東京台東區的房產投資分析

05-09

在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的了解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京「台東區」的具體調查方面：

1. 地區特性

2. 人口推移

3. 地價動向

4. 交通利用

5. 未來趨勢

地區特性

台東區位於東京23區的中部，雖然是23區中面積最小的，卻是東京北大門的交通要塞。

更重要的是，台東區擁有豐富的文化資源。這裡因上野、淺草、御徒町、秋葉原等觀光大熱地區而被聞名，不僅僅是日本人，非常多的外國觀光客都喜歡到此遊覽，擁有每年多達4500萬的遊客數量。

在這裡，我主要看重於上野、淺草，這2個區域。

1. 上野

上野車站單日平均換乘人數約18.1萬人，排在所有車站的第13位。

上野車站附近有上野恩賜公園、上野動物園、國立博物館、國立西洋美術館等文化設施；百貨店、家電量販店等商業設施。

與新宿、澀谷等車站相比，這裡的房租較便宜，交通又十分便利，所以租賃性價比很高，需求自然也很高。

2. 淺草

淺草作為東京的代表性老市區，至今仍然保留著濃郁的江戶時代風情。江戶時期這裡曾經是劇場和雜技團鱗次比鄰繁華熱鬧的歡樂街。昭和初期甚至發展到大有勝過當今新宿和澀谷的氣勢，許多明星藝人就是從這裡走向全國的。

自古以來，淺草寺和花やしき就很有名，遊客們更喜歡從這裡徒步到世界第一高塔的-東京晴空塔（墨田區）參觀遊覽。這段路程也能乘坐人力車，深受各地遊客喜歡。

台東區是具有江戶風情的區域，在交通便利、房屋租金等很多方面也都具有優勢。長久以來，該地區聚集了很多外來人口，靠近東京大學這邊，以上野恩賜公園和東京國立博物館為中心，構成文化圈，有比較濃厚的人文氣息。

人口推移

歷年數據：（括弧內是外國人數）

2016年：191,749人（14,034人）

2015年：189,795人（13,248人）

2014年：187,792人（12,802人）

2013年：185,368人（12,503人）

2012年：169,999人

2007年：161,577人

2002年：153,857人

人口推算：

2020年：175,110人

2025年：171,946人

2030年：167,799人

2035年：162,839人

2040年：157,240人

預計2020年開始，日本人口將普遍減少。

截至2040年，預計減少人口是1.8萬人，整體比率的10%。

也就是說每年減少0.5%，但從日本全國範圍來看，這數值並不高。

地價動向

台東區的地價在東京都內以至全日本都排在第7位。

地價最高時，為每坪約1955萬日元。

如果將台東區分成14個區域，從2016年數據看，地價上漲的區域有8個。

地價最高的為秋葉原地區，已經增長為每坪約1000萬日元。

漲幅超過40%的地區：

田原町

下跌超過10%的地區：

新御徒町、蔵前

台東區的平均地價約360萬日元。

總體來看，台東區地價較其他地區適中。

交通利用

1. JR

山手線、京浜東北線：上野站、御徒鎮站、鶯谷站

總武線：淺草橋站

東北線、常磐線、高崎線、上野東京線:上野站

2. 地下鐵

東京地鐵銀座線：上野站、淺草站、田原町站、稻荷町站、上野廣小路站

日比谷線：上野站、入谷站、仲御徒町站、三ノ輪站

都營淺草線：淺草車站、淺草橋站、藏前站

都營大江戶線：新御徒町站、藏前站、上野御徒町站

3. 其他

京成本線：京成上野站

東武伊勢崎線：淺草站

筑波：新御圖町站、淺草站

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

人口將從2020年開始逐漸減少。

由於老齡化的進一步發展，台東區正努力加強國家經濟的良好循環和社會保障制度改正。

皮革和地方創生的推進等，圍繞著區政的社會經濟狀況預計今後將會有很大的變化，第一考慮到區民的生活，新台東區將飛躍而進。

以產業、防災、福利、教育、文化為首，穩步推進各個領域的措施。

為了迎接2020年東京奧運會和殘奧會，作為溫暖的觀光地，環境建設迅速進行。「躍進台東新的台東區」，可滿足所有生活、工作和訪問需求的獨特魅力，以適應時代的變遷，並進一步實現新台東區。

台東區制定了具有各種對策的綜合戰略。

如果實現，人口要素將是非常有前途的投資亮點。

從地價的數據來看，2016年東京都整體上升了約5%，台東區則下降了約5%。

這個數據，在整個東京都內看確實不夠優秀。

但是，在2020年東京奧運會舉辦前，預計東京都內的整體地價都會上升。

因此，已經下降的台東區或許會迎來地價高峰。

不僅要看單年的數據，還要看之後的動向才能確定。

總體來看：

台東區交通發達，擁有傳統、歷史、藝術等豐富多彩的文化資源，通過四季的豐富多彩的活動吸引了眾多外來人口。即使地價下跌，租賃需求也不會突然下降，房產價格下跌或許可以更好進行資源配置。