商鋪投資的十六要素和八大技巧

商鋪投資的十六要素

投資商鋪與投資住宅有很大的不同，可以說：投資商鋪是一種藝術，是一門學問。其操作的難度遠遠大於住宅投資。如果我們將時間的因素考慮進去，住宅投資幾乎毫無風險，商鋪投資則充滿了風險，在巨大收益的誘惑下蘊含著極大的損失。除了繼承祖上的鋪面和因經濟自然發展造成的價值大幅上升，大部分成功的商鋪投資行為有賴於投資人敏銳的市場洞察力和對城市規劃的先知先覺、以及對經濟發展的準確預期。下面就讓我們從16個方面對商鋪投資進行詳細的分析吧:

1、地段：地段可以說是投資商鋪的第一先決條件，也是決定商鋪價值的首要條件。市中心的繁華鬧市區可能是商鋪最貴的地方，而在偏遠的、人跡罕至的臨街門面，我們只能稱其為倉庫，價值甚至要低於同地段的住宅。繁華地段的商鋪雖好，但價格也極高。如果花了過高的代價買到的商鋪，其他各方面的條件不好，造成租金太低，投資收益率就會大打折扣。可能還不如地段稍次、但其他各方面條件較好、租金收益也不錯的商鋪。事實上，確實有很多一類地段的鋪面單價和租金收益率都比不上二類地段的鋪面。畢竟，最熱鬧的地方不能與賣東西最多的地方划上等號。

2、臨街狀況：商鋪正因為臨街才稱之為商鋪，大部分的人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買慾望才發生購買行為，有85％的人會在逛商場的過程中臨時改變購買計劃。因此，在投資商鋪中要注意：盡量購買臨大街，人們容易看見，也方便走到的鋪面。臨大街比臨小街要好，在路口臨兩面街比臨一面街要好，走的人多的那一面比較好。當然，這一切必須靈活對待。在市場中的商鋪是另一種形式，也許面臨的只是一個過道，這種投資除了考慮以上原則，更要多方考慮其他因素。

3.人流：你可以站在想要投資的商鋪門前，統計每個時段路過的行人有多少。走過的行人越多，該商鋪的潛力也就越大。一般不統計路過的車輛，因為行走的人才是購買的主體。

但是需要注意的是，絕對不是路過的人多，買東西的人就會多，購買行為與諸多要素有密切聯繫。人流僅可以作為購買商鋪的一個重要指標。

4.駐留性：想使人在你這裡購物，要看人們願不願意在你這裡停留。附近沒有停車的地方，首先就不能指望會有人來逛，門前人行道狹窄、來往的人流永遠只是路過，也不能產生好的銷售業績。要知道，人們都是在悠閑的或受到某種刺激的情況下才容易產生購買衝動所以，鋪面是否讓人們願意逗留，不產生匆忙離開的念頭很重要。

5.購買習慣：你買服裝會到哪裡去買呢？買電器、買傢具、買二手房會去哪裡買呢？所以如果人們買服裝都去服裝一條街的話，又新開了一條服裝街，那麼，在這裡投資就值得商榷。人們的購買習慣一旦確定，要想改變非常不易。不要以為附近沒有同行跟你競爭就沾沾自喜，要知道，大部分的購買行為都發生在成行成市的地方。所以，新開發的商鋪一旦定錯位，可能面臨門庭冷落的風險。投資商鋪必須仔細研究人們的購買習慣。

6.購買力：同樣地區的兩個小區，一個全是購置的商品房，另外一個大部分是舊房的拆遷戶，那麼，商品房的小區就具有更大的購買力，生意也會好做，鋪麵價值也相對較高。猶太人說過：「做生意要針對女人與嘴巴。」那麼，女人常去逛的地方也就是購買力集中的地方，餐飲比較集中的地方也是購買力集中的地方，有錢人多的地方就更不用說了。投資商鋪要選購買力強的地方。

7.便利性：一個很好的服務，一定要使需要它的人方便地得到。比如說，傢具市場，如果附近交通不利，那麼，如何運輸呢？一個不錯的酒樓，但是停車位不足；一個非常好的商場，但是要到達，一定要經過兩條地下過道。這樣的商鋪，能令人滿意嗎？

8.商圈：每一個繁華的地方，都會形成一定的商圈。那裡是人們吃喝玩樂、購物的天堂。

並不一定局限於在城市的商業中心，在一個新的城區形成的時候，一個新的商圈就形成了，往往集中在娛樂場所、餐飲場所或公司集中地。在偏城區，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那裡也就是人們活動的中心地帶。當然也是商鋪贏利的保證。

9.規劃：現在看起來一切都很好，以後會不會改變呢？城市在變遷之中，本來熱鬧的市場，因為附近居民的遷移，生意可能一落千丈。原來毫不起眼的鋪面，也可能因為附近某個市場的興建而變得炙手可熱，價格翻倍上漲。道路的改建、拓寬，城市的整體規劃，都對商鋪的價值有極大的影響。如果能預先了解城市規劃，提前進行投資，可以獲得豐厚回報，如果對此毫不關心，必將蒙受巨大損失。

10.地勢：鋪面不能低於門前的道路，凹下去的鋪面給人感覺不好，也不能上了幾級台階才進入鋪面，使人覺得不便。最好是與道路同高或稍高一兩級。千萬不要小看這一點，根據以往的經驗，每登上兩級台階，鋪麵價值將下降一成。

11.凈高：商鋪的凈高要超過住宅的高度，使人沒有壓抑感，當然太高也毫無用處。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商場要有更高的空間。

12.開間：商鋪的開間越大，價值越高。門口很小，進深很深的門麵價值相應降低。在同等條件下，盡量選擇開間較大的商鋪。

13.朝向：盡量避免朝正西或正西南的門面。陽光太烈，會造成商品褪色，空調費也會多出不少。光過於刺眼，也會影響客戶購物。萬一當地不許安裝遮陽蓬，則更難辦。太陽光不能直射入店內的情況除外。

14.比價：在投資商鋪之前，可以參考附近的商鋪價格，也可參考類似的鋪面。開發商的定價，往往都高於市場價，動人的廣告宣傳，不能保證良好的投資收益。

15.收益率：根據附近商鋪的租金，可以了解商鋪的投資收益率。年收益率20％或更高，基本上都是動人的神話故事。年收益率能達到10％以上就很不錯了，相對應的就是100萬的商鋪年租金在10萬以上。現在大部分的商鋪年收益率在7％左右。低於5％的商鋪我們認為是較差的，可能還比不上較好的住宅。必須注意的是，專業市場中的商鋪收益率應當高一些，因為誰也不能預料得到，一個紅火的市場會不會突然冷下來？風險會大於獨立的臨街鋪面。

16.發展:能夠預料得到商鋪將來的發展，那才是投資高手。人口會不會增多？市場已經建好，會不會紅火？一條街都很冷清，有人低價拋售商鋪，價格會不會更低？積累長期的經驗，擁有對市場準確的判斷，超人的膽略，才能獲得不流於平庸的業績。

商鋪投資的八大技巧 商鋪投資是不動產投資的重要方式，涉及到方方面面，如何使自己的投資更有針對性和科學性，是商鋪投資的關鍵，所以您應該慎之又慎。商鋪投資技巧一：商鋪投資的目的購買商業用房的目的大致分為兩類：一類是用以出租或轉手出售賺取收益。投資者可以一次性付款或按揭貸款的形式支付房款，用按揭形式購買的則可以實現租金供貸款的目的。另一類是作為資金保值並升值的手段。考慮到通貨膨脹、貨幣貶值、利息下調等問題，銀行儲蓄收益少；而股票、債券、期貨市場搖擺不定；純住宅投資回報低，而商鋪投資的魅力就在於它的長期性和穩定性。此外，有相當一部分自營性質的經營商，為店鋪的保值和業務的長期發展而選擇購買店鋪的策略。尤其是在中心商圈的店鋪更受他們青睞，比如設立形象店、旗艦店，展示企業實力、提升企業形象，從而進行品牌傳播。商鋪投資技巧二：租用還是買產權產權商鋪可以自用轉讓、繼承、出租或用於抵押；而以租賃方式取得的商鋪相對保障就少的多，尤其是發展前景好的商鋪，租金自然水漲船高，經營者額外負擔加重，投資收益卻日漸減少。這一點在目前天津金街商圈上表現的尤為明顯：金街缺少規模化的產權商鋪，大部分商鋪都是多次轉租，而且租金逐年上漲，所以對於實際經營者而言是苦不堪言，市場期待產權商鋪的呼聲越來越高。商鋪投資技巧三：商鋪投資方向根據商鋪類型和所在區域可將投資方向劃分為：純商業區店鋪、辦公樓底商、住宅底商。一般而言，辦公樓底商是作為配套使用的，總面積少，價格比較低廉，經營業態以餐飲、各類水吧酒吧、副食等為主，業態無法覆蓋，人氣不是很旺，所以轉手或轉租的前景相對暗淡。住宅樓底商一般是為居民區服務，前提是必須有足夠的消費人群。從目前天津的情況看，幾乎每個小區都有底商，規劃布局簡單、硬體設施不全、保安系統薄弱，所以價格雖然相對低，但是收益不明顯、風險相對更高。純商業區內的店鋪租售容易、投資收益明顯、回收年限相對短所以倍受青睞和追捧。但是前期價格高，負擔重，使一部分人很猶豫。不過現在國內很多城市純商業區的店鋪都為二手或三手店鋪，一手店鋪非常稀缺，所以一手店鋪仍具備足夠的升值空間。商鋪投資技巧四：商鋪投資，幾時出手最划算？一般來講，開發商都會採取預售的形式進行銷售。預售也就是期房，此時的價格是相對實惠的，這時購買比較划算。但是必須綜合考察開發商的實力和建設周期，因為簽署合同後，購買者就要開始還款，而此時尚無法經營或出租，有一段時間是沒有收益的。隨著工程進度逐漸加快，開發商一般都會漲價。尤其是中心商圈內的店鋪，因為正式營業後前景廣闊，開發商是「皇帝的女兒不愁嫁」，到這個時候再購買，付出的就更多。看準項目前景，及時出手，搶先一步往往能佔盡先機。商鋪投資技巧五：投資怎樣的店鋪最早的商鋪就是一些臨街的小作坊和雜貨鋪，提供一些日常用品；後來出現了單一形式的購物街和專業市場，各種專賣店出現，但專賣店品種單一，無法滿足消費者更多的選擇，於是出現大型百貨商場。目前充斥國內的百貨商場因為格局簡單、購物環境嘈雜，已經落後。shopping mall此時應運而生。mall的直譯為「林蔭道」，在shopping mall中指的是「步行街」。一般地，在類似的商業廣場(購物中心)中，店鋪圍繞一條或幾條步行街來布置，而且這種室內步行街主通道的寬度以6米左右、輔通道4米左右為宜，因為這種距離既能使人群快速到達各個店鋪，而且不會過於空曠，整個商場保持旺盛的人期。shopping mall應該非常注重購物環境的設計，倡導的是「購物、休閑、娛樂」一體化的服務，也就是「一站購齊」的理念，而這一點，目前天津市面上林林總總的各種店鋪、商場都沒法滿足。在shopping mall內的店鋪，則充分共享充足的人期，所以商機可以有效保證。商鋪投資技巧六：如何選擇鋪位位置目前很多商鋪投資者往往都陷入一個誤區：過分講究商鋪的位置也就是通常所說的「地腳」。實際上，一個成熟的休閑購物中心，地腳已經逐漸被淡化。因為有足夠優越的購物環境、有效疏導人流的室內步行街，所有的店鋪都已經成為一個整體，關鍵就在於自己的經營特色是否能吸引住人。當然，室內步行街交叉處、主入口處和shoppingmall共享空間的店鋪因為先天條件好，每一個逛商場的人都會經過，所以更受追捧，但是相對價格會更高，所以選擇時也必須全面權衡。商鋪投資技巧七：看準你的合作夥伴商鋪投資非常講究「群羊效應」，也就是看主力店。一般來說，經過多年發展、有成熟商業運作經驗的商界巨頭進駐，都會帶來旺盛的人流。同時，選擇鄰居的另一方面就是要看商場的整體經營業種。shoppingmall提供的是「一站購齊」的消費模式，最講究的是業態覆蓋，因為只有提供全面的物品，消費者才會長時間停留，而小店鋪的業主則可完全分享這些巨頭們的成熟經驗，更重要的是可以分享人氣。商鋪投資技巧八：選擇有發展前景的商圈每一個城市都有自己的商業坐標，比如北京的王府井、上海的南京路、廣州的中山路北京路、深圳的老街。它們都是城市中古老的中心商圈，無論世事如何變遷、商圈如何更替，這裡的商鋪始終都在樂呵呵地賺錢。

小編是某上市地產公司的大區經理，從事商業地產數年，希望我的專業知識和以往的經驗能為你在商業地產賺起一桶金 微信 yang328218