東京中央區的房產投資分析

05-08

在東京買房前，對投資地域進行事前調查是很有必要的。

包括該地區目前的狀況、未來的狀況，都要進行一定程度的調查和預測。

足夠的了解，直接決定了投資的成敗。

以下是我對投資區域東京「中央區」的具體調查方面：

1. 地區特性

2. 人口推移

3. 地價動向

4. 交通利用

5. 未來趨勢

地區特性

中央區位於東京23區的正中央位置，不僅地理位置處於東京的中心地，更是日本經濟、信息、商業等的中心。

著名的日本銀行、東京證券交易所等日本經濟核心都位於中央區。包括銀座、大型布莊與百貨公司總社聚集的日本橋、及以魚貨市場聞名的築地皆位於本區範圍之內。簡直是集商業、觀光、購物、飲食、藝術為一體。

中央區總有一種人很多的印象。

在這裡，晝夜人口比率是繼千代田區之後的第2位。晝間人口約60萬人。

只不過，晝間人口非常多的中央區，總人口數卻在持續減少。

隨著勝どき、晴海地區的住宅開發建設推進，中央區也吸引了一批30-40歲的人群入住，隨之整體人口明顯增加，這是非常有名的事情。

在住宅方面以高層公寓與團地等集合住宅為主，獨戶低層住宅或低層分租公寓較為少見。道路呈現棋盤狀，與他區相比較為整齊。

由於中央區位於東京的中心位置，交通十分便捷。到神奈川、埼玉、千葉等地區的交通路線也四通八達。

中央區不僅是東京的中心、是首都圈的中心，更是集商業、觀光、購物、飲食、藝術等諸多領域的中心，是非常適合房產投資的地區。

人口推移

歷年數據：（括弧內是外國人數）

2016年：142,995人（5,547人）

2015年：138,088人（5,153人）

2014年：132,610人（4,916人）

2013年：128,628人（4,947人）

2012年：120,297人

2007年：102,431人

2002年：83,124人

人口推算：

2020年：141,605人

2025年：143,130人

2030年：143,406人

2035年：142,500人

2040年：140,485人

截至2030年，中央區人口應為增加趨勢。

預計2030年後，中央區人口會緩慢減少。

地價動向

中央區的地價在東京都內以至全日本都排在第1位。

地價最高時，為每坪約6500萬日元。

如果將中央區分成各個區域，從2016年數據看，地價上漲的區域更多一些。

地價最高的為銀座一丁目地區，每坪超過7200萬日元，上升率高達20%以上。

東銀座、馬喰町、馬喰橫山地區的上升率甚至超過40%。

漲幅超過10%的地區：

銀座、東京站、三越前、勝どき

下跌超過15%的地區：

新日本橋

地價最低的是水天宮前地區，每坪約330萬日元。

無論如何，中央區的整體地價比較高。

交通利用

1. JR

總武本線：馬喰町站、新日本橋站

京葉線：八丁堀站

2. 地下鐵

東京地鐵銀座線：日本橋站、三越前站、銀座站、京橋站

丸之內線：銀座站

日比谷線：八丁堀站、茅場町站、人形街站、東銀座站、築地站、銀座站、小傳馬町站

東西線：日本橋站、茅場町站

有樂町線：月島站、新富町站、銀座一丁目站

半藏門線：三越前站、水天宮前站

都營淺草線：日本橋站、人形街站、東日本橋車站、寶町站

都營新宿線：馬喰橫山站、濱町站

都營大江戶線：月島、築地市場站、勝どき站

未來趨勢

首先考慮到未來人口的趨勢。

到2040年為止沒有大幅度增加，但也沒有大幅度下降，處於維持現狀的水平。

這可以說是相當優秀的數值。

也就是說，如果考慮到人口推移，不動產投資的前景是光明的。

中央區位於東京中心位置，交通十分便捷，同時也是日本地價最高的區域。

很多投資者會將重點放在二手翻新公寓或是二手小戶型公寓，這一類物件所需投資金額相對較低。

若有一定資金實力可以考慮一次性投資整棟公寓以獲得規模效益。

從不動產價格趨勢來看，在中央區投資不僅可以實現收入增長，還有很大幾率可以回本。

總體來看：

中央區不僅地理位置處於東京的中心地，更是日本經濟、信息、商業等的中心。中央區人口較多，住宅以高層為主，擁有全日本最高的地價，也是升值率最樂觀的地區。