億瀚：三種方法，學會一個就能做好產業地產

產業地產是個需要巨大資金沉澱的行業，真的所有企業都能夠承受其重，而不會積重難返？答案是否定的。未來各企業勢必採用新方法玩轉產業地產，輕資產就是不二之選。

做產業地產需沉澱的資金過多，於多數企業而言是「不可承受之重」。當前產城生態運營商由「重」轉「輕」已蔚然成風。

總體而言，產業地產的輕資產主要有三種方式：合作開發、運營（服務）輸出、借力基金，各種方式均有自身優勢特點。

表：產業地產輕資產的方式

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合作開發

合作開發是實現風險共擔、擴大業務規模的最直接、最有效方式，產業地產操作複雜，操盤風險大，回報周期比商業地產更長，資金需求量極大，一旦資金不足，所有的努力都將白費，因此可與資金方合作，獲得資金支持。

產業地產的邏輯不同於地產，若以做地產的思維做產業，本質上還是培育地產業務，不益於培育新的利潤增長極。因此對新進產業地產領域的地產商來說，與產業地產實力較強的企業合作，相當於買了份保險，地產商不僅可學習產業地產開發運營經驗，還提高了產業地產成功的概率。

2016年9月2日，保利地產與億達中國簽署戰略合作協議，雙方將在廣東、福建、湖南等區域合作打造商務園區運營、房地產綜合開發等大型項目，保利地產的央企背景可帶來資金、土地資源的優勢，而億達中國的產業地產運營實力雄厚，此次合作無疑是強強聯合。

表：產城生態運營商合作案例

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運營（服務）輸出

運營服務輸出屬於園區價值的橫向延伸，是產業地產的盈利點之一。同時，因產業地產的區域性特徵，某種定位的產業地產項目可能面臨複製難的問題，因此，運營（服務）輸出便成為企業規模擴張的有佳途徑之一。

當前，產業地產領域已不乏通過運營（服務）輸出實現收入增長、規模擴張的案例，如億達中國、天安數碼城、聯東集團等。截止2016年年底，億達中國主要通過銷售代理、招商及運營的模式向外進行管理（服務）輸出，共託管項目22個，包括長沙梅溪湖創新中心，蘇州崑山財智科技園等，總計簽約運營面積約236萬平米，商務園運營管理服務收入約為5275萬元，較2015年全年同比增長107%。

表：億達中國代管項目列表（截止到2016年12月31日）（萬平米）

佳兆業在產業地產領域進行了輕資產模式的探索，2017年其在產業地產領域頻頻露臉，繼簽約了蘇州木瀆智慧產業園區項目後，又簽約了承德力海企業港大數據產業園，佳兆業擬通過輕資產方式介入，為力海企業港大數據產業園項目提供前期產業定位、空間規劃設計、後期招商運營，以及企業外包管理等綜合服務。

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借力基金

對於產城生態運營商而言，可以採用基金併購的方式，擴大自身「產業版圖」，實現業績、規模和運營的多方平衡。

每種重資產的運營都該對應一種退出路徑。在產業地產項目成熟時，可考慮使用基金方式實現輕資產操作，即將高周轉的物業開發保留在資產負債表中，而慢周轉但收益穩定的物業持有部分分離出來，植入產業地產基金，一方面提高了企業的資金周轉速度，推動規模化進程，另一方面還可以通過基金提成來獲得優質物業的長期受益。

普洛斯是物流地產基金的常客，通過槓桿式操作，提前兌現了物流地產的收益，並將資金投入到下個項目的開發，使得普洛斯的規模如滾雪球似的擴大。2017年7月14日，中國財團以116億美元成功收購普洛斯，其中萬科占股比例21.4%，萬科此次的大手筆收購普洛斯，是萬科城市配套服務商的重要舉措，有利於萬科完善物流地產布局，實現產業地產業務規模的快速擴張，更重要的是為以後的輕資產運營奠定基礎，萬科可藉助普洛斯成熟的產業地產基金運作能力將成熟項目變現，助推企業實現槓桿式跨越式發展。