的空房率是13.7%，東京平均空房率是11.4%，全日本平均空房率是13.3%。

從是否能讓人安心生活的犯罪率來看，東京在全日本是犯罪率較高的城市。澀谷區的犯罪率是3.56%，東京平均犯罪率是1.83%。全日本平均犯罪率是0.9%。

從待機兒童的比率來看，東京是高待機兒童比率的城市。澀谷區的待機兒童比率是6.59%，東京平均待機兒童比率是4.08%，全日本平均待機兒童比率是0.66%。

人口推移

歷年數據：（括弧內是外國人數）

2016年：219,898人（9,507人）

2015年：217,008人（9,091人）

2014年：214,665人（8,880人）

2013年：212,061人（9,445人）

2012年：199,450人

2007年：197,214人

2002年：192,099人

人口推算：

2020年：202,052人

2025年：197,528人

2030年：192,105人

2035年：185,897人

2040年：178,755人

截至2025年，澀谷區人口預計為增加趨勢。

預計2030年，澀谷區人口會維持現狀。

預計2040年，澀谷區人口將會轉為減少。

地價動向

澀谷區的地價在東京都內以至全日本都排在第4位。

地價最高時，為每坪約3310萬日元。

如果將澀谷區分成26個區域，從2016年數據看，地價上漲的區域為18個。

地價最高的為宇田川町地區，每坪約4773萬日元，上升率高達13%以上。

地價最低的為喜多見地區，每坪約209萬日元，上升率為3%。

兩地相差23倍左右，地價差距非常大。

漲幅超過10%的地區：

宇田川町エリア（13％以上）

原宿エリア（47％以上）

表參道エリア（53％以上）

千駄ヶ谷エリア（61％以上）

下跌超過5%的地區：

幡ヶ谷エリア（マイナス21％以上）

松濤エリア（マイナス7％以上）

澀谷區的平均地價約960萬日元。

澀谷區的房租價格在東京都內位居第4，與地價排名相同。

交通利用

1. JR

JR山手線：澀谷站、惠比壽站、代代木站、原宿站

總武線：代代木站、千駄ケ谷

埼京線：澀谷站、惠比壽站

湘南新宿線：澀谷站、惠比壽站

2. 地下鐵

東京地鐵銀座線：澀谷站

日比谷線：惠比壽站

千代田線;明治神宮前站、代代木上原車站、代代木公園站

半藏門線:澀谷站

副都心線:明治神宮前站、北參道站

都營大江戶線:代代木站

3. 其他

京王線：笹冢站

京王井之頭線：澀谷站、神泉站

京王新線：初台站、笹冢站、幡谷站

小田急小田原線：代々木上原車站、代代木八幡站、南新宿站、參宮橋站

冬急東橫線：澀谷站，代官山站

東急田園都市線：澀谷站

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

截至到2040年並沒有大幅度下降，不用擔心人口問題。

澀谷區的地價根據地區不同地價差異懸殊，便利性比較高又比較時尚的澀谷、原宿、代代木車站周圍的地價非常高。

區內擁有青山學院，津田塾、聖心女子大等大學，針對學生群體的租賃需求十分穩定。

澀谷區的單身生活者和沒有孩子的夫婦在住者大幅增加，這兩種群體大約佔區內人口的約80%。因此，中古小戶型公寓需求十分旺盛。

另外，澀谷區的民宅登記數僅次於新宿區，是東京都內第2大民宿活躍地區。由於住宿需求高，即使將民宿費用設定較高也不用擔心沒有客源。

總體來看：

澀谷區的的地價根據地區差異十分明顯，最高價與最低價相差23倍。但是，區內的房屋出租價格與土地價格相互平衡。