《買個好房子讀書筆記壹》 丟爸

在寫這篇讀書筆記之前，我不得不吐槽 知乎的用戶體驗有多糟糕，並為此我還@周源先生，希望他能看到我這個沒有任何話語權的小人物的反饋！作為知乎的忠實用戶，我本人是渴望知乎越來越好的，尤其跟某貼吧相比！但是，過去了好幾天，也沒有收到反饋，更別說解決問題了。對於這點，我特彆氣憤，下面貼出原問題鏈接大家對知乎有什麼吐槽的地方？ - 丟爸的回答 - 知乎

吐槽完，心情好多了，下面分享我覺得比較好的內容，以下總結來自於徐斌《買個好房子》，想讀原書的，可以去我的知乎書架上找到，或去分享里找到！

【溝通中介費】

房屋租賃的中介費是半個月到一個月的房租，房屋買賣的中介費是2.5%，最高不超過3%，既然政府規定最高不超過3%，到了中介的口中，就變成了國家規定就按照3%收。可是廣大人民群眾基本沒空查法條去驗明真偽，於是絕大多數城市就把這個法規弄成了金科玉律，只要房屋交易就是一口價的3%

舉個例子：北京一年平均有150萬套二手房交易，五環內目前房子均價已經破了400多萬，3%的中介費相當於一年產生1800億左右，砍掉一個點，就立馬縮水600億

就像前面說的，各大中介哪裡願意吃這個虧，這簡直是逼人破產的節奏。所以這個規定實際上是名存實亡了。

中介費在合同的哪裡呢？中介費在居間服務合同里。這些合同一般都是中介準備的，買房的時候他會讓我們簽幾次字。

第一次簽字是在看房的時候，他要你簽一下看房確認單。防跳單條款一般都藏在這裡面，如果沒有買房經驗的話，我的建議是：盡量不簽這個，等到買房之後再簽也來得及。至於是不是簽了這個他就一定能告贏，或者不簽就一定告不贏，並不絕對，但是他會影響概率。

第二次簽字是你和業主或者你和購房人談妥了簽合同，這個時候中介會拿出一摞合同讓你簽，其實這裡最少兩份合同，一份是你們之間的買賣合同，一份是居間服務合同，有的中介會把兩個合同合併為一份，弄成一個居間買賣服務合同。

這個時候，你簽字會決定你的中介費是幾個點。

記得前面說過中介費裡面還有個所謂代書費嗎？其實正規的合同是三本，第一本是政府給的買賣合同範本，這個原則上不能改。在有些城市，這個範本必須花錢買，所以都是打好的。但是因為上面很多空，因此打勾就非常講究，這個打勾的過程一般都是中介來代勞----代書費。為了能讓你早一點簽合同，這個打勾是怎麼簡單怎麼來，原則上就是加重老實人的義務責任，減少交易流程，儘可能成交。

但凡是儘可能成交，就一定是儘可能不安全

第二本是一個補充協議，可以手寫，也可以由中介提供。這個上面可以改前面政府上面不能改的條款，也會把買賣雙方的特別要求寫進去。所以，特別要緊。

第三本就是這個居間服務合同。這裡面的講究也很多，據我所知，除了一些有良好習慣的人之外，絕大多數人簽合同的習慣就是直接簽字，所以無論那裡寫的什麼一般都會簽。

第三次簽字是網簽，面簽，預約登記等，不過就不像前面這兩筆這麼重要了，有的時候，合同履行到一半還要再簽補充協議。

如何討價還價？【看房後簽合同前】

秘訣：找不同的中介看同一套房子

中介心裡也清楚，大家的服務都是一樣的，優勢只在房源上。一旦你都能說出房源位置了，顯然是在別家看過的。他要是不明白這個，你就直接告訴他說自己在別家看過房子了，現在就來談談中介費，價格合適就從你這裡簽，價格不合適就找別家。

這種情況下，中介為了拿到單子，一般都會降價。

這樣轉一圈下來，就可以拿到低價---根據你的談判能力照著1.5%~2%努力。

我一般看我的客戶這人實在不實在（傻不傻),就看他合同的中介費比例。3%是一個標準，1.5%是另一個標準。我們可以把這個叫做【人精指數】以北京為參考

中介費1.5% 大人精

中介費2% 普通人精

中介費2.5% 一般人

中介費3% 大好人

中介費3%以上 傻子

中介費1.5%以下 狐狸精

【我們覺得中介費貴的不合理，如果跳過中介直接找賣家交易，請問有什麼問題嗎？】

中介生平最痛恨的事情莫過於跳單，所以對跳單深惡痛絕，嚴防死守，不惜打官司，堵鎖眼，電話騷擾，肉搏，也要和跳單奮戰到底。請問，你做好心理準備了嗎？

中介費退費的幾種情況：

1.業主違約

2.主合同解除

3.主合同無效

4.中介違約

【交易流程】

1.看房（看房確認書）

2.簽合同（存量房買賣合同，補充協議，居間服務合同）

3.資格審查

4.網簽

5.支付首付

6.貸款（銀行面簽）

7.過戶

8.交房

9.業主遷出戶口：解決這個問題的方法是在合同中約定一個違約金。比如若是超過某個時間，每晚一天遷出戶口就要賠償500元，關於違約金，法院是可以支持而且可以強制執行的！

【稅費】

1.諮詢稅費最快的方法是問中介，最準的方法則是問地稅

2.合同中約定哪個稅費由誰承擔，如果沒有約定就按照法律規定承擔!

3.交易習慣一般是由買家承擔全部的稅費。

4.稅費的大頭是個稅，契稅，營業稅都有相應的免稅政策。

5.可以通過陰陽合同來避稅。

補:

【簽約】

第一次見面要做幾件事:

1.搞清楚業主的工作單位

2.看房本

.看產權性質:商品房還是經濟適用房

·看土地使用年限:劃撥還是出讓，剩下多少年

·看房主姓名，身份證號

·看共有情況

·看抵押情況

·看房本上的建築面積和套內建築面積

·看房產證上的圖紙和實際是否一致

3.如果第一次見面前沒有機會看房:

·感受一下各個房間的噪音

·問清楚那些牆是不是承重牆

·觀察一下是否有明顯的漏水痕迹

·感受一下室內採光

4.見到所有業主:

·如果業主是兩口子，房本上只有一個人的名字，這個人必須在場

·如果業主是兩口子，房本上有兩個人的名字，要見到兩個業主同時在場

·如果業主是老人，見到的是子女，應該要求見到老人，否則就不要買！

·如果業主是老人兩口子，而且一方已經去世，就應當確保房產已經過戶給在世老人，否則就等完成過戶所有子女放棄繼承之後再說

5.全過程錄音

補充協議裡面要涉及到的內容包括但不限於:

1.業主有完全處置房屋的授權

2.完整的交易流程

3.資金監管

4.如何解押

5.意外發生的解決方案

6.稅費的承擔

7.戶口的遷出

【購房人面對業主毀約該怎麼辦？】

1.給律師打電話來律所面談

2.儘快起訴保全房子

3.打贏官司，強制過戶

重點:購房人切忌在對方準備充分的時候還指望靠談判來解決問題，先起訴，再談判！

【未經同意，禁止轉載，違者必究】

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