中鄴｜產業地產備受資本青睞 到底隱藏著什麼不為人知的商機？

近幾年，伴隨新興產業的快速發展和房地產市場的連續低迷，產業地產逐漸成為社會關注的熱點和投資新寵，產業巨擘和地產大佬紛紛搶灘登錄產業地產版圖。但產業地產項目與地產項目發展的側重點不同，其建設運營模式自然不同，獲取資金回報的方式和未來發展態勢自然也不同。對於開發時間周期長，現金迴流緩慢的產業地產，到底是什麼原因促使房地產開發商對產業地產趨之若鶩、爭相投資呢？

業界人都知曉，在建設產業園區上，一般會配有一定比例的住宅用地，而開發商則通過招拍掛拿地，進行園區內住宅的開發。儘管面積不大，開發進度及流通速度卻遠遠快於其它性質用地。如此一來，在園區開發前期就能快速產生現金流，為園區開發提供資金支持。

在這種情況下，產業地產的升溫與住宅地產的調控也不無關係。在住宅用地價格高漲、「地王」頻現、開發商拿地成本水漲船高，以及住宅市場的投資獲利空間不斷收窄的大背景下，越來越多的開發商開始將目光投向曾長期受到冷落的產業地產。從2005年第一次樓市調控開始，一線城市約有30%的傳統房地產商轉向了產業園區的建設開發。經中鄴產業研究院調研指出，根據發達國家的經驗，工業地產在規模上並不比住宅及商業地產小，住宅市場的常態調控，恰好促成了房地產行業的轉型。產業無疑是做產業地產的核心和靈魂所在，但現階段絕大多數園區的收入主要依靠地產增值，尚無法脫離地產「獨活」。

綜上所述，地產開發無疑演變成為產業新城開發商將利益變現的主要方式和手段。

地產開發是解決巨大資金缺口，實現利益變現的關鍵來源。除此之外，在整個產業鏈中，產業地產還隱藏哪些商機？（以下觀點經中鄴產業研究院調研獲悉）

1、房地產開發與銷售

通過園區內產業的迅速銷售來快速回籠資金，主要包括有配套住宅、配套商業設施等產品形態。這一盈利模式是項目前期支撐規模化開發建設的關鍵手段。

2、通過物業經營獲取的租金利潤

這部分盈利來源對傳統物業運營模式來講，通常周期長，穩定性較差，會存在一定空置風險。如有經過專業化的物業運作，這塊的利潤可作為長期性資產收益來源。

3、對自持物業的「資本化」

通過對自持物業的「資本化」以及園區企業進行「股權投資」來實現長期收益，比如在物業資本化方面，天安數碼城通過對園區企業實施「租金換股權」和「現金換股權」的方式來實現。該方式以物業入股、租金入股等靈活的金融手段來投資高成長性企業、培育創業型企業，而且具備「准風險投資機構」和「培育機構」的性質，不但能有效緩解科技型中小企業融資難的問題，又能利用信息資源充分對稱的優勢吸引和引導專業風險投資機構、銀行、擔保等金融資本的進入，最終實現土地、金融、產業三大資本的有機融合。

4、城市基礎設施開發建設

企業代政府提前完成前期市政工程的相關投入，包括對交通、地下管線、污水處理、給排水、供暖等市政工程做投入，需從政府獲得相關收益。一些地方待政府獲取土地出讓的收益後，給予開發企業建設成本補償，除此之外，還可以獲得一定比例的利潤。

5、土地出讓的收益分成

產業地產企業分享土地出讓金（土地出讓金分成），也可分享土地增值收益（成本+利潤分成）。此模式利潤高，但分享土地出讓金存在風險，需確保土地一級開發有盈利空間。

6、招商收入與獎勵

企業組建招商團隊，收集企業信息，上門拜訪，進行企業招商引資工作。一些地方政府對企業招商引資的產業按照落地投資額進行補償，給予招商引資獎勵費。

7、園區運營管理

園區運營階段獲取的利潤，包括園區物業出租獲取的利潤、企業孵化和股權投資獲取的利潤及園區提供公用事業服務等方式獲取的利潤。

邁入中國經濟發展及產業地產市場的新常態時代，中鄴作為產業地產深度運營服務商，認為未來產業園區的盈利模式將越來越考慮長周期回報，注重收益可持續性，將會由之前依賴的物業產權性收益向產品服務化收益轉型提升。比如最典型的就是「配套物業銷售+園區服務收入"模式，越來越多的產業園區企業通過不斷強化和提升項目產業招商、項目物業設施管理、項目入駐企業服務、項目孵化與創新、項目產業投資促進等各種精細化的服務能力來獲取可持續的回報。在行業、市場、政策三方的驅動下，現今的產業地產已逐步進入存量市場，而以運營服務為導向的多元化產業模式，將是走向產業新城發展的必然趨勢。