婚姻家庭之房產認定及分割

通常在離婚訴訟中涉及較多的糾紛就是房產分割問題，尤其是房屋價格高居不下的情況下，房產分割的糾紛更為突出。下面筆者就常見的房屋產權糾紛及分割原則做簡要解析，以供參考。

1. 個人所有房屋的婚後收益

新婚姻法出台之前相關司法解釋規定，一方婚前個人所有的財產，婚後由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。新婚姻法出台後，前述條款被廢除，也就是一方的婚前財產不論結婚多久，都不會自動轉化為夫妻共同財產。如果在房產證上加上對方名字，則可以視為對對方的贈與，此時可認定為夫妻共同財產。

因此，一方婚前個人全款買的房產，房產證上未加對方名字的情況下，該房產應當認定為個人財產；一方婚後用個人財產購買的房屋，離婚時該房屋屬於「個人財產的替代物」，也應當認定為個人財產。前述兩種情形下的房屋我們統稱為個人所有房屋，其自然增值也應當屬於個人財產。但是將該房屋在婚後用於出租的，其租金收入屬於經營性收入，應當認定為夫妻共同財產。

2. 父母為子女出資購房所有權歸屬問題

當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

當事人結婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，在各方沒有明確約定的情況下，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

前述幾種情形是法律上的原則性規定，實務當中也有將父母的出資認定為借貸關係的情形，具體案件應當根據相應的證據材料具體分析。

3. 一方婚前付首付購買房屋婚後共同還貸的處理

夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚後共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，屬於夫妻共同財產，離婚時應根據相關原則進行分割，由產權登記一方對另一方進行補償。

4. 離婚時尚未取得產權的房屋的處理

離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就該房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

5. 婚姻存續期間，取得一方父母單位房改房所有權

婚姻關係存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

如果房改房已經登記在夫妻雙方名下，可視作一方父母放棄對房改房中因自己參加房改以職級、年齡、工齡等抵扣所享受的福利而對於夫妻雙方的贈與，可作為夫妻共同財產進行分割。

如果登記於夫或妻一方名下，則應視為對子女的一方的贈與，該房改房應認定為夫妻一方的個人財產，而非夫妻共同財產。

上述幾種情形是實務中比較常見的情況，並未完全覆蓋所有的情況，難免掛一漏萬，僅供大家參考，具體案件還需根據相應的證據材料具體分析。