賣房卻負債百萬，房產交易中不得不說的融資陷阱

2018年3月底，廈門出了一則新聞，搞得人心惶惶，事情是這樣的，四名賣家把房子賣給了四個不同的人，但買方錢不夠，於是走了一個借款流程，買方從中介公司先借款支付給賣方，沒想到最後四位賣家不僅房子沒了，還要支付中介公司的欠款，其中有位賣家就欠下了四百多萬。

其實，從2016年開始，國家相關部門就規定，不允許中介公司設立相關的金融部門從事融資借貸業務。但是不可否認的是，上有政策，下有對策，有不少暗箱操作的門門道道，讓大家防不勝防。

想要在房產交易中不吃虧，就需要把房產交易的流程了解得一清二楚，這裡先給大家做一個二手房交易流程的簡述：

在沒有中介的情況下，買賣雙方應該注意以下步驟中出現的問題：

第一步：查詢雙方的買賣資格

目前，據不完全統計，我國已有51個城市出台了限購限貸政策。所以，買方有沒有購房資格和有沒有按揭資格尤為重要。有沒有購房資格，是買賣交易的前提。有沒有按揭資格，則是尾款支付的關鍵。在沒有按揭資格的情況下，買方需要全款支付購房資金。

針對賣方而言，需要看賣方的產權是否有抵押給銀行或者其他第三方機構或個人。賣方對房屋的所有權/使用權是不是百分之百享有，這個主要看產權證原件或者複印件的信息，或者加上其他的證明，比如公證委託證明（有些地方不適用）。

第二步：簽訂買賣合同，網路注簽合同備案

在買賣資格沒有問題的情況下，買賣雙方則可簽訂買賣合同，買賣合同是交易過程中的重要約定，是在後期辦理所有手續的過程中都會需要用到的證明。

在買賣合同中需要按產權證上的產權地址填寫，並且不能有偏差，面積也不能有偏差，為了保證合同的真實性，在合同中不能有塗寫的痕迹。在合同中需要約定好各自的權益和義務。

在合同中需要約定首付款支付方式、時間、過戶時限、其他事項辦理的時限以及違約責任。

網路注簽合同備案尤其重要，在當地官方的房產交易中心官網中會有買賣合同網路注簽的備案入口，備案後，會對這一筆交易產生一個編碼，根據這個編碼，能查到這個房產實時的交易狀態，以驗證房屋的產權是否清晰，是否有被進行二次抵押或者買賣的情況。

所以，無論是個人交易還是通過中介交易，這個部分都尤其重要。

第三步：買方支付定金

針對買方，有按約定的時間支付定金的義務。

針對賣方，有結清房產原有抵押款的義務。如果買方的所有權未清晰的話，那麼需要支付相關的違約金。

這裡需要注意的是，定金可約定作為首付款的組成部分。

第四步：評估房產、付首付、走按揭流程

如果是全款買房，則跳過此步驟。

需要辦理按揭的話，需要請相關的評估公司對房屋進行評估。一般情況下，能從銀行獲得的貸款總額跟評估總價的70%差不多。在這裡可以驗證自己的首付款是否足夠支付。

打個比方，合同簽訂房屋成交總價是400萬，但是評估公司給出的評估價格是300萬，那麼一般情況下，能從銀行貸款出來的額度是210萬。400萬扣除210萬是190萬，如果原來只支付過100萬的定金，這個時候買方需要多支付90萬，作為首付。

在買方支付首付款後，賣方應提供首付款的收款證明（本人簽字）。買方要把首付款的銀行匯款對賬單列印出來並且保留，以便辦理按揭時提供給銀行。

拿著購房合同和首付款支付的對賬憑證到按揭的銀行，銀行會出具一份關於抵押的《承諾函》。

第五步：買賣雙方分別支付相關的稅費

這裡需要到各地相關的地稅辦理相關的契稅。

買方需要支付：契稅、證書工本費、不動產登記費、《不動產權證書》貼花。

賣方需要支付：增值稅、個人所得稅、教育費附加費、地方教育附加費、城市維護建設稅。

在規定上是賣方需要支付稅費，而實際上卻變成由買方支出。所以，在買賣過程中需要提前約定好，費用由誰實際支付。

根據每個地方的政策，個人所得稅和契稅會根據賣方產權持有的年限或者是否唯一住房而進行減免或者優惠。所以，在交易過程中也需要特別注意。

第六步：產權更名後銀行抵押

如果是全款買房，則這個步驟跳過。

這個部分，只需要買方拿著產權原件到銀行進行抵押，銀行便會支付相關尾款給賣方，但是具體的時效是不確定的。

所以，在很多時候，賣方比較著急的情況下，就會找擔保公司，先拿到尾款。這個時候需要買賣雙方都清楚擔保過程中的風險。特別需要看清借款合同裡面的條款，你需要負什麼樣的責任，千萬別不明不白的簽字畫押。

第七步：辦理物業交接

在這個步驟中，需要特別注意水、電、煤、有線電視的用戶號保存和更名。在更名前，賣方應該結清所有的尾款，不然的話，未結清尾款就需要買方負責了。

特別是毛坯房，沒有用戶住過，那麼物業和公攤水電等等都意味著大多情況下是未結清的。

PS：如果大家對房產交易流程不太了解，在買賣房產過程中，建議找靠譜的中介介入，但是至於亂七八糟什麼融資借款合同，不簽為妙。

下次給大家介紹介紹交易過程中，如果在沒有錢的情況下，買賣雙方可以怎麼處理，合理利用槓桿/借貸。還有什麼想知道的，都可以在底下留言哦！

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